第三节　房地产法律关系的确认和保护

一、房地产法律关系确认和保护的法律规范

房地产法律关系确认和保护的法律规范是指享有立法权的国家机关制定的房地产法律规范进行确认和保护的法律规则，是房地产法律关系存在的基本条件，也是房地产法律关系确认和保护的法律依据。

房地产法律规范具有法律规范的普遍性特点，普通法律规范的概念和基本构成以及分类都适用于房地产法律规范，这里仅介绍常见的房地产确认和保护的法律规范。由于对于房地产实体性权利确定的法律规范的介绍由第一章第四节的房地产法律体系加以介绍，因此本节仅介绍房地产法律关系确认和保护的程序性法律规范。

（1）宪法。主要有《中华人民共和国宪法》，宪法里规定了人民法院的独立审判原则。

（2）基本法律法规。主要有《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国行政诉讼法》《中华人民共和国刑事诉讼法》《中华人民共和国仲裁法》《中华人民共和国法官法》《中华人民共和国律师法》《中华人民共和国行政复议法》等，这些法律确定了法律关系确认和保护的程序。

（3）行政法规。国务院的行政法规在依照法律规定行使行政职权的同时也规定了与行政管理法律关系有关的确认和保护程序，关于法律关系确认和保护的程序主要散见于实体性的行政法规里。

（4）最高人民法院的司法解释。主要有《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国刑事诉讼法＞若干问题的解释》《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等。

房地产法律关系的确认和保护的程序性规范不限于上述介绍，事实上在房地产法律关系的实体性法律里面规定了大量的程序性内容。如《中华人民共和国物权法》就规定了物权法律关系确认和保护的程序性内容。

二、房地产法律关系的法律事实

房地产法律关系的法律事实是指能够引起房地产法律关系产生、变更和消灭的法律事实，是房地产法律关系确认和保护的实质性条件。房地产法律关系的法律事实通常也分为行为和事件。作为房地产法律事实的法律行为和房地产法律关系紧密相关，也和房地产法律关系的其他要素紧密相关，因此了解了房地产开发的全过程也就了解了房地产法律关系的法律事实，在房地产法律关系和房地产法律关系主体的论述里对房地产法律行为已经有所论述，因此本节只对作为房地产法律关系法律事实的行为简述如下。

1.房地产法律行为

房地产法律行为包括房地产行政行为和房地产民事法律行为。

（1）房地产行政行为。是指房地产管理行政管理行政部门对房地产开发和交易活动进行行政管理的行为。这些行为是国家行政机关行使法律规定的国家权力的行为，体现了公共意志对房地产社会关系的介入。房地产行政行为一般分为房地产行政许可行为、房地产行政处罚行为、房地产行政征收行为、房地产行政补偿行为、房地产行政强制行为、房地产行政裁决行为、房地产行政复议行为等，这些行为的表现形式如土地征用、强制拆迁等。房地产行政行为一经做出就具有行政法意义上的效力，行政相对人即便对行政行为不服也必须首先执行然后申请行政复议或者提起行政诉讼直至行政复议机关或者人民法院作出决定或者判决。这些行为是房地产法律关系产生、变更和消灭的重要法律事实。

（2）房地产民事法律行为。是指地位平等的房地产法律关系主体通过意思表示来实现自己目的的法律行为，可以分为单方行为和双方行为以及多方行为，如房屋赠与行为、房地产交易行为、工程建设合同行为等。房地产民事法律行为最常见的是合同行为，即房地产民事法律关系主体通过平等协商确定各方权利义务并签订合同的行为。合同行为需要严格依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律所规定的程序和要求才能发生法律效力。

2.房地产法律事件

房地产法律事件，是指由房地产法律规定的不以当事人的意志为转移的、能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的客观情况，主要是指房地产法律法规的颁布实施或者修改、废止和不可抗力事件等。一般认为，导致房地产法律关系产生、变更或消灭的事件包括自然现象和社会事件。

（1）自然现象。作为房地产法律事实的自然现象，是指能够引起房地产法律关系产生、变更与消灭的一切来自人类意志之外的事实。如山洪暴发冲毁房屋、地震破坏房屋、房地产所有权人死亡等。

（2）社会事件。作为房地产法律事实的社会事件，是指能够引起房地产法律关系产生、变更和消灭的不以人们意志为转移的重大社会事实。如战争、罢工、土地改革、法律的颁布和废止等。

房地产法律行为是房地产法律关系产生、变更和消灭的原因，也是房地产法律关系确认和保护的前提。

三、房地产法律关系确认和保护的程序

房地产法律关系确认和保护的程序遵循普通法律确认和保护的程序，对于满足房地产法律关系确认和保护实质性条件的房地产法律关系进行确认和保护的程序，大致有如下几种类型。

1.房地产法律关系确认和保护的协商程序

房地产法律关系确认和保护最有效和便捷的程序是房地产法律关系主体之间通过平等协商解决问题，协商程序适用于任何房地产法律关系。通过友好协商不仅能够节约成本和时间，而且能够把矛盾解决在萌芽状态，房地产法律关系主体之间的其他社会关系不会受到影响。由于是平等协商，任何一方都不得把自己的意志强加给另一方，而且协商本身就是相互妥协的过程，因此，需要房地产法律关系主体双方寻找到共同利益最大化的双赢解决办法，不仅需要耐心，还需要高超的谈判技巧。房地产法律关系确认和保护的协商程序常常表现为合同关系，首先通过谈判确立合同的权利和义务然后根据合同条款来通过谈判解决争议，另外通过合同条款的设定可以有效避免一些争议。通过协商对房地产法律关系的确认和保护是最常见的房地产法律关系保护方法。当事人协商后达成的确认和保护的房地产法律关系的协议反悔的仍然可以向人民法院起诉或者向仲裁机构申请裁决。

2.房地产法律关系确认和保护的仲裁解决程序

房地产法律关系确认和保护的仲裁解决程序是指通过独立的仲裁机构来解决房地产法律关系争议的程序，这是在房地产法律关系主体无法通过协商的方法来对房地产法律关系的产生、变更和消灭作出确认，同时又同意通过仲裁的方式解决问题的程序。仲裁和诉讼只能选择其一，房地产法律关系主体选择了仲裁后再向人民法院起诉的人民法院不予受理。房地产法律关系主体对通过仲裁方式达成的房地产法律关系确认和保护的仲裁协议的效力有异议的可以请求人民法院作出裁定。

3.房地产法律关系确认和保护的行政裁决程序

房地产法律关系确认和保护的行政裁决程序是指行政机关依照法律授权以中间人的身份对特定的民事房地产法律关系争议进行审理和公断的行政行为。行政裁决程序本身针对民事房地产法律关系的争议，而不能针对行政房地产法律关系。另外，行政裁决的民事房地产法律关系的范围则由法律确定，行政机关对法律规定范围以外的事项则无权进行行政裁决。行政裁决是行政行为，对裁决不服可以申请行政复议和提起行政诉讼。

4.房地产法律关系确认和保护的行政复议程序

房地产法律关系确认和保护的行政复议程序是指行政房地产法律关系的相对人不服行政机关作出的行政行为而向行政机关复议申请重新审查并纠正原来的行政行为，行政复议机关对原来的行政行为进行合法性和合理性审查并作出决定的程序。行政复议仅仅针对行政行为并且只有与行政行为相关的房地产法律关系主体有资格申请。对行政复议结果不服的除了法律规定的例外情况以外都可以向人民法院提起行政诉讼，但是在行政复议期间房地产法律关系主体向人民法院起诉的人民法院不予受理。

5.房地产法律关系确认和保护的诉讼程序

房地产法律关系的确认和保护程序是指房地产法律关系主体通过向人民法院提起诉讼的方式来确认和保护房地产法律关系的程序，这是房地产法律关系确认和保护的最后程序。诉讼程序分为民事诉讼程序、行政诉讼程序和刑事诉讼程序，分别针对民事房地产法律关系、行政房地产法律关系和刑事房地产法律关系进行设定。相对于其他程序，诉讼程序所作出的确认能够否定其他程序所作出的确认，我国民事和行政诉讼实行两审终审制，即对一个案件经过两级法院审理所作出的判决是发生法律效力的判决，刑事诉讼除了死刑案件设置死刑复核程序外也实行两审终审制。对于发生法律效力的判决，由国家司法权力来对确认的房地产法律关系加以保护。因此，诉讼程序是对房地产法律关系确认具有最终效力和保护最有力的程序。