1Z301040　建设工程物权制度

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1甲、乙两单位相邻，甲需经过乙的厂区道路出入，甲乙之间约定甲向乙支付一定的费用。该约定中甲享有的权力是（　　）。[2018年真题]

A．土地承包经营权

B．地役权

C．土地使用权

D．土地所有权

【答案】B

【解析】地役权是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。本题中，甲向乙支付费用，利用乙的厂区道路出入，为自己提供便利，属于行使地役权。

2甲将其房屋卖给乙，并就房屋买卖订立书面合同，但未进行房屋产权变更登记，房屋也未实际交付。关于该买卖合同效力和房屋所有权的说法，正确的是（　　）。[2018年真题]

A．买卖合同有效，房屋所有权不发生变动

B．买卖合同无效，房屋所有权不发生变动

C．买卖合同有效，房屋所有权归乙所有，不能对抗善意第三人

D．买卖合同效力待定，房屋所有权不发生变动

【答案】A

【解析】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产物权的设立应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本题中，甲乙已签订房屋买卖合同，虽未进行产权变更登记，不发生物权变动，但合同有效。

3根据《物权法》，建设用地使用权自（　　）时设立。[2017年真题]

A．划拨

B．登记

C．支付出让金

D．转让

【答案】B

【解析】设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

4在工程建设中，建设单位对在建工程的权利是（　　）。[2016年真题]

A．债权

B．担保物权

C．所有权

D．用益物权

【答案】C

【解析】物权是一项基本民事权利，也是大多数经济活动的基础和目的。在建设工程活动中涉及的许多权利都源于物权。建设单位对建设工程项目的权利来自于物权中最基本的权力——所有权，施工单位的施工活动是为了形成《物权法》意义上的物——建设工程。

5关于物权特征的说法，正确的是（　　）。[2014年真题]

A．物权是一种支配权，需要义务人的行为配合

B．物权是一种财产权，直接体现为财产利益的权利

C．物权是一种相对权，用以对抗特定的相对人

D．物权是不具有排他性的权利，同一物上可以存在几个物权

【答案】B

【解析】A项，物权是支配权。物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利，无须他人的意思或义务人的行为介入。B项，物权是财产权。物权是一种具有物质内容的、直接体现为财产利益的权利。C项，物权是绝对权。物权的权利人可以对抗一切不特定的人。D项，物权具有排他性。物权人有权排除他人对其行使物权的干涉，而且同一物上不许有内容不相容的物权并存。

6下列物权中，不属于用益物权的是（　　）。[2012年真题]

A．土地所有权

B．土地承包经营权

C．建设用地使用权

D．地役权

【答案】A

【解析】用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

7国有建设用地使用者依法对土地享有的权利不包括（　　）。[2012年真题]

A．占有权

B．使用权

C．收益权

D．所有权

【答案】D

【解析】建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。

8下列关于建设用地使用权流转、续期和消灭的说法，正确的是（　　）。[2015年真题]

A．建设用地使用权流转时附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施应一并处分

B．建设用地使用权流转时使用期限的约定不得超过50年

C．建设用地使用权期间届满的，自动续期

D．建设用地使用权消灭的，建设用地使用权人应当及时办理注销登记

【答案】A

【解析】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。AB两项，建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合以下规定：①当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。②应当向登记机构申请变更登记。③附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。C项，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。D项，建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。

9某建设单位为方便施工现场运输，借用项目相邻单位道路通行，双方约定建设单位每月支付20000元的费用。据此，建设单位享有的权利是（　　）。[2012年真题]

A．建设用地使用权

B．地役权

C．相邻权

D．宅基地使用权

【答案】B

【解析】地役权是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。从性质上说，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。本题中，建设单位向项目相邻单位支付费用，利用相邻单位道路通行，为自己提供便利，属于行使地役权。

10甲在乙拥有使用权的土地上设立地役权并办理了登记，乙将自己的土地使用权转让给丙。关于各方权利的说法，正确的是（　　）。[2016年真题]

A．甲的地役权因办理登记而设立

B．乙转让土地使用权应经甲同意

C．土地所有权人设立地役权不必经乙同意

D．甲的地役权对丙具有约束力

【答案】D

【解析】A项，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。C项，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。BD两项，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。乙有权转让供役地上的土地使用权，不需地役权人甲同意，只不过甲拥有的地役权对受让人丙仍具有效力。

11甲公司与乙公司的院落相邻，甲为方便自己车辆进出，遂与乙约定：甲借用乙院内道路通行，期限20年，甲一次性支付给乙50万元补偿费。双方签订合同并办理了地役权登记。2年后，甲拟定了下列方案，其中符合《物权法》规定的是（　　）。[2013年真题]

A．甲拟将全部房产所有权及土地使用权转让给丙，自己保留地役权

B．甲拟单独将地役权转让给丁物业公司

C．甲拟将房产所有权及土地使用权和地役权一并转让给丙

D．甲拟将房产所有权及土地使用权转让给丙，而将地役权转让给丁

【答案】C

【解析】《物权法》第一百六十四条规定，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。第一百六十六条规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。甲不得只单独转让地役权或只转让房产所有权及土地使用权，也不得将地役权与房产所有权及土地使用权分开单独给不同受让人。

12物权变更自登记时发生法律效力的是（　　）。[2012年真题]

A．船舶所有权

B．土地抵押权

C．机动车所有权

D．地役权

【答案】B

【解析】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。ACD三项，船舶所有权、机动车所有权和地役权的登记都是对抗第三人的要件，而不是生效要件。

13下列关于物权保护的说法，正确的是（　　）。[2015年真题]

A．物权受到侵害的，权利人不能通过和解方式解决

B．侵害物权造成权利人损害的，权利人既可请求损害赔偿，也可请求承担其他民事责任

C．侵害物权的，承担民事责任后，不再承担行政责任

D．物权的归属、内容发生争议的，利害关系人应当请求返还原物

【答案】B

【解析】A项，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。C项，侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。D项，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

14下列物权种类中，属于担保物权的是（　　）。[2017年真题]

A．抵押权

B．使用权

C．收益权

D．地役权

【答案】A

【解析】物权包括：①所有权，是指所有人对其所有的财产依法享有的权利，包括占有权、使用权、收益权、处分权。②用益物权，是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。③担保物权，是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。《担保法》规定，担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。BC两项属于所有权；D项属于用益物权。

15某贷款合同，借款方以一块林地的承包经营权向贷款方做了抵押担保，但未到县级林业主管部门办理抵押登记，贷方即拨付了借贷的资金。根据相关法律规定，该抵押合同（　　）。[2009年真题]

A．在贷款方将资金拨付至借款方账户时生效

B．由于事先未获得林业主管部门的批准，属于无效合同

C．自当事人双方签字盖章后即生效

D．自借贷双方办理完抵押登记手续后生效

【答案】C

【解析】根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中签订的抵押合同应当自当事人双方签字盖章后即生效。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）

1关于建设用地使用权的说法，正确的有（　　）。[2018年真题]

A．建设用地使用权自合同生效时设立

B．建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立

C．建设用地使用权人将建设用地使用权转让，可以采用口头约定的形式

D．建设用地使用权可以与附着于土地上的建筑物、构筑物及其附属设施分别处分

E．住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

【答案】BE

【解析】A项，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。B项，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。CD两项，建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合以下规定：①当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。②应当向登记机构申请变更登记。③附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。E项，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

2关于地役权，下列表述正确的是（　　）。[2017年真题]

A．当事人应当采用书面形式订立地役权合同

B．土地上已设立建设用地使用权的，未经建设用地使用权人同意，土地所有人不得设立地役权

C．地役权是按照当事人约定设立的担保物权

D．地役权自地役权合同生效时设立

E．未经登记的地役权不得对抗善意第三人

【答案】ABDE

【解析】ADE三项，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。B项，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。C项，地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。从性质上说，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。

3关于物权的说法，正确的有（　　）。[2010年真题]

A．所有权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上

B．用益物权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上

C．国家所有土地的所有权和使用权都不能转移

D．建设单位可以与政府部门签订土地出让合同拥有该地的所有权

E．两个抵押权可以同时存在于同一不动产之上

【答案】ABE

【解析】A项，所有权是所有人依法对自己的财产（不动产或动产）所享有的占有、使用、收益和处分的权利。抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。由此可知，所有权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上。

B项，《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押，可见用益物权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上。

CD两项，建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。可见，国家所有土地的所有权不能转移，但是使用权可出让，所以建设单位与政府部门签订土地出让合同仅拥有该地的使用权。

E项，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：①抵押合同以登记生效的，按抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。②抵押合同自签订之日起生效的，如果抵押物未登记的，按照合同生效的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。可见，两个抵押权可以同时存在于同一不动产之上。

4甲从自己承包的土地上出入不便，遂与乙书面约定在乙承包的土地上开辟一条道路供甲通行，但没有进行登记。关于该约定性质和效力的说法，正确的有（　　）。[2014年真题]

A．该约定属于有关相邻关系的约定

B．该约定属于土地承包合同

C．该约定属于地役权合同

D．没有进行登记不影响该约定的合同效力

E．如果甲将其承包经营权转让给他人，受让人有权在乙承包的土地上通行

【答案】CDE

【解析】C项，地役权是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。D项，地役权自地役权合同生效时设立，其合同的生效与登记没有必然联系。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。E项，在地役权合同中，甲的土地是需役地，乙的土地是供役地。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

5关于土地权属的说法，正确的有（　　）。[2016年真题]

A．城市郊区的土地归国家所有

B．自留地归集体所有

C．城市市区土地归国家所有

D．农村土地均归集体所有

E．宅基地归农民个人所有

【答案】BC

【解析】城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

6根据《物权法》，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，该合同效力为（　　）。[2012年真题]

A．合同自办理物权登记时生效

B．未办理物权登记合同无效

C．合同生效当然发生物权效力

D．合同自成立时生效

E．未办理物权登记不影响合同效力

【答案】DE

【解析】物权变动的基础往往是合同关系，如买卖合同导致物权的转让。需要注意的是，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

7关于物权的保护，下列说法正确的有（　　）。

A．因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利

B．无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物

C．妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状

D．造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险

E．物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决

【答案】ABE

【解析】C项，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；D项，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。