七、房地产开发项目投资费用估算

经营房地产投入资金多、风险大，在项目的规划阶段，财务部、成本控制部、销售部、设计部等有关部门必须对项目的投资与成本费用、收入利润情况进行静态或动态净现值、内部收益率、现金流量等有关指标的测算，以便作出经济效益评价和投资决策。

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产产品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。

（一）开发成本

开发成本一般包括以下八项内容：

（1）土地使用权出让金。

（2）土地征用及拆迁补偿费。

（3）前期工程费。

（4）建安工程费。

（5）基础设施费。

（6）公共配套设施费。

（7）不可预见费。

（8）开发期间税费。

（二）开发费用

（1）管理费用。

（2）销售费用。

（3）财务费用。

具体内容见本书第三章目标成本管理与房地产项目测算。