第一节　房地产法律关系的概念

一、房地产法律关系的概念

房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产社会关系过程中形成的在房地产法律关系参与人之间的权利义务关系。房地产社会关系是指人们对土地和房屋的开发利用过程中所形成的社会关系，是全部社会关系的一部分。房地产法律关系即法律规范对房地产社会关系加以规范，房地产社会关系的参加者根据房地产法律规范构建的社会关系。

房地产法律关系是以房地产法律关系主体之间的权利义务为内容的法律关系，具有和房地产社会关系密切联系的性质，房地产社会关系包括土地所有权关系、土地征用关系、房屋拆迁关系、房地产开发关系、工程建设关系、房地产交易关系、物业管理关系等。房地产法律关系即是以上述社会关系中各个关系主体的权利义务为内容的法律关系。

房地产法律关系是法律关系理论结合房地产社会关系的特点所形成的法律关系，因此具有法律关系的一般特征，同时具也有房地产社会关系的特殊性。这些特殊性构成了房地产法律关系的一般性特点。

二、房地产法律关系的一般性特点

（1）房地产法律关系是根据房地产法律规范所建立的社会关系。房地产法律关系的存在是以房地产法律规范的存在为前提条件的，房地产法律规范主要体现在《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定里。这就是说从事房地产开发经营业务的各种行为必须符合上述法律规定，否则就会被视作违法因而得不到法律保护，不能实现行为人的预期目的。

（2）房地产法律关系体现了土地资源的有限性所制约的社会意志与房地产的重要性所决定的个人意志之间的关系。由于在物理性能上房屋无法离开土地而存在，适合人类居住的土地资源具有有限性，人类数量不断增长决定了人类对土地需求具有无限性，房屋对于人类生存的重要性决定了土地资源的有限性和人类对土地需求无限性之间的矛盾。因此房地产行业的发展就必须受到社会公共意志的制约，同时也体现了人的存在的个人意志。房地产法律关系即是体现社会公共意志的房地产法律规范和体现个人建立房地产社会关系的意志的结合。

（3）房地产法律关系既包括房地产调整性法律关系也包括房地产保护性法律关系。由于房地产开发、交易、管理过程的复杂性，因此房地产行业所涉及的法律关系既包括调整性的法律关系也包括保护性法律关系。房地产调整性法律关系是指对房地产社会利益关系产生实质性影响的法律关系，它确定了房地产法律关系主体的行为模式，其作用主要是对房地产权利义务进行确认，；房地产保护性法律关系是指由对房地产调整性法律关系进行保护的法律规范所确定的法律关系。房地产保护性法律关系主要体现在与房地产法律责任有关的法律规范里，房地产法律责任包括民事责任、行政责任和刑事责任，其作用主要是对房地产权利被侵害的状态进行纠正。房地产保护性法律关系往往出现在房地产诉讼、行政处罚或者仲裁等行为做出之后，这些行为使得房地产保护性法律关系得以确立。

（4）房地产法律关系既包括纵向法律关系也包括横向法律关系。由于土地资源的有限性和土地功能的多元性之间具有紧张的矛盾关系，国家权力有必要对房地产行业进行干预，而由于房地产对于人们的生活保障意义极大。因此房地产法律关系表现为国家权力对房地产管理的全面介入和公民对房地产权利的极为重视。房地产法律关系从而也表现为纵向法律关系和横向法律关系的双重属性，即一方面房地产法律关系表现为公民权利之间的平等关系，另一方面表现为公民权利和国家权力之间的不平等关系。就房地产纵向法律关系而言，主要指与房地产管理有关的行政法律关系，包括土地所有权法律关系、土地使用权管理法律关系、土地规划法律关系、房地产开发管理法律关系、房地产资质管理法律关系、房屋权属登记法律关系、物业管理法律关系等。房地产横向法律关系主要是指与房地产有关的民事法律关系，包括物权关系和债权关系，具体是指建设工程合同法律关系、房屋所有权法律关系、房屋租赁法律关系、房地产抵押担保法律关系、房地产中介服务法律关系、房屋赠与和继承法律关系。需要说明的是，房地产法律关系的确立往往依据不同的法律文件所规定的规范条款，并且同一法律文件里往往既有纵向法律关系又有横向法律关系。例如，房地产交易法律关系是出卖人和买受人之间的民事法律关系，是横向法律关系，依据《中华人民共和国合同法》来确定法律关系主体的权利和义务。但除此以外，出卖人和买受人之间的法律关系还要受到《城市房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》等建筑法律、法规的调整，因而包含了纵向法律关系。

（5）房地产法律关系大多是双边和多边法律关系，表现为权利义务的复杂结构。由于房地产开发、建设、交易等一系列行为所涉及的社会关系非常复杂，而房地产法律关系是法律规范所调整的房地产社会关系，因此房地产法律关系具有复杂的权利义务结构，大多是双边和多边法律关系。也就是说房地产法律关系往往涉及多方或者多方当事人。

三、房地产法律关系的特殊分类

法律关系的一般分类揭示了法律关系的一般性特点，房地产法律关系同样具有这些一般性特点，但以一般分类来分析房地产法律关系仅仅揭示了房地产法律关系的宏观性特点，为了分析房地产法律关系的微观性特点，我们需要对房地产法律关系进行特殊分类。本章围绕房地产开发过程中所涉及的土地和房屋的权利义务关系来对房地产法律关系进行分类。

1.住房保障法律关系

住房保障法律关系是宪法性法律关系在房地产法律关系里的体现，是指国家权力对公民住房权利加以保障的法律关系。住房保障权是基本人权，保障公民的基本人权是国家的宪法义务。我国《宪法》2004年修正案把“国家尊重和保障人权”写进宪法，世界上很多国家的宪法都把公民的住房保障权视为基本人权加以保障，《世界人权宣言》和《公民权利和政治权利国际公约》都载入了世界人民的住房权利。

住房保障法律关系是房地产法律关系的核心内容，奠定了全部的房地产法律关系的基础，所有的房地产法律关系都是围绕公民的住房保障权而展开的。住房保障法律关系是房地产法律关系体系里的基本法律关系。由于认识不足，我国的住房保障立法滞后，但随着住房问题日益突出，住房保障立法逐渐提上日程。

2.土地物权法律关系

（1）土地所有权法律关系。所有权是物权的核心，是指对物的占有、使用、收益和处分的权利，《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国物权法》都规定土地归国家所有。这部分法律关系主要是调整性法律关系、纵向型法律关系、单边法律关系、财产性法律关系、宪法性法律关系。因为土地所有权法律关系主要确认了土地所有权的归属，是与财产有关的法律关系。

（2）城市规划法律关系。这是国家作为土地的所有权人的代表对土地加以规划利用的法律关系。城市规划法律关系是存在于城市规划的制定和实施过程中所产生的法律关系，因而也可以分为城市规划制定法律关系和城市规划实施法律关系。其中城市规划制定法律关系主要是国家行政机关对全民所有的土地进行利用规划，国家权力机关对土地规划进行监督的法律关系。另外，基于人民主权的一般原理，人民对于人民代表大会所批准的城市规划也可以实施监督。从土地所有权的关系来讲，人民作为土地的所有权人也有权对土地规划进行监督。

城市规划实施法律关系主要是国家城市规划管理部门执行城市规划过程中所产生的国家权力机关对其监督的法律关系和城市规划管理部门对土地使用权人使用土地的行为进行行政管理的法律关系。城市规划法律关系是调整性法律关系、纵向型法律关系、多边法律关系、宪法性法律关系、行政法律关系。

（3）土地征用法律关系。这是国家作为人民主权的代表依据宪法法律规范对国家土地所有权和集体土地所有权进行调整的法律关系。由于土地资源的有限性和土地功能的多样性，人们对土地的需求存在着剧烈的冲突，这就需要国家机关作为人民利益的代表对土地的使用进行协调来消除冲突，而最根本的方法是调整土地所有权关系。国家土地所有权代表了全民利益对土地功能的要求，集体土地所有权代表了部分人民对土地功能的要求，国家整体利益对局部利益的协调是为了更好地解决冲突。在国家作为人民的代表依法对土地所有权进行调整时，就产生了土地征用法律关系。由于土地使用功能的多样性，在土地征用过程中不可避免地面对土地原来功能的改变。土地征用法律关系包括土地征用和土地征用补偿两部分，常常是国家行政机关和集体土地所有权人的法律关系以及国家机关和土地使用权人之间的法律关系。

土地征用法律关系是调整性法律关系、纵向型法律关系、财产性法律关系、行政法律关系、民事法律关系。另外，土地征用法律关系也是宪法性法律关系。

（4）房地产开发法律关系。这是对房地产开发主体的商业行为进行规范的法律关系，也可以看作是城市规划法律关系的延伸，只是城市规划法律关系规范的是国家权力而房地产开发法律关系规范的则是体现了国家权力对房地产这一社会资源进行宏观调控，确保我国土地资源的合理利用。房地产开发涉及国家的土地使用权转让和房地产开发商对土地的经营行为，因此也是国家作为土地所有权人对土地使用权人监督的法律关系。

（5）土地用益物权法律关系。这是国家作为土地所有权人依据行政法律、法规对土地使用进行行政管理的法律关系。

土地用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等等，本书仅介绍建设用地使用权。建设用地使用权法律关系主要是国家行政机关作为土地所有权人对土地使用权人对土地的利用行为进行监督的法律关系，主要体现在对土地的开发、租赁、抵押、继承等。

3.房屋物权法律关系

（1）房屋所有权原始取得法律关系。这主要是指工程建设法律关系。这是调整房屋所有权的第一次形成过程中所产生的法律关系，这类法律关系主要是合同法律关系。通过合同确立工程建设勘察设计、工程施工、工程监理等法律关系主体的权利和义务，从而完成工程建设活动。当然，由于工程建设活动的特殊性，国家权力对工程建设合同法律关系积极介入，由此也不同于一般的合同法律关系，如招标投标法就是国家权力对工程建设合同积极介入的法律规范。

（2）房屋所有权消灭法律关系。这主要指拆迁管理法律关系。这是调整房屋所有权因国家权力行使而使房屋所有权从物理性质上消灭的法律关系。依据一般的民法原理，只有物的所有权人才有权对其所有的物进行处分，使得物权消灭。然而由于房地产法律关系的特殊性，即房屋必须依附于土地而存在，这就使得土地所有权人行使自己的土地所有权时会遇到土地使用权人的权利障碍，由于使用权是以所有权为基础的，所有权具有优先于使用权的效力，因此国家作为土地所有权人行使土地所有权时就产生了房屋拆迁法律关系。

房屋拆迁法律关系不仅仅是房屋物权消灭的法律关系，而且也是房屋所有权人住宅权利保障法律关系。房屋是人们生存和发展的基本条件，住房保障权是基本人权，保障基本人权是国家的宪法义务。因此，房屋拆迁法律关系是国家对公民房屋物权的限制补偿和住宅权利保障的法律关系。因此对房屋拆迁法律关系的调整，一方面依据物权法规定的原则，另一方面也需要国家权力的介入。

（3）房屋权属登记法律关系。这是房屋所有权确认法律关系。由于房屋属于不动产，其所有权确认不同于动产，动产以占有为所有权公示方式，而法律对于不动产则规定以登记为权属公示方式。房屋所有权登记是房屋所有权转移法律关系成立的构成要素。房屋权属登记由国家房屋管理行政部门负责，登记后发给房屋产权证书，房屋产权证书是证明房屋所有权法律文件，具有行政法意义上的法律效力。

（4）房屋担保物权法律关系。这是指房屋抵押法律关系，房屋担保物权属于房屋他物权，是在房屋的所有权的基础上设置的物权。房屋抵押法律关系即债务人不转移对房屋的占有而在房屋所有权上设置抵押担保，当债务人不能偿还到期债务时，债权人依照法律规定或者担保法律关系主体的约定拍卖房屋以取得的款项充当债务履行的法律关系。另外，房屋所有权人不仅可以为自己或者他人的一般债务进行抵押担保，而且还可以抵押贷款的方式担保房屋所有权的取得。

4.房屋债权法律关系

房屋债权法律关系是指依房屋所有权人的意志转移房屋所有权的债权法律关系。

（1）包括房屋交易和赠与法律关系。这是关于房屋所有权流转关系的法律关系。由于房屋本身具有商品属性，房屋的所有权会在原始取得后基于所有权人的意志转让或者基于法律规定继承，这是房屋所有权的第二次取得，理论上称为所有权的继受取得。这是和房屋所有权不同的法律关系，前者是房屋所有权人对物的所有关系，后者则是房屋的原所有人对房屋的继受人之间的法律关系，前者被称为物权关系，后者则被称为债权关系。房屋交易法律关系是交易双方互负义务的法律关系，即一方负有交付转移所有权的义务，另一方负有支付房款的义务；房屋赠与法律关系则是单方法律关系，仅有一方负有转移房屋所有权的义务。

（2）房屋租赁法律关系。房屋交易不仅仅是所有权的交易，而且包括对使用权的交易，这就是租赁法律关系，这也是房屋债权关系。房屋租赁法律关系是指出租人将房屋出租给承租人使用，承租人支付租金的法律关系。

（3）房地产中介服务法律关系。房地产中介服务法律关系是对房地产中介服务主体的商业行为进行规范的法律关系，其目的是为了给房地产债权的设定提供机会。

（4）物业管理法律关系。物业管理法律关系也属于房屋债权法律关系，即通过合同的方式设定对房屋管理的债权债务关系来达到维护房屋功能的目的。是指业主、业主委员会、物业管理公司等法律关系主体之间对房屋及其配套设施的使用进行管理的法律关系。

5.房屋继承法律关系

房屋继承权法律关系是指房屋作为一项财产可以和其他财产一样当房屋所有权人死亡时由其继承人继承的法律关系。房屋继承法律关系不仅仅是财产权法律关系，而且包括人身权法律关系。所谓房屋财产权继承是指该项法律关系所涉及的财产权表现形式为房屋这种特殊的财产，所谓房屋人身权继承关系是指房屋继承是以被继承人和继承人之间存在着特定的身份关系为前提条件的。关于房屋继承法律关系的法律规范主要规定在《中华人民共和国继承法》（以下简称《继承法》）里，另外《城市房地产管理法》以及其他房屋管理法律、法规里关于房屋所有权转移的规定则是对房屋继承法律关系的特别规定，房屋继承法律关系同样要遵循这些特别规定。

6.房地产纠纷处理法律关系

房地产纠纷处理法律关系是指对房地产法律关系的争议进行权利界定从而对其进行救济和保护的法律关系。这类法律关系主要是调整性法律关系，根据纠纷处理的方式不同可以进行不同的分类。

（1）房地产行政调解法律关系。这是指由国家行政机关对平等的公民、法人之间的房地产纠纷进行调解解决的法律关系。行政调解以当事人的申请为前提条件，国家行政机关作为中立的第三方进行调解，行政调解不具有法律效力，当事人可以反悔。

（2）房地产行政复议法律关系。这是指公民、法人对于国家机关的房地产行政行为不服而向上级国家机关或者同级人民政府提出行政复议的法律关系。房地产行政复议法律关系构建了国家房地产行政权力自行纠错的机制，同时，房地产行政复议法律关系中的行政复议请求权是公民的一项法定权利。提起行政复议的公民、法人对行政复议的结果不服仍然可以向人民法院提起行政诉讼。

（3）房地产行政裁决法律关系。这是指对于有法律、行政法规规定可以进行行政裁决的房地产法律事项，当事人之间如果发生争议可以向房地产行政部门提出行政裁决的申请由行政机关对于房地产争议事项进行行政裁决的法律关系。房地产行政裁决具有行政法律效力，但是当事人对行政裁决不服仍然可以向人民法院提起行政诉讼。

（4）房地产仲裁法律关系。这是指对于属于仲裁法所规定的房地产法律争议事项，当事人可以根据所达成的协议以仲裁方式解决争议的仲裁协议向仲裁委员会申请仲裁的法律关系。仲裁委员会所作出的仲裁裁决是发生法律效力的裁决，仅仅在仲裁委员会作出的仲裁决定违反仲裁法规定的程序时当事人可以申请人民法院撤销仲裁裁决。

（5）房地产诉讼法律关系。这是指当事人将房地产法律纠纷向人民法院起诉申请人民法院依法解决的法律关系。无论是民事法律关系还是行政法律关系当事人都可以向人民法院起诉，刑事法律关系则由人民检察院向人民法院提起公诉。人民法院实行两审终审制，即人民法院的第一审判决当事人在法定期限内不上诉则发生法律效力，当事人如果对一审判决不服可以向上一级人民法院提出上诉，上诉法院作出的判决立即发生法律效力。