18.商品房预售登记备案具有何种性质与法律效力？

根据《城市房地产管理法》第45条第2款规定，所谓的商品房预售登记备案指的是商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售登记备案是就商品房预售规定的一种行政管理手段。根据《商品房买卖合同司法解释》第6条的规定，除非当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同的生效要件，否则办理商品房预售登记备案与否并不影响商品房买卖合同的效力。当然，也不能仅凭商品房预售登记备案主张自己对该商品房的所有权。因为根据我国《民法典》第214条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

房屋预售登记备案作为一种行政管理手段，除了在行政管理上存在便利之外，对于预购人在主张权利方面也有一定的有利影响。例如，合同登记备案后，房产商有一房重复预售的行为时，预购人能够相对容易地证明后购房人在主观上存在过错。在一定情况下，甚至能够用来证明后购房人与出卖人存在欺诈行为，从而主张房产商与后购房人之间订立的商品房买卖合同无效，保护自己的合法权益。