第五节　国有建设用地使用权出租

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．国有建设用地使用权承租人的义务不包括（　　）。[2014年真题]

A．合理使用租赁标的物

B．按租赁合同约定交纳租金

C．租赁关系终止后及时返还租赁标的物

D．赔偿第三方造成的租赁标的物损失

【答案】D

【解析】国有建设用地使用权租赁合同中承租人的义务包括：①保管义务。承租人要爱护和合理使用租赁标的物，承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任。②支付租金义务。承租人必须按照租赁合同约定的数额，按期支付租金。③租赁标的物返还义务。租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其地上建筑物、其他附着物。

2．下列关于国有建设用地使用权租赁的说法中，错误的是（　　）。[2010年真题]

A．出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利

B．对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物进行维护的义务

C．承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受损的，应承担损害赔偿的义务

D．按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利

【答案】B

【解析】在国有建设用地使用权的租赁中，出租人的义务有：①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务；②修缮义务；③妨害除去义务；④建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。出租人的权利有：①按期收取建设用地使用权租金的权利；②监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地的权利；③依法收回出租的土地的权利。

3．下列建设用地使用权交易方式中，建设用地使用权人不改变的是（　　）。[2015年真题]

A．出让

B．转让

C．出租

D．互换

【答案】C

【解析】建设用地使用权转让是对一定期限内的建设用地使用权的买断。在建设用地使用权转让之后，土地使用权人发生改变，原土地使用者享有的土地使用权灭失。而土地出租并不发生土地使用权人的改变，出租人的土地使用权并没有消灭。在建设用地使用权转让时，地上建筑物及附着物的所有权也一并发生转移。而建设用地使用权出租时，仅仅是将地上建筑物及附着物的使用权出租给土地承租人，地上建筑物及附着物的所有权并不发生改变。

4．关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是（　　）。[2014年真题]

A．国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场

B．国有建设用地使用权出让的主体可以是国有企事业单位

C．国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式

D．国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式

【答案】B

【解析】A项，建设用地使用权出让是土地一级市场特有的一种经营方式，建设用地使用权出租则存在于二、三级土地市场；B项，建设用地使用权出让的主体是国家，土地出让具有国家垄断性的特点，建设用地使用权出租的主体是通过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人；C项，目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式；D项，国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的最主要方式。

5．下列关于建设用地使用权出租的说法中，正确的是（　　）。[2011年真题]

A．建设用地使用权出租的主体是国家

B．建设用地使用权出租的主体是建设用地使用权人

C．建设用地使用权出租时，建设用地使用权人发生改变

D．建设用地使用权出租期间，出租人的建设用地使用权消灭

【答案】B

【解析】AB两项，建设用地使用权出让的主体是国家，土地出让具有国家垄断性的特点。建设用地使用权出租的主体是通过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人。CD两项，建设用地使用权转让是对一定期限内的建设用地使用权的买断，在建设用地使用权转让之后，土地使用权人发生改变，原土地使用者享有的土地使用权灭失。而土地出租并不发生土地使用权人的改变，出租人的土地使用权并没有消灭。

6．下列关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让区别的说法中，错误的是（　　）。[2010年真题]

A．两者的适用范围不同

B．两者的出让金形成方式不同

C．两者的最低价确定原则不同

D．两者的出让主体不同

【答案】D

【解析】建设用地使用权出让的主体是国家，土地出让具有国家垄断性的特点。协议出让与招标、拍卖和挂牌出让有很多相近之处，如都是政府有偿供应建设用地使用权的重要方式，都要签订出让合同，受让人都要缴纳出让金，都要编制并公布出让计划。

7．在建设用地使用权出租程序的申请阶段，建设用地使用权出租人持有关证件，向（　　）提出出租申请。

A．土地管理部门

B．承租人

C．市、县级人民政府

D．国务院

【答案】A

【解析】国有建设用地使用权出租的程序包括：①申请。建设用地使用权出租人持有关证件，向土地管理部门提出出租申请。②审批。经城市政府的土地管理部门审核后，符合出租条件的可以批准出租，发放建设用地使用权出租许可证。③签订合同。建设用地使用权出租人和承租人签订出租合同，明确双方的权利和义务。④办理登记。建设用地使用权出租双方当事人凭租赁合同、土地管理部门发放的出租许可证等文件办理租赁登记，按规定缴纳有关税费。

8．出租建设用地的用途必须符合（　　）规定的用途。

A．国家土地管理部门

B．建设用地使用权出让合同

C．规划主管部门

D．建设用地使用权出租合同

【答案】B

【解析】建设用地使用权租赁合同是建设用地使用权出租人将土地连同地上建筑物、其他附着物交与承租人使用，承租人支付租金，租赁双方各自承担自己的义务，享有各自的权利，经协商一致达成的协议。建设用地使用权租赁合同必须遵守国家法律、法规和出让合同的规定。

9．“因国家建设或特殊需要征用出租土地时，有权终止租约，对承租人按有关规定进行安置”属于出租人（　　）的权利。

A．依法收回出租的土地

B．按期收取土地使用权租金

C．监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地

D．要求保障正常、有效使用租赁标的物

【答案】A

【解析】出租人有依法收回出租的土地的权利，对于不按照租赁合同规定的用途使用土地或利用出租土地进行非法活动的，出租人有权终止租赁合同，收回出租的土地。因国家建设或特殊需要征用出租土地时，有权终止租约，对承租人按有关规定进行安置。

10．关于土地租赁双方的权利和义务，下列说法正确的是（　　）。

A．对于不按照租赁合同规定的用途使用土地或利用出租土地进行非法活动的，出租人有权终止租赁合同，收回出租土地

B．在租赁关系存续期间，出租人没有义务对承租人正常使用的标的物进行维护

C．土地使用权出租后，出租人无需再履行土地使用权出让合同

D．承租人无权要求保障租赁标的物的有效、正常使用

【答案】A

【解析】B项，在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护；C项，建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同；D项，承租人有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。

11．“出租人应按合同规定的时间和标准，将出租的财产交付承租人使用”属于出租人的（　　）。

A．土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同的义务

B．妨害除去义务

C．交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务

D．要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利

【答案】C

【解析】交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务是指出租人应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交付承租人使用。

12．“在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护”，这属于出租人的（　　）。

A．支付租金义务

B．保管义务

C．妨害除去义务

D．修缮义务

【答案】D

【解析】出租人的修缮义务是指在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。

13．建设用地使用权出租人的妨害除去义务是指当承租人的正常使用受到妨害的危险时，（　　），出租人负有除去或防止义务。

A．若是由于出租人的原因所致的

B．不论是出租人还是第三方的原因所致的

C．若是由于第三方的原因所致的

D．若是由于承租人的原因所致的

【答案】B

【解析】建设用地使用权租赁合同中，出租人的义务有：①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务。出租人应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交付承租人使用②修缮义务。在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。③妨害除去义务。妨害除去义务是指当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是由于第三方的原因所致，出租人均负有除去或防止义务。④建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。

14．关于国有建设用地使用权出租与出让，下列说法正确的是（　　）。

A．建设用地使用权出让的主体是国家

B．建设用地使用权出租的主体是土地所有权人

C．建设用地使用权出租存在于一级土地市场

D．建设用地使用权出让是土地二级市场特有的一种经营方式

【答案】A

【解析】国有建设用地使用权出租是一种特殊的土地产权经营方式，它与建设用地使用权出让的区别有：①建设用地使用权出让是土地一级市场特有的一种经营方式，建设用地使用权出租则存在于二、三级土地市场；②建设用地使用权出让的主体是国家，土地出让具有国家垄断性的特点，建设用地使用权出租的主体是通过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人。

15．关于国有建设用地使用权出租与转让，下列表述错误的是（　　）。

A．建设用地使用权转让之后，土地使用权人发生改变

B．土地出租不发生土地使用权人改变

C．建设用地使用权转让时，地上建筑物及附着物的所有权也一并发生转移

D．建设用地使用权出租与转让都是有偿的

【答案】D

【解析】建设用地使用权出租是有偿的，即建设用地使用权承租人必须向出租人支付租金，建设用地使用权的转让可以是有偿的（建设用地使用权的出售和交换），也可以是无偿的（建设用地使用权的赠与、继承）。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有（　　）。[2009年真题]

A．出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利

B．对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要

C．国有建设用地使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同

D．承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任

E．按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利

【答案】ADE

【解析】国有建设用地使用权出租中，出租人的权利包括：①有按期收取建设用地使用权租金的权利；②有监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地的权利；③有依法收回出租的土地的权利。出租人的义务包括：①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务；②修缮义务；③妨害除去义务；④建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。

2．建设用地使用权出租中，出租人的义务包括（　　）。[2008年真题]

A．保管义务

B．修缮义务

C．妨害去除义务

D．租赁标的物返还义务

E．按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物

【答案】BCE

【解析】出租人的义务：①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务。出租人应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交付承租人使用。②修缮义务。在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。③妨害除去义务。当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是由于第三方的原因所致，出租人均负有除去或防止义务。④建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。AD两项为承租人的义务。

3．通过各种方法依法取得的划拨建设用地使用权的土地使用者，应符合（　　）条件，并经过土地管理部门批准，可以出租。

A．土地使用者为企业和个人

B．领有国有土地使用证

C．具有地上建筑物，其他附着物的合法产权证明

D．依法同土地管理部门补签了土地使用权出让合同，补交了土地出让金

E．土地使用者为政府机构

【答案】BCD

【解析】土地使用者通过各种方式依法取得的划拨建设用地使用权，符合下列条件，并经过土地管理部门批准的，也可以出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；④依法同土地管理部门补签了土地使用权出让合同，补交了出让金。

4．下列各项属于建设用地使用权出租的限制条件的有（　　）。

A．建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记

B．未按照出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，建设用地使用权不得出租

C．建设用地使用权出租必须签订租赁合同

D．建设用地使用权出租时，其地上建筑物及附属物不能一并出租

E．建设用地使用者未按照租赁合同约定的，无权出租土地

【答案】ABC

【解析】建设用地使用权出租的限制条件：①建设用地使用权出租必须签订租赁合同，租赁合同不得违背国家法律、法规和出让合同的规定；②未按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租；③建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。

5．在建设用地使用权出租程序的办理登记阶段，土地使用权出租双方当事人凭（　　）等文件办理租赁登记，按规定缴纳有关税费。

A．契约

B．协议

C．租赁合同

D．土地管理部门发放的出租许可证

E．租金收入证明

【答案】CD

【解析】建设用地使用权出租双方当事人凭租赁合同、土地管理部门发放的出租许可证等文件办理租赁登记，按规定缴纳有关税费。

6．建设用地使用权租赁合同是建设用地使用权出租人将土地连同（　　）交与承租人使用，承租人支付租金，租赁双方各自承担自己的义务，享有各自的权利，经协商一致达成的协议。

A．地上建筑物

B．其他附着物

C．地下文物

D．地下资源

E．地下通信设施

【答案】AB

【解析】建设用地使用权租赁合同是建设用地使用权出租人将土地连同地上建筑物、其他附着物交与承租人使用，承租人支付租金。租赁双方各自承担自己的义务。享有各自的权利，经协商一致达成的协议。

7．下列关于建设用地使用权出租的说法正确的有（　　）。

A．划拨土地使用权出租的，不用补办出让手续

B．建设用地使用权出租，出租人必须办理登记

C．建设用地使用权出租，其地上建筑物及其附属物一并出租

D．建设用地使用权出租，出租人可以不办理登记

E．建设用地使用权出租后，出租人可以不对租赁标的进行必要的维护

【答案】BC

【解析】A项，土地使用者依法取得的划拨建设用地使用权，依法同土地管理部门补签了出让合同，补交了出让金，并经过土地管理部门批准，可以出租。D项，建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。E项，在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。

8．建设用地使用权租赁合同应包括（　　）。

A．标的

B．租期

C．租金标准

D．土地用途

E．租赁地点

【答案】ABCD

【解析】建设用地使用权租赁合同必须遵守国家法律、法规和出让合同的规定，并具有以下主要内容：①标的；②租期；③租金标准及支付期限、方式；④土地使用条件；⑤土地用途；⑥租赁双方的权利和义务；⑦出租人交付土地的期限、方式和条件；⑧承租人租赁期满返回土地的期限、方式和条件；⑨有关土地使用税费的缴纳；⑩解除合同的条件、期限；⑪违约责任；⑫其他有关条款。

9．在建设用地使用权租赁合同中，承租人的权利有（　　）。

A．要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利

B．按期收回土地使用权租金的权利

C．依法收回出租的土地的权利

D．合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利

E．保管权利

【答案】AD

【解析】在建设用地使用权租赁合同中，承租人的权利有：①有按照租赁合同的规定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利；②有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。

10．下列属于在建设用地使用权租赁合同中规定的承租人义务的有（　　）。

A．租赁标的物返还义务

B．支付租金义务

C．保管义务

D．修缮义务

E．妨害除去义务

【答案】ABC

【解析】承租人的义务有：①保管义务，承租人要爱护和合理使用租赁标的物，承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任。②支付租金义务，承租人必须按照租赁合同约定的数额，按期支付租金。③租赁标的物返还义务，租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其地上建筑物、其他附着物。DE两项属于出租人的义务。

11．通过划拨方式取得的建设用地使用权办理了（　　）手续后可以进行抵押。

A．调整规划用途

B．补签出让合同

C．补交土地使用权出让金

D．领取国有土地使用证

E．经领导批准

【答案】BCD

【解析】可以设定抵押权的国有建设用地使用权包括：①通过有偿出让、转让方式取得的土地使用权可以抵押；②通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。

12．关于国有建设用地使用权的出租与租赁，下列说法正确的有（　　）。

A．建设用地使用权出租属于土地一级市场

B．建设用地使用权租赁属于土地一级市场

C．国有建设用地使用权的出租与租赁法律关系主体不同

D．国有建设用地使用权租赁的承租土地使用权转租必须依法登记

E．建设用地使用权租赁，承租人取得承租地使用权

【答案】BCDE

【解析】国有建设用地使用权的出租与租赁的区别包括所处的土地市场不同和法律关系主体不同。AB两项，建设用地使用权出租属于土地二级或三级市场；建设用地使用权租赁属于土地一级市场。