第二节　房地产法律关系的构成要素

任何社会关系都是处在不断变化的过程中，是绝对运动和相对静止的统一，法律关系也不例外。为了研究房地产法律关系就需要研究其静态结构和动态过程，房地产法律关系的构成要素研究构成其静态研究的核心内容，房地产法律关系的运行则是研究房地产动态过程的理论。

房地产法律关系和其他法律关系一样，也包括主体、客体和内容三个构成要素，只是房地产法律关系的构成要素除了具有法律关系的普遍性特点以外还具有自己的特殊性。详细分析如下。

一、房地产法律关系的主体

房地产法律关系的主体包括自然人主体和法人主体，和一般的法律关系的主体相比，国家权力对房地产法律关系的高度介入是这类法律关系的一个重要特点。一般来说，法律对房地产法律关系的主体的权利能力附加了更加严格的限制条件，而且国家行政机关往往成为房地产行政管理法律关系的主体。由于法律关系的主体存在于具体的法律关系里，而房地产法律关系具有复杂性，对房地产法律关系分类的详细程度决定了对房地产法律关系主体分类的准确程度。

房地产法律关系的自然人主体大致可以分为一般主体和特殊主体。一般主体是指法律只要求具有一般的民事权利能力和完全民事行为能力的自然人主体，如房屋买卖法律关系中的买受人；特殊主体是指法律要求具有特殊的民事权利能力和完全民事行为能力的自然人主体，法律同时也赋予了他们特殊的责任能力，这主要是指各类持有技术职业资格证书并从事房地产技术工作的人员，如注册建筑师、注册结构工程师、注册造价工程师等；另外还有其他为房地产提供技术服务的人员如注册会计师、律师等。法律对房地产法律关系的自然人特殊主体一般要求具有高等教育经历和实践经验并通过国家职业资格考试，对其责任能力的要求主要体现在行政法和刑法的责任规定里，如我国刑法规定的重大责任事故罪。这里重点讲述房地产法律关系的法人主体。

法律对房地产法律关系的法人主体的权利能力和责任能力有着严格的要求，除了民法和公司法等一般法律的要求以外，房地产法律法规作为特别法对房地产法律关系主体的权利能力和责任能力主要从技术水平和房地产行业的特殊性方面作了特别规定。需要说明的是，法人的权利能力和行为能力被认为是一致的，因此只需规定其权利能力。大体上包括下列几类。

1.土地所有权法律关系主体

土地所有权法律关系主体的权利能力法律上没有作出规定，但土地所有权法律关系的主体被严格限制为国家和集体，其中国家土地所有权由国务院代表国家行使，集体土地所有权由集体经济组织行使。这两类土地所有权主体的权利能力并不相同，国家土地所有权人的权利能力大于集体土地所有权人的权利能力，前者可以对后者的土地实行征收，集体土地所有权人不能对其土地进行房地产开发。我国法律对土地所有权主体的规定是由宪法以及宪法性法律规范作出的，具有宪法性质的法律规范不能由法律对其进行修改，这就从宪法上排除了个人作为土地所有法律关系的主体的可能性。

2.城市规划法律关系的主体

城市规划法律关系的主体包括城市规划的制定主体和实施主体，其中城市规划的制定又分为编制和审批两个方面，城市规划编制法律关系的义务主体是各级人民政府城市规划部门，城市规划审批法律关系的义务主体是上级人民政府。从理论上讲，城市规划法律关系的权利主体是国家土地的所有权人，由于我国《宪法》规定各级人民代表大会代表人民行使各项权利，因此可以认为城市规划法律关系的权利主体是各级人民代表大会。

3.土地使用权转让法律关系的主体

土地使用权转让法律关系的主体包括土地开发过程中土地使用权转让的主体和房屋所有权转让而引起的土地使用权转让的主体。前者是基于土地申请人的申请行为和国家土地管理机关的许可行为而产生的；后者则是基于房屋所有权转让与其附着的土地一并转让的法律规定而产生的。从法律性质上讲，前者是行政法律关系的主体，其相对的主体是国家行政机关，法律主体之间的地位是不平等的，法律主体的权利义务关系的确定主要依据行政法律的规定；后者则是民事法律关系的主体，法律主体之间的地位是平等的，法律主体的权利义务关系的确定主要依据民事法律的规定。土地使用权转让法律关系的主体主要有土地使用权申请人、土地使用权受让人、土地使用权抵押人、土地使用权抵押权人等。

4.土地征用和房屋拆迁法律关系的主体

土地征用和房屋拆迁法律关系是国家依据宪法和其他法律的规定对集体经济组织和房屋所有权人的土地使用权和房屋所有权进行限制并进行补偿的法律关系。在土地征用法律关系里，法律关系的主体是国家和集体经济组织，另外也有土地使用权人；在房屋拆迁法律关系里，法律关系的主体比较复杂，其中国家房屋行政主管部门作为房屋拆迁行政许可法律关系的主体，而拆迁人和被拆迁人则作为房屋拆迁实施法律关系的主体，法律对拆迁人的权利能力具有特殊要求，但对被拆迁人的权利能力和行为能力没有特别要求。

5.房地产开发法律关系的主体

房地产开发法律关系也比较复杂，既包括行政法律关系也包括民事法律关系。就行政法律关系而言，房地产开发法律关系的主体即国家行政机关和房地产开发商；就民事法律关系而言，房地产法律关系的主体则包括房地产开发商和工程建设勘察、设计、施工、监理等单位。法律对房地产开发主体的权利能力有特殊的资格要求。

6.工程建设法律关系的主体

工程建设法律关系的主体也包括行政法律关系和民事法律关系两个方面，工程建设行政法律关系的主体即工程建设行政主管部门和工程建设的勘察、设计、施工、监理单位；工程建设民事法律关系的主体即建设单位（往往是房地产开发商）和上述工程建设参与单位。法律对工程建设法律关系主体的权利能力有特殊要求。需要说明的是，同一个单位在不同的法律关系里并不属于同一个法律关系的主体。比如同一个设计单位，既存在行政机关对其进行管理的法律关系又存在工程建设单位与其之间的民事法律关系即工程建设设计合同关系。在前一个法律关系里，设计单位是行政法律关系的主体，在后一个法律关系里，设计单位是民事法律关系的主体。

7.房地产交易法律关系的主体

房地产交易法律关系的主体包括法人主体和自然人主体，主要有房地产行政管理机关、房地产出卖人、房地产买受人、房地产抵押人、房地产抵押权人、房地产出租人、房地产承租人、房地产中介组织、房地产经纪人、房地产中介委托人等。法律对有些房地产交易法律关系的主体的权利能力和行为能力具有特殊要求，对有些主体则没有特别要求。这些法律关系的主体存在于特定的房地产交易法律关系里，比如房地产出卖人和房地产买受人只能存在于房地产买卖法律关系里而不能出现在房地产租赁法律关系里面。

8.房地产权属登记法律关系的主体

房地产权属登记法律关系的主体包括法人和自然人，主要有房地产权属登记行政机关、房地产出卖人、房地产买受人等。房地产法律关系的主体是一般主体，法律只要求其具有一般的权利能力和完全行为能力即可。

9.房地产物业管理法律关系的主体

房地产物业管理法律关系的主体比较复杂，也包括法人主体和自然人主体，主要有业主、业主大会、业主委员会、物业管理公司、物业管理行政机关等。法律对物业管理公司的的权利能力具有资格要求。同样，同一个单位在不同的法律关系里不能被视为同一个法律关系的主体。

10.房地产纠纷处理法律关系的主体

房地产纠纷处理的方式不同，其法律关系的主体也不同。在房地产行政裁决法律关系里，法律关系的主体是房地产行政裁决机关和房地产纠纷当事人，在房地产行政复议法律关系里，法律关系的主体是提起行政复议的行政机关以及受理行政复议的行政机关；在房地产诉讼法律关系里，法律关系的主体是房地产诉讼当事人和受理案件的人民法院。

二、房地产法律关系的客体

房地产法律关系的客体，是指房地产法律关系主体行使权利、履行义务所指向的对象，在国家机关参与的房地产法律关系里，房地产法律关系的客体还包括国家机关履行法定职责所指向的对象，是体现房地产法律关系主体的权利义务关系的载体。能够成为房地产法律关系客体的有物、行为和智力成果。同样由于房地产法律关系的复杂性，对房地产法律关系分类的详细程度影响着人们对房地产法律关系客体的认识程度，如果分类较为粗略就很难仔细区分某一类法律关系的客体。

1.房地产法律关系的物客体

这一客体形式在房地产法律关系中具体表现为土地与房屋及其附属物。其中土地作为房地产法律关系的客体主要法律关系主体依据宪法性法律规范和土地法律规范以及行政法律规范加以调整，而房屋作为房地产法律关系的客体则往往由法律关系主体依据民事法律规范加以调整。

土地作为房地产法律关系的客体主要存在于土地所有权法律关系、土地使用权转让法律关系、土地征收法律关系里。在这些法律关系里，法律关系的主体都以土地这一特定的物作为自己权利义务的载体。比如在土地征收法律关系里，土地征用法律关系的主体通过土地这一法律关系的客体来确定各自的权利义务，对土地本身的处分反映了法律关系主体之间的权利义务关系，即反映法律关系的内容。土地作为房地产法律关系的客体可以分为国有土地和集体土地。属于国家所有的土地包括：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原来属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民城建制地集体迁移后不再使用的原来属于迁移农民集体所有的土地。集体所有的土地包括：除由法律规定不属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地，宅基地和自留地、自留山。

房屋作为房地产法律关系的客体主要存在于房地产交易法律关系之中。当然，房屋并非所有的房地产交易法律关系的客体，房屋可以分为农村房屋和城市房屋。农村房屋和城市房屋因为房屋占有土地使用权属不同因而其产权属性不同，农村房屋附着于集体所有的土地上，由于集体土地不能转让，因而农村房屋不能交易；而城市房屋附着于国有土地上，国有土地使用权可以转让因此城市房屋可以交易。

土地和房屋作为房地产法律关系的物客体，它们之间具有密切的联系。例如房屋转让时，房屋所附着的土地使用权一并转让，房屋抵押时，房屋所附着的土地使用权一并抵押。

2.房地产法律关系的行为客体

作为房地产法律关系客体的行为是指房地产法律关系主体为享受权利、履行义务或者行使国家权力、履行职责所进行的活动。行为是法律关系主体对法律关系运行结果积极追求的外在表现，广泛存在于各类房地产法律关系里，贯穿于房地产开发的全过程。房地产法律关系的行为客体同样可以根据其法律依据加以分类，大致可分为国家机关行使职权的行为、合同行为、侵权行为几类。这些行为交叉出现在房地产开发经营的过程之中并有各种表现形式如城市规划行为、土地征用行为、房屋拆迁行为、土地使用权申请许可行为、房地产开发行为、工程建设行为、房地产交易行为、房屋租赁行为、房屋抵押行为、物业管理行为等。

行为作为房地产法律关系的客体往往和物作为房地产法律关系的客体出现相互交叉的情况，区分房地产法律关系的客体到底是物还是行为要看具体的法律关系，在具体的法律关系里往往是既有物作为房地产法律关系的客体又伴随有行为作为房地产法律关系的客体。这里需要区分作为房地产法律关系客体的行为和作为房地产法律事实的行为。作为房地产法律客体的行为是法律关系主体积极追求的某种结果，而作为法律事实的行为仅仅是法律关系主体实现某种目标的手段行为。

3.房地产法律关系的智力成果客体

智力成果成为房地产法律关系的客体也往往存在于房地产开发经营的全过程。房地产开发的过程一方面是物的权利产生和转移过程，另一方面也是房地产技术水平和权利保护的凝聚过程，这是由房地产行业的技术密集性特点所决定的，我国知识产权法律规范和市场法律规范都对智力成果保护作出了明确的规定。如用于房地产开发的各类规划方案等，作为设计者的个人或单位对该设计方案依法享有著作权，还有用于房地产投资决策或销售的各种具有竞争优势的信息、数据等构成企业的商业秘密，受到《中华人民共和国反不正当竞争法》（以下简称《反不正当竞争法》）的保护。智力成果作为房地产法律关系的客体的表现形式多种多样，常见的有房地产策划书、工程设计图纸、工程管理文件、招标投标文件等。

三、房地产法律关系的内容

房地产法律关系的内容即房地产法律关系的主体享有的权利和承担的义务。在不同的法律关系里，房地产法律关系的主体所享有的权利和承担的义务是不同的，因而法律关系的内容也不同。我们说法律是社会意志和个人意志的统一，根据房地产法律关系内容所体现的社会意志和个人意志可将房地产法律关系的内容分为法定性内容和约定性内容两种。其中，房地产法律关系的法定性是指房地产法律关系主体的权利和义务由法律规定，体现着法律的社会意志；而房地产法律关系的约定性则是指房地产法律关系主体的权利和义务由法律关系主体自己约定，这体现着法律的个人自由意志。

1.房地产法律关系的法定性内容

房地产法律关系的法定性内容一般由强行性法律规范调整，这些法定性内容不允许法律关系主体通过协商的方法加以更改，更改则构成违法，这些内容是法律的社会意志的方面。由于房地产法律关系与公共利益关系密切，国家权力介入较多，这是房地产法律关系法定性内容存在的原因。房地产法律关系法定性内容主要存在于物权法律关系和房地产行政法律关系里，比如土地所有权法律关系、城市规划法律关系、房地产开发法律关系、工程建设法律关系、土地征用和房屋拆迁法律关系、权属登记法律关系、房地产纠纷处理法律关系。其法律规范依据主要是宪法、物权法、行政法、诉讼法规范。在这些法律关系里，法律对法律关系主体的权利义务作了明确的规定，比如在土地所有权法律关系里，法律明确规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。该法条明确规定了土地所有权人的法定义务，即不得转让土地，土地所有权法律关系的义务人——土地所有权人以外的任何人不得侵占土地。同时法律赋予了土地所有权人的一项权利即土地使用权可以转让。

2.房地产法律关系的约定性内容

房地产法律关系的约定性内容主要存在于房地产债权法律关系，主要表现形式是合同，一般由法律的任意性规范加以调整。法律把这些内容的确定赋予了法律关系的主体，体现了法律关系的个人自由意志。房地产法律关系的约定性内容所存在的领域和法定性内容存在的领域具有重合之处，这是由于房地产法律关系的法定性内容本身就是为了规范约定性内容而存在的。因此，几乎在所有的房地产法律关系里都存在房地产法律关系的约定性内容，但是在土地所有权法律关系里房地产法律关系的法定性内容要多一些，而在房地产交易法律关系和房屋赠予继承法律关系里房地产法律关系的约定性内容则多一些。