19.商品房预售登记备案与房屋预告登记有什么区别？

商品房预售登记备案不同于《民法典》物权编中的不动产预告登记。预告登记是一项配合物权变动的辅助性制度，目的在于保全以房屋等不动产所有权转让以及其他变动为内容的债权性请求权。

根据《民法典》第221条规定，所谓的预告登记指的是，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。由此可见，对不动产进行预告登记之后，请求对方转移不动产的债权具有了准物权的对抗效力。如房产商将经过预告登记的房屋另售予第三人，在没有预告登记人同意的情况下，该第三人不能依登记现实地获得该房屋的所有权。而预售登记备案只能表明买受人正在为最终取得物权做准备，该登记备案行为并不具有物权性质，仅是一种行政管理行为。如果房产商对同一房屋进行重复预售，购房者仅以先行进行了预售登记备案为由主张有优先获得商品房的权利，或者主张后购房者与房产商订立的商品房买卖合同无效，法院一般不予支持。