四、与最低资本金相关的法律及金融风险防范

为了建立投资风险约束机制，有效控制投资规模，促进国民经济持续、快速、健康发展，《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发〔1996〕35号）文件规定，从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号）文件规定，房地产开发项目最低资本金占项目总投资比例调整为：保障性住房和普通商品住房项目20%，其他项目25%。

投资项目资本金作为项目总投资中由投资者认缴的出资额，对投资项目来说必须是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何债务和利息。投资项目资本金包含土地使用权、货币、实务等资产。

金融机构为做好金融风险防范，在固定资产贷款审批前要求贷款人确认与拟发放贷款同比例的项目资本金占项目总投资比例最低额足额到位，并与贷款配套使用。在拿地阶段，土地拍卖保证金和土地使用权受让款必须是自有资金，而且不能为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违规资金。在核查上，有地方明确要求，房地产企业作为竞买人在申请参加土地招拍挂时，须出具购地资金为来源合规的自有资金的承诺及有关证明材料，比如提供经会计师事务所及注册会计师鉴证的《住房和商住用地竞买保证金／成交价款来源情况申报表》及审计报告。

在开发阶段，满足“四三二”要求之后，房企可以向银行申请开发贷款，但是必须严格落实项目资本金制度，有一系列政策文件对房企的项目资本金和自有资金要求予以了明确，如2003年中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）最早规定，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。实务中有些金融机构会要求达到35%以上。

值得注意的是，不管是投资项目开发建设要求最低资本金，还是金融机构固定资产贷款要求的最低资本金占投资总额最低比例，都包括土地出让金，但是在建工程转让必须完成开发投资总额25%以上却不包括土地出让金。在建工程转让的要求及风险防范请参考第十一章第一节资产收购和股权收购概述。