第二节房地产企业资本结构_房地产企业财务管理一本通（图解版）-QQ阅读男生科幻网

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第二节　房地产企业资本结构

一、资本结构的含义

房地产企业资本结构是指房地产企业各种资金的构成及其比例关系。资本结构是房地产企业筹资决策的核心问题。房地产企业应综合考虑有关影响因素，运用适当的方法确定最佳资本结构，并在以后追加筹资中继续保持。房地产企业现有资本结构不合理，应通过筹资活动进行调整，使其趋于合理化。房地产企业筹资管理活动中，资本结构的概念有广义和狭义之分。具体见图2-13。

图2-13　资本结构的概念

房地产企业资本结构是由房地产企业采用的各种筹资方式筹集资金而形成的，各种筹资方式不同的组合类型决定着房地产企业的资本结构及其变化。房地产企业的筹资方式有很多，但总的来看分为负债资本和权益资本两类，因此，资本结构问题总的来说是负债资本的比例问题，即负债在房地产企业全部资本中所占的比重。

二、影响资本结构的因素

影响房地产企业资本结构的因素见表2-1。

表2-1　房地产企业资本结构影响因素

三、资本结构的优化决策

利用负债资金具有双重作用，适当利用负债，可以降低房地产企业资金成本，但当房地产企业负债比率过高时，会带来较大的财务风险。为此，房地产企业必须权衡财务风险和资金成本的关系，确定最佳资本结构。最佳资本结构的确定方法有每股收益无差别点法、比较资金成本法和企业价值分析法。

（一）每股收益无差别点法

每股收益无差别点法又称每股利润无差别点或息税前利润—每股收益分析法，EBIT-EPS分析法。资本结构是否合理可以通过分析每股收益的变化来衡量，能提高每股收益的资本结构是合理的资本结构。按每股收益大小判断资本结构的优劣可以运用每股收益无差别点法。每股收益无差别点处息税前利润计算公式见图2-14。

图2-14　每股收益无差别点处息税前利润计算公式

根据每股收益无差别点，可以分析判断在什么样的销售水平下适于采用何种资本结构。每股收益无差别点可以用销售量、销售额、息税前利润来表示，还可以用边际贡献来表示。如果已知每股收益相等时的销售水平，也可以计算出有关的成本水平。

进行每股收益分析时，当销售额（或息税前利润）大于每股无差别点的销售额（或息税前利润）时，运用负债筹资可获得较高的每股收益；反之，运用权益筹资可获得较高的每股收益。每股收益越大，风险也越大，如果每股收益的增长不足以补偿风险增加所需要的报酬，尽管每股收益增加，股价仍会下降。

【例2-7】某房地产企业资金有80000万元，因为开发项目的需要，准备再筹资20000万元，这些资金可以利用发行股票来筹集，也可以利用发行债券来筹集，详细资料见表2-2。请根据表中资料，用每股收益无差别点法分析确定增资方案。

表2-2　某房地产企业资本结构变化情况表　单位：万元

注：发行股票时，每股发行价格20元，筹资20000万元，需发行1000万股，普通股股本增加10000万元，资本公积金增加10000万元。

解：将表中的有关数据代入公式得：

这就说明，当预计的息税前利润大于6000万元时，增发债券的每股收益大于增发股票的每股收益，利用负债较为有利；当预计的息税前利润小于6000万元时，增发债券的每股收益小于增发股票的收益，所以增发股票有利。

（二）比较资金成本法

1.比较资金成本法的概念、优点及缺点

比较资金成本法的概念、优点及缺点见图2-15。

图2-15　比较资金成本法的概念、优点及缺点

2.比较资金成本法的决策过程

比较资金成本法的决策过程见图2-16。

图2-16　比较资金成本法的决策过程

【例2-8】某房地产企业原来的资本结构见表2-3。普通股每股面值1元，发行价格10元，目前价格也为10元，今年期望股利为1元/股，预计以后每年增加股利5%。该企业使用的所得税税率假设为25%，假设发行的各种证券均无筹资费。

表2-3　某房地产企业资本结构　单位：万元

该企业现拟增资400万元，以扩大生产经营规模，现有如下两种方案可供选择。

甲方案：增加发行400万元的债券，由于负债增加，投资人风险加大，债券利率增至12%才能发行。预计普通股股利不变，但由于风险加大，普通股市价降至8元/股。

乙方案：发行债券200万元，年利率为10%；发行股票20万股，每股发行价10元，预计普通股股利不变。

要求：依据以上资料，分别计算其加权平均资金成本，为企业确定最佳筹资方案。

解：

（1）计划年初各种资金的比重和资金成本分别为：

计划年初加权平均资金成本为：

KW0=50%×7. 5%+50%×15%=11.25%

（2）计算甲方案的各种资金的比重和资金成本分别为：

甲方案的加权平均资金成本为：

KW1=40%×7. 5%+20%×9%+40%×17.5%=11.8%

（3）计算乙方案的各种资金的比重和资金成本分别为：

乙方案加权平均资金成本为：

KW2=50%×7. 5%+50%×15%=11.25%

从以上计算可以看出，乙方案的加权平均资金成本较低，所以应选用乙方案，即该企业应保持原来的资本结构，50%为负债资金，50%为自有资金。

（三）企业价值分析法

1.企业价值分析法的概念及特点

企业价值分析法的概念及特点见图2-17。

图2-17　企业价值分析法的概念及特点

2.企业价值的测算

企业价值的测算方法见图2-18。

图2-18　企业价值的测算方法

3.房地产企业最佳资本结构的确定

运用上述原理计算房地产企业的总价值和综合资金成本率，并以企业价值最大化为标准比较确定房地产企业的最佳资本结构。

【例2-9】某房地产企业息税前利润为600万元，公司适用的所得税税率为25%，公司目前总资金为2000万元，其中80%由普通股资金构成，股票账面价值为1600万元，20%由债券资金构成，债券账面价值为400万元，假设债券市场价值与其账面价值基本一致。该公司认为目前的资本结构不够合理，准备用发行债券购回股票的办法予以调整。经咨询调查，目前债券利息和权益资金的成本情况见表2-4。

表2-4　某房地产企业的债券利息和权益资金成本调查情况