三、拿地主体的风险防范

《国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）规定，申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。

《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）：“房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”

（1）总公司拿地交由分公司开发，允许在分公司增值税收入中扣除土地成本，见《山东省营改增政策指引（七）》。

（2）母公司拿地交由子公司开发要注意以下问题：

①国土部门文件申请人还包括非房地产企业或自然人，但财税〔2016〕140号文件没有提及，没有提及的不能享受增值税收入扣除土地成本。

②国土部门要求的控股并不是100%控股，是控股关系就可以。不是100%控股的，只要明确出资构成和成立时间，则可在规定的时间内免费更名一次，但不能享受增值税收入扣除土地成本，只有母公司100%的全资子公司才允许增值税收入扣除土地成本。

③财税〔2016〕140号文件规定，项目子公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业母公司持有，并没有明确控股时点，增值税扣除土地的时点是开发项目交房结转增值税收入时。如果在这个时点之前由不是100%控股变为100%控股是否可以，这个问题文件没有明确，可以依据“法无禁止即可以原则”进行处理。

④可以考虑先设立项目子公司，由项目子公司参与土地竞价。若竞得土地后再以与其他企业合作或以股权转让等方式进行开发，就可以规避财税〔2016〕140号文件关于100%控股限制的规定。