第三节　房地产开发企业设立阶段的税务处理

房地产开发企业在设立阶段需要办理税务登记，除了涉及印花税外，一般不涉及其他税收，但是房地产开发企业在接受出资者土地使用权或者房产等不动产出资时，会涉及契税。

一、税务登记

税务登记是整个税收征收管理的首要环节，是税务机关对纳税人的基本情况及生产经营项目进行登记管理的一项基本制度，也是纳税人已经纳入税务机关监督管理的一项证明。根据法律、法规规定具有应税收入、应税财产或应税行为的各类纳税人，都应依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和《税务登记管理办法》的规定办理税务登记。

（一）税务登记证的办理

房地产开发企业应当自领取营业执照，自有关部门批准设立之日起30日内，或者自纳税义务发生之日起30日内，到税务机关领取税务登记表，填写完整后提交税务机关，办理税务登记证。

税务登记表的主要内容包括：（1）单位名称、法定代表人或者业主姓名及其居民身份证、护照或者其他合法证件的号码；（2）住所、经营地点；（3）登记类型；（4）核算方式；（5）生产经营方式；（6）生产经营范围；（7）注册资金（资本）、投资总额；（8）生产经营期限；（9）财务负责人、联系电话；（10）国家税务总局确定的其他有关事项。

另外还需提供下列资料。

（1）工商营业执照或其他核准执业证件原件及其复印件。

（2）注册地址及生产、经营地址证明（产权证、租赁协议）原件及其复印件；如为自有房产，应提供产权证或买卖契约等合法的产权证明原件及其复印件；如为租赁的场所，应提供租赁协议原件及其复印件，出租人为自然人的还需提供产权证明的复印件；如生产、经营地址与注册地址不一致，应分别提供相应证明。

（3）验资报告或评估报告原件及其复印件。

（4）组织机构统一代码证书副本原件及复印件。

（5）有关合同、章程、协议书复印件。

（6）法定代表人（负责人）居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及其复印件。

（7）纳税人跨县（市）设立的分支机构办理税务登记时，还需提供总机构的税务登记证副本复印件。

（8）改组改制企业还需提供有关改组改制的批文原件及其复印件。

（9）房屋产权证、土地使用证、机动车行驶证等证件的复印件。

提供资料完整、填写内容准确、各项手续齐全、无违章问题，符合条件的当场办结；如纳税人提交的证件和资料明显有疑点的，在2个工作日内转下一环节，经核实符合规定的，自受理之日起20个工作日内核发税务登记证件。

（二）税务登记证的变更

房地产开发企业在增加和减少注册资本，或其他登记内容发生变化时，应先在工商行政管理机关办理变更登记，自工商行政管理机关变更登记之日起30日内，向原税务登记机关如实提供下列证件、资料，申报办理变更税务登记。

（1）工商登记变更表及工商营业执照。

（2）纳税人变更登记内容的有关证明文件。

（3）税务机关发放的原税务登记证件（登记证正、副本和登记表等）。

（4）其他有关资料。

提供资料完整、填写内容准确、各项手续齐全、无违章问题，符合条件的当场办结；如纳税人提交的证件和资料明显有疑点的，自受理之日起2个工作日内转下一环节，经核实符合规定的，自受理之日起30日内发放税务登记证件。

（三）税务登记证的注销

房地产开发企业发生解散、破产、撤销以及其他情形，依法终止纳税义务的，应当在向工商行政管理机关或者其他机关办理注销登记前，持有关证件和资料向原税务登记机关申报办理注销税务登记；按规定不需要在工商行政管理机关或者其他机关办理注册登记的，应当自有关机关批准或者宣告终止之日起15日内，持有关证件和资料向原税务登记机关申报办理注销税务登记。

房地产开发企业被工商行政管理机关吊销营业执照或者被其他机关予以撤销登记的，应当自营业执照被吊销或者被撤销登记之日起15日内，向原税务登记机关申报办理注销税务登记。

房地产开发企业办理注销税务登记前，应当向税务机关提交相关证明文件和资料，结清应纳税款、多退（免）税款、滞纳金和罚款，缴销发票、税务登记证件和其他税务证件，经税务机关核准后，办理注销税务登记手续。

二、纳税处理

房地产开发企业在设立阶段取得营业执照等权力许可证照，还需要按照会计制度的规定建立会计账簿，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（1988年8月6日国务院令第11号）及其相关规定，应当缴纳印花税。如果房地产开发企业在接受出资者土地使用权或者房产等不动产出资时，还会涉及契税。

（一）印花税

1.营业账簿

营业账簿指房地产开发企业记载开发经营活动的财务会计核算账簿。营业账簿按其反映内容的不同，可分为记载资金的账簿和其他账簿。

记载资金的账簿指反映生产经营单位资本金数额增减变化的账簿。记载资金的账册应按“营业账簿”税目中的记载资金的账册，按照实收资本和资本公积的合计金额的0.5‰在账簿启用时贴花。

其他账簿指除上述账簿以外的有关其他生产经营活动内容的账簿，包括日记账簿和各明细分类账簿。其他账簿适用定额税率，在启用时按件贴花，每件5元。

【例2-9】　2×20年3月15日，东方房地产公司设立，注册资本为3000万元。公司该年度设置总账1本、其他营业账簿12本。

总账应纳印花税额=30000000×0.5‰=15000（元）

其他营业账簿应纳税额=12×5=60（元）

2.权利许可证照

权利许可证照主要有工商营业执照等。工商营业执照在证照领受时贴花，适用定额税率，按件贴花，税额为5元。房地产开发企业在设立阶段如果涉及房屋和土地使用权出资的，房屋产权证、土地使用证也应按件贴花，每件5元。如东方房地产公司于3月18日领取新工商营业执照，东方房地产公司应缴纳印花税=1×5=5（元）。

3.土地使用权合同

在房地产开发企业设立阶段，如果接受出资人的土地使用权出资，还应按照《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的0.5‰贴花。

【例2-10】　东方房地产公司以一块土地使用权出资设立子公司，土地使用权价值5000万元。

在土地使用权出资环节，东方房地产公司与其子公司均应缴纳印花税。

应纳印花税额=50000000×0.5‰=25000（元）

（二）契税

在房地产开发企业设立阶段，如果接受出资人的土地使用权等不动产出资的，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（1997年7月7日国务院令第224号）及《中华人民共和国契税暂行条例细则》的规定，接受出资的房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖成交价格的3％～5％适用税率缴纳契税。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

注：契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。

【例2-11】　甲、乙、丙三家公司共同出资设立浩文房地产公司，公司注册资本为10000000元，甲、乙、丙持股比例分别为50％、30％、20％。甲以土地使用权出资、土地使用权的评估价值为5000000元，乙、丙以货币资金出资。乙、丙一次性缴足投资款项的同时，甲办理财产转移手续，浩文房地产按时缴纳契税，当地契税的税率为4％。

应纳契税额=5000000×4％=200000（元）

对于房地产开发企业，其取得土地使用权所发生的支出，包括其缴纳的契税，应当计入开发成本。

浩文房地产公司设立时应做以下账务处理：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地出让费　　　　5000000

　　银行存款　　　　5000000

　　贷：实收资本　　　　10000000

接受土地使用权投资缴纳契税时的账务处理：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——契税　　　　200000

　　贷：银行存款　　　　200000