第四节　国有建设用地使用权转让

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式获取的商品住宅建设用地的使用权，完成开发投资总额的（　　）以上，方可进行转让。[2013年真题]

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

【答案】D

【解析】《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2．关于建设用地使用权赠与的说法，错误的是（　　）。[2015年真题]

A．建设用地使用权赠与是一种无偿行为

B．建设用地使用权赠与双方应签订赠与合同

C．建设用地使用权赠与需要双方达成共识

D．建设用地使用权赠与不改变建设用地使用权人

【答案】D

【解析】建设用地使用权赠与是指赠与人愿意把自己的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。建设用地使用权的赠与是一种无偿行为，受赠人可以无偿获得建设用地使用权而不需要付出任何代价，此点与出售和互换不同。赠与合同的成立，需要双方达成共识，即不仅需要赠与人愿意赠与，而且还要受赠人愿意接受。

3．国有建设用地使用权转让的方式不包括（　　）。[2012年真题]

A．出售

B．交换

C．赠与

D．出租

【答案】D

【解析】建设用地使用权转让的方式主要有以下几种：①建设用地使用权出售。建设用地使用权出售的主要特征是出售方必须把建设用地使用权转移给买方。②建设用地使用权互换。双方必须均是以建设用地使用权作为转移对象，否则就是买卖。③建设用地使用权赠与。赠与合同的成立，需要双方达成共识，即不仅需要赠与人愿意赠与，而且还要受赠人愿意接受。在实际中，建设用地使用权还存在土地入股、企业兼并、联建联营等经营性建设用地使用权转移方式，以及建设用地使用权继承，用地单位合并、分立、更名等非经营性建设用地使用权转移方式。

4．下列关于建设用地使用权赠与的说法中，错误的是（　　）。[2010年真题]

A．建设用地使用权赠与是无偿行为

B．赠与人与受赠人之间需要签订赠与合同

C．赠与人愿意赠与，且受赠人愿意接受，赠与合同才能成立

D．赠与的建设用地使用权无须办理相关手续

【答案】D

【解析】建设用地使用权赠与是指赠与人愿意把自己的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。建设用地使用权的赠与是一种无偿行为，受赠人可以无偿获得建设用地使用权而不需要付出任何代价，此点与出售和互换不同。赠与合同的成立，需要双方达成共识，即不仅需要赠与人愿意赠与，而且还要受赠人愿意接受。

5．下列关于国有土地使用权转让的说法中，正确的是（　　）。[2004年真题]

A．建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权不随之转让

B．转让价格不应低于该幅土地使用权的出让价格

C．建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

D．建设用地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务不随之转移

【答案】C

【解析】A项，建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；B项，我国法律法规对国有土地使用权转让价格与该幅土地使用权的出让价格的关系没有明确规定；D项，建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。

6．土地出让合同约定是指出让合同约定的期限和条件，其条件不包括（　　）。

A．土地用途

B．投资数额

C．投资方式

D．土地利用要求

【答案】C

【解析】土地出让合同约定是指出让合同约定的期限和条件。其中，期限指土地达到合同规定的开发、利用状态所需的时间，即土地使用者必须在规定的时间内在该地块投资多少或将该地块开发成什么规模；条件指各种要求的总和，包括土地用途、投资数额和土地利用要求。

7．以（　　）方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。

A．出让

B．划拨

C．拍卖

D．分配

【答案】B

【解析】《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

8．转让划拨土地使用权时，有批准权的人民政府准予转让的，应当由（　　）缴纳土地使用权出让金。

A．转让方

B．受让方

C．转让方与受让方各半

D．转让方与受让方协商

【答案】B

【解析】《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

9．建设用地使用权转让的，转让合同的终止日期和建设项目的完成日期（　　）。

A．不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期

B．可以超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期

C．是否超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期，由转让者和受转让者协商

D．是否超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期，由转让方决定

【答案】A

【解析】建设用地使用权转让的，转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

10．建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（　　）。

A．是否转让由双方议定

B．由转让方决定是否转让

C．由受让方决定是否转让

D．随之转让

【答案】D

【解析】建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

11．建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，（　　）。

A．市、县人民政府有优先购买权

B．市、县人民政府可以采取必要的措施

C．应由市场调节，市、县人民政府不得干预

D．市、县人民政府有权提高土地使用权出让金

【答案】B

【解析】建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

12．在建设用地使用权转让的限制中，如需要改变原出让合同的规划用途，必须事先向（　　）提出申请。

A．土地主管部门和规划主管部门

B．土地主管部门和建设主管部门

C．计划主管部门和规划主管部门

D．土地主管部门和计划主管部门

【答案】A

【解析】建设用地使用权转让时，如需要改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。

13．下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是（　　）。

A．互换的标的物必须都是建设用地使用权

B．互换的标的物之一必须是建设用地使用权

C．互换后的建设用地使用权仍不发生变化

D．互换的建设用地使用权应当是等值的

【答案】A

【解析】建设用地使用权互换，又称建设用地使用权互易，是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权的行为。双方须均是以建设用地使用权作为转移对象，否则就是买卖。

14．下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是（　　）。

A．互换的标的物必须都是建设用地使用权

B．互换的标的物之一必须是建设用地使用权

C．互换后的建设用地使用权人不发生变化

D．互换的建设用地使用权应当是等值的

【答案】A

【解析】建设用地使用权互换又称建设用地使用权互易，是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权的行为。由此可见，双方必须均是以建设用地使用权作为转移对象，否则就是买卖。

15．建设用地使用权转让程序中，在签订合同之后、登记之前，一般还需（　　）。

A．申请

B．公证

C．审批

D．上报有关部门

【答案】B

【解析】建设用地使用权转让一般分为下列几个阶段：①申请。由土地使用者出让人提出转让建设用地使用权的申请。②审批。由土地管理部门根据出让合同及转让条件对转让申请进行审查，符合转让条件的，可以批准转让。③签订转让合同。建设用地使用权转让，必须签订书面转让合同。建设用地使用权转让合同是当事人之间就转让建设用地使用权而达成的协议。④公证。由公证机关对转让合同进行公证。⑤登记。建设用地使用权转让双方凭转让合同、公证等文件，向登记机构申请变更登记。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．下列国有建设用地使用权转让方式中，属于无偿转让方式的有（　　）。[2015年真题]

A．出售

B．互换

C．赠与

D．继承

E．土地入股

【答案】CD

【解析】建设用地使用权转让的方式主要有以下几种：①建设用地使用权出售；②建设用地使用权互换；③建设用地使用权赠与。在实际中，建设用地使用权还存在土地入股、企业兼并、联建联营等经营性建设用地使用权转移方式，以及建设用地使用权继承，用地单位合并、分立、更名等非经营性建设用地使用权转移方式。建设用地使用权的转让可以是有偿的（建设用地使用权的出售和互换），也可以是无偿的（建设用地使用权的赠与、继承）。

2．下列关于国有建设用地使用权转让的说法中，正确的有（　　）。

A．建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权不随之转让

B．转让价格不应低于该幅土地使用权的出让价格

C．建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

D．建设用地使用权转让时，土地使用权转让合同载明的权利、义务不随之转移

E．土地使用者未按照出让合同约定进行投资开发的，无权转让土地使用权

【答案】CE

【解析】A项，建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。B项，我国法律法规对国有土地使用权转让价格与该幅土地使用权的出让价格的关系没有明确规定。D项，建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。

三、综合题

万泉房地产开发公司在进行一住宅小区的经营建设过程中，因管理、财务方面出现了较大失误，其欲将其180亩的该土地使用权连同在建项目（已完成总投资20%），一起转让，在报纸上刊登转让广告。

根据上述材料，回答下列问题：

1．万泉房产公司______转让该建设用地使用权，因为______。（　　）

A．可以；手续合法

B．不可以；手续不合法

C．不可以；其未完成总投资25%

D．不可以；其不是以出让方式获得土地使用权

【答案】C

【解析】《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合的前提条件是：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2．以出让方式获得建设用地使用权，（　　）时即可转让房地产。

A．按合同约定支付全部出让金

B．按合同约定支付部分出让金

C．按合同约定支付全部出让金，取得土地使用证

D．支付全部出让金后3个月

【答案】C

【解析】《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

3．建设用地使用转让地上建筑物及地上附着物所有权时（　　）。

A．土地使用权随之转让，但地上建筑物及附着物作为动产转让的除外

B．土地使用权随之转让，但地上建筑物及附着物作为不动产转让的除外

C．土地使用权是否随之转让由双方协商

D．土地使用权随之转让

【答案】A

【解析】建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

4．下列用地中，使用权出让年限最高为40年的为（　　）。

A．体育场馆用地

B．城区商场用地

C．住宅用地

D．工业用地

【答案】B

【解析】建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，国务院按照土地的不同用途规定，分别为：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年