第三节 国有建设用地使用权出让
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．下列用地中，建设用地使用权的获取必须采用出让方式的是（ ）。[2013年真题]
A．军队办公用地
B．经营性房地产开发用地
C．学校建设用地
D．政府行政办公用地
【答案】B
【解析】《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
2．某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为（ ）人。[2008年真题]
A．3
B．5
C．7
D．9
【答案】B
【解析】由出让人代表、有关专家组成评标小组进行评标，人数为5人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件做出必要的澄清或说明，但是澄清或说明不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容；评标小组应按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。
3．国有建设用地使用权协议出让的最低价不得低于地块所在级别基准地价的（ ）。[2015年真题]
A．40%
B．50%
C．70%
D．80%
【答案】C
【解析】《协议出让国有土地使用权规定》要求，协议出让最低价依据以下标准拟定：①协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和；②有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
4．国有建设用地使用权的出让人是（ ）。[2015年真题]
A．市、县人民政府
B．市、县人民政府土地管理部门
C．市、县土地储备中心
D．土地一级开发机构
【答案】B
【解析】国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同，是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互间权利和义务关系的协议。国有建设用地出让合同的特征包括：①出让合同是在出让人和受让人双方当事人之间设立、变更关于建设用地使用权权利和义务法律关系的协议；②出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门；③出让合同的受让人一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同中的受让人必须是在中国注册的外商投资开发企业；④出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。
5．国有建设用地使用权出让合同的内容不包括（ ）。[2016年真题]
A．土地用途
B．使用期限
C．出让金金额
D．出让金来源
【答案】D
【解析】根据《物权法》第一百三十八条的规定，出让合同一般包括下列内容：①当事人的名称和住所；②土地界址、面积等；③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金等费用及其支付方式；⑦解决争议的方法。
6．建设用地使用权出让公告的发布中，出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始前（ ）日发布招标公告。
A．10
B．20
C．30
D．40
【答案】B
【解析】建设用地使用权出让公告的发布中，出让人应至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标、拍卖、挂牌出让宗地的基本情况和招标、拍卖、挂牌的时间、地点。
7．土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（ ）。
A．投标人的名称和地址
B．投标人的资格要求
C．投标保证金
D．确定中标人的标准和方法
【答案】A
【解析】国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让方式的公告应包括下列内容：①出让人的名称和地址；②出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求；③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；④索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式；⑤招标、拍卖、挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；⑥确定中标人、竞得人的标准和方法；⑦投标、竞买保证金；⑧其他需要公告的事项。
8．招标出让土地使用权的，出让人在（ ）接到投标文件有效。
A．投标人发出标书时
B．中标结果公布前
C．投标截止时间前
D．投标人发出标书一个月后
【答案】C
【解析】招标出让土地使用权的，投标人应在投标截止时间前将投标文件投入标箱。招标公告允许邮寄投标文件的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。投标文件投入标箱后，不可撤回。投标人应对投标文件和有关书面承诺承担责任。
9．在挂牌出让中，应（ ）确定竞得人。
A．在挂牌公告规定截止时间后1个月
B．在挂牌公告规定的挂牌截止时间
C．在符合条件的竞买人填写好报价单后
D．在确定了竞价申请人之后
【答案】B
【解析】挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。挂牌截止应由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满。挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。
10．某地块土地使用权挂牌出让时，只有M公司一家在挂牌期限内提出报价，挂牌截止时，N公司要求报价，且经现场竞价后，N公司提出的报价高于M公司，M、N两家公司的报价均高于底价，则（ ）。
A．M公司为竞得人
B．N公司为竞得人
C．应重新挂牌
D．由能够最大限度满足出让人各项综合评价标准者为竞得人
【答案】B
【解析】挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人，但报价低于底价者除外。
11．在挂牌出让期限内竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的情况下，（ ）。
A．挂牌不成交
B．出价最高者为竞得人
C．进行现场竞价，出价最高者为竞得人
D．先提交报价且报价较高者为竞得人
【答案】A
【解析】挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。
12．其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在（ ）予以退还，不计利息。
A．确定竞买人之后
B．招标拍卖挂牌活动结束后一周内
C．招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内
D．成交确认书签订时
【答案】C
【解析】中标人、竞得人应按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标、拍卖、挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
13．招标、拍卖、挂牌活动结束后，出让人应在（ ）内将招标、拍卖、挂牌出让结果予以公布。
A．15个工作日
B．10个工作日
C．一周
D．3个工作日
【答案】B
【解析】招标、拍卖、挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标、拍卖、挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。
14．建设用地使用权的协议出让由（ ）组织实施。
A．乡镇国土资源管理部门
B．市、县国土资源管理部门
C．省国土资源管理部门
D．国务院
【答案】B
【解析】2006年，国土资源部在《协议出让国有土地使用权规定》的基础上，制定了《协议出让国有土地使用权规范》，明确建设用地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立协调决策机构，负责协调解决协议出让中的相关问题，集体确定相关事项。
15．政府管理部门为了宏观调控土地市场，防止低价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准为（ ）。
A．挂牌出让建设用地使用权最低价
B．协议出让建设用地使用权最低价
C．招标出让建设用地使用权最低价
D．合同出让建设用地使用权最低价
【答案】B
【解析】协议出让建设用地使用权最低价是为了宏观调控土地市场，防止低价协议出让建设用地使用权而实施的出让金最低控制标准。《城市房地产管理法》第十三条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”
16．下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是（ ）。
A．协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制，并经过同级人民政府批准执行
B．协议出让价格不得低于协议出让最低价
C．协议出让价格不得低于协议出让底价
D．协议出让底价不得低于协议出让最低价
【答案】A
【解析】协议出让的程序是：省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县级国土资源部门执行。协议出让底价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费（不能低于开发成本）。不得低于所在级别基准地价的70%。市、县级国土资源部门对拟出让土地评估，集体决策，确定底价。底价不得低于最低价。底价确定后应保密。
17．协议出让国有土地使用权的最低价由（ ）批准。
A．省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门
B．市、县人民政府国土资源行政主管部门
C．省、自治区、直辖市人民政府
D．市、县人民政府
【答案】C
【解析】省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县人民政府国土资源行政主管部门执行。
18．在协议出让中，一般应由（ ）向政府国土资源行政主管部门提出用地申请。
A．申请受让土地者
B．出让者
C．土地所有者
D．国家
【答案】A
【解析】申请受让土地者根据建设用地使用权出让计划，在规定时限内，持有效证明文件向土地所在地的市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。
19．在协议出让程序中规定的市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不少于（ ）日。
A．60
B．45
C．40
D．30
【答案】D
【解析】申请受让土地者根据建设用地使用权出让计划，在规定时限内，持有效证明文件向土地所在地的市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申清的时间不少于30日。
20．同一宗商业地块只有一个意向用地者的，可采取（ ）方式出让。
A．招标
B．拍卖
C．挂牌
D．协议
【答案】D
【解析】国有建设用地使用权可以实行协议出让方式的情况包括：①供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的用地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地；②原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的，但《国有土地划拨决定书》《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应收回土地使用权重新公开出让的除外；③划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应收回土地使用权重新公开出让的除外；④出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的；⑤法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。
21．对于符合协议出让条件的土地，行政主管部门制定的协议出让土地方案中，应包括拟出让地块的（ ）。
A．具体位置、界址、使用期限
B．用途、面积、价格
C．规划设计条件，土地肥沃程度
D．供地时间以及与土地相关的税费
【答案】A
【解析】对符合协议出让条件的土地，市、县人民政府国土资源行政主管部门制定协议出让土地方案中应包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、使用期限、规划设计条件、供地时间等。
22．协议出让土地方案和底价被批准后，（ ）时，才能达成协议。
A．市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者协商一致
B．议定的出让价格不低于出让底价
C．市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者协商一致，且议定的出让价格不低于出让底价
D．市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者协商一致，且议定的出让价格高于出让底价
【答案】C
【解析】协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者协商一致，且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。
23．协议出让土地的，公布协议出让结果的时间不得少于（ ）日。
A．10
B．15
C．30
D．50
【答案】B
【解析】市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者签订出让合同，并在签订后的7日内将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或通过报纸、互联网等媒介向社会公布。公布协议出让结果的时间不得少于15日。
24．建设用地使用权受让人支付出让金后，向（ ）申请办理建设用地使用权登记，领取建设用地使用证。
A．房地产开发公司
B．有关房地产企业
C．土地管理机关
D．政府
【答案】C
【解析】建设用地使用权受让人支付全部出让金后，向土地管理机关申请办理建设用地使用权登记，领取建设用地使用证，取得建设用地使用权。
25．建设用地使用权出让合同是指国有建设用地使用权的出让人和受让人之间就（ ）问题达成的明确相互间权利和义务关系的协议。
A．出让建设用地使用权及如何行使建设用地使用权
B．土地处分权及如何行使其权利
C．当事人权利及义务
D．开发商的权利及义务
【答案】A
【解析】国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同，是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互间权利和义务关系的协议。
26．采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取（ ）订立建设用地使用权出让合同。
A．口头形式
B．书面形式
C．契约形式
D．协议形式
【答案】B
【解析】《物权法》第一百三十八条规定，采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。建设用地使用权出让只有签订合同，出让行为方能成立，出让双方的权利和义务才能明确，才受法律保护。
27．订立建设用地使用权转让合同的前提条件是（ ）。
A．土地使用权协议
B．土地使用权权利义务关系协议
C．出让合同
D．国土资源部的相关证明文件
【答案】C
【解析】国有建设用地使用权出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。
28．出让建设用地使用权的，出让人应当按照合同规定提供出让土地的（ ），未出让的，按违约赔偿损失。
A．使用权
B．处分权
C．收益权
D．占有权
【答案】A
【解析】出让人应履行按期向受让人出让建设用地使用权并达到合同约定的场地使用条件及提供有关资料等规定的义务；对于出让人不按照出让合同约定按期提供建设用地使用权的，受让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。
29．受让人如果以出让方式取得土地使用权的，应当符合（ ）条件时才能转让房地产。
A．按照合同约定支付全部出让金，并取得土地使用证
B．支付全部出让金3个月
C．按照合同约定支付全部出让金
D．按照合同约定支付部分出让金
【答案】A
【解析】受让人应履行在签订出让合同后约定的期限内支付全部出让金，向土地管理部门办理登记，领取土地使用证，依合同和城市规划要求，开发利用和经营土地等义务。
30．土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，（ ）。
A．其土地使用权出让金随之相应调整
B．新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整
C．新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整
D．其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定
【答案】A
【解析】《城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）
1．下列建设用地中，属于按建设用地服务的产业类型分类的有（ ）。[2011年真题]
A．农业建设用地
B．非农业建设用地
C．工业建设用地
D．民用建设用地
E．军事建设用地
【答案】AB
【解析】建设用地的分类有六种：①按建设用地所有权性质，分为国有建设用地和集体建设用地；②按建设用地的来源，分为新增建设用地和存量建设用地；③按建设用地使用期限，分为永久性建设用地和临时性建设用地；④按建设用地服务的产业类型，分为农业建设用地和非农业建设用地；⑤按建设用地用途，分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地；⑥按建设项目生产规模或总投资额的大小，分为大型项目建设用地、中型项目建设用地和小型项目建设用地。
3．下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有（ ）。[2008年真题]
A．旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让
B．挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布
C．在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交
D．在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价
E．出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金
【答案】BC
【解析】A项，《物权法》第一百三十七条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。D项，在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。E项，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作土地出让价款。其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标、拍卖、挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
4．国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有（ ）。[2009年真题]
A．适用范围不同
B．出让金形成方式不同
C．最低价确定的原则不同
D．协议出让无需公布出让计划
E．出让主体不同
【答案】ABC
【解析】协议出让与招标、拍卖和挂牌出让是两类不同的出让方式，存在以下区别：①适用范围不同；②出让金形成方式不同；③最低价确定的原则不同。
5．根据有关法规，（ ）应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
A．商业用地
B．旅游用地
C．娱乐用地
D．商品住宅
E．科、教文卫用地
【答案】ABCD
【解析】《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
6．招标、拍卖和挂牌出让文件应当包括的内容有（ ）。
A．招标拍卖挂牌出让公告、土地使用条件
B．投标或者竞买须知
C．标书、报价单、成交确认书
D．国有土地使用权出让合同文本
E．出让宗地的规划设计要求
【答案】ABCD
【解析】出让人应当根据招标、拍卖和挂牌出让土地的情况，编制招标、拍卖和挂牌出让文件。招标、拍卖和挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或成交确认书、出让合同文本。
7．在招标、拍卖或挂牌出让中，出让人应当至少在投标、拍卖或挂牌开始日前20日发布公告，应当公布的内容主要有（ ）。
A．规划设计条件
B．土地使用条件
C．招标、拍卖、挂牌出让宗地的基本情况
D．招标、拍卖、挂牌的时间、地点
E．招标、拍卖参加的人数
【答案】CD
【解析】出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标、拍卖、挂牌出让宗地的基本情况和招标、拍卖、挂牌的时间、地点。
8．当投标人当众开启信箱时，应宣布（ ）。
A．投标人名称
B．起叫价、起始价、底价
C．投标价格
D．投标文件的主要内容
E．投标保证金金额
【答案】ACD
【解析】出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱点算投标文件。投标人少于3人的，出让人应终止招标活动。投标人不少于3人的，应逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
9．评标小组由（ ）组成。
A．出让人代表
B．投标申请人代表
C．市政府代表
D．有关专家
E．竞买人
【答案】AD
【解析】由出让人代表、有关专家组成评标小组进行评标，评标小组人数为5人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件做出必要的澄清或说明。但是澄清或说明不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。评标小组应按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。
10．在拍卖出让的拍卖程序中，主持人应（ ）。
A．确定招标标底
B．宣布起叫价和增价规则及增价幅度
C．宣布最高应价者为竞得人
D．确定中标人
E．点算竞买人
【答案】BCE
【解析】拍卖出让的程序是：①主持人点算竞买人；②主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求、开工时间和竣工时间以及其他有关事项；③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度；④主持人报出起叫价；⑤竞买人举牌应价或者报价；⑥主持人确认该应价后继续竞价；⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。
11．（ ）的情况下主持人应当终止拍卖。
A．竞买人最高报价未达到底价
B．竞买人的最高应价未达到底价
C．竞买人的最高应价远远超出底价
D．竞买人同时喊价
E．竞买人超过十人
【答案】AB
【解析】竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。
12．挂牌成交应符合的条件有（ ）。
A．在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高出底价的
B．在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人
C．在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价，报价相同，先提交报价单者为竞得人，且所报的价要高于底价
D．在挂牌期限内竞买人的报价均低于报价，但有一个高于另一个为竞得人且宣布挂牌成交
E．在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人
【答案】ABCE
【解析】挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。
13．在土地使用权的受让中，成交确认书应包含（ ）。
A．出让人和中标人或竞得人的名称
B．出让标的
C．成交时间、地点、价款
D．签订出让合同的时间、地点
E．竞得宗地的面积
【答案】ABCD
【解析】以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让土地的定金，出让人应向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。中标通知书或者成交确认书包括的内容有：①出让人和中标人或竞得人的名称；②出让标的；③成交时间、地点、价款；④签订出让合同的时间、地点等。
14．成交确认书对（ ）具有合同效力。
A．出让人
B．中标人
C．竞得人
D．主持人
E．有关专家
【答案】ABC
【解析】中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应依法承担责任。
15．国有建设用地使用权协议出让的范围有（ ）。
A．原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准
B．划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准
C．行政规定明确可以协议出让的其他情形
D．出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的
E．法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让
【答案】ABCD
【解析】国有建设用地使用权可以实行协议出让方式的情形有：①供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的用地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的。这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。②原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的，但《国有土地划拨决定书》《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应收回土地使用权重新公开出让的除外。③划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应收回土地使用权重新公开出让的除外。④出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的。⑤法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。
16．国有建设用地使用权协议出让的类型包括（ ）等。
A．政府供地环节的协议出让
B．划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让
C．出让建设用地使用权买卖申请办理协议出让
D．出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让
E．原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让
【答案】ABDE
【解析】根据国有建设用地使用权出让时，政府、土地产权人与拟出让土地的经济法律关系，协议出让可以分为五大类：①政府供地环节的协议出让；②原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让；③划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让；④出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让；⑤出让建设用地使用权续期申请办理协议出让。
17．下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是（ ）。
A．土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和
B．土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）费用之和
C．有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价
D．有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%
E．有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的50%
【答案】AD
【解析】“21号令”要求协议出让最低价依据以下标准拟定：①协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和；②有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
18．协议出让的出让计划中包括的内容有（ ）。
A．年度土地供应总量
B．不同用途土地供应面积
C．不同用途土地供应地段
D．不同用途土地的供地时间
E．土地价格
【答案】ABCD
【解析】市、县人民政府国土资源行政主管部门编制建设用地使用权出让计划，报同级人民政府批准后，在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。出让计划中包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段及供地时间等内容。
19．在协议出让过程中，下列（ ）行为要受到行政处分。
A．按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的
B．确定出让底价时未经集体决策的
C．泄露出让底价的
D．低于协议出让最低价出让国有土地使用权的
E．减免国有土地使用权出让金的
【答案】BCDE
【解析】在协议出让过程中，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：①不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的；②确定出让底价时未经集体决策的；③泄露出让底价的；④低于协议出让最低价出让建设用地使用权的；⑤减免建设用地使用权出让金的。情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
20．国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有（ ）。
A．适用范围不同
B．出让金形成方式不同
C．最低价确定的原则不同
D．协议出让无须公布出让计划
E．出让主体不同
【答案】ABC
【解析】协议出让与招标、拍卖和挂牌出让毕竟是两类不同的出让方式，存在下列区别：①适用范围不同。《物权法》明确规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。②出让金形成方式不同。协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，但招标、拍卖和挂牌要比协议出让更加公开、透明，更具竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。③最低价确定的原则不同。协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应缴纳的有关费用之和。有基准地价的，不得低于基准地价的70%。而《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）第十条规定：“市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。”
21．关于建设用地使用权出让合同，下列说法正确的有（ ）。
A．建设用地使用权出让合同是指土地的出让方和受让方之间就出让建设用地使用权所达成的明确相互间权利和义务关系的协议
B．建设用地使用权出让合同中的出让方是特定的，必须是出让人个人
C．建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订
D．国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同
E．采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同
【答案】CDE
【解析】A项，国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同，是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互间权利和义务关系的协议。B项，建设用地使用权出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。
22．下列各项属于建设用地使用权出让合同特征的有（ ）。
A．建设用地使用权出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用
B．建设用地使用权出让合同的受让人，一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同的受让人必须是在中国注册的外商投资开发企业
C．建设用地使用权出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门
D．建设用地使用权出让合同是在出让人和受让人双方当事人之间设立、变更关于建设用地使用权权利和义务法律关系的协议
E．建设用地使用权出让合同中的出让方是不特定的，可以是政府部门或者个人
【答案】ABCD
【解析】出让合同具有以下特征：①出让合同是在出让人和受让人双方当事人之间设立、变更关于建设用地使用权权利和义务法律关系的协议；②出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门；③出让合同的受让人一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同的受让人必须是在中国注册的外商投资开发企业；④出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。
23．下列关于建设用地使用权出让合同的说法中，正确的有（ ）。
A．土地使用者只有在取得土地使用权两年后方可申请变更出让合同
B．在取得土地使用权出让人的同意后，土地使用者可以改变土地用途
C．要改变土地用途必须重新签订土地使用权出让合同，原合同同时作废
D．改变土地用途后，土地使用权出让金需做相应调整
E．在土地使用权出让合同履行过程中出现当事人双方违约，可以解除出让合同
【答案】DE
【解析】《城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。在建设用地使用权出让合同解除中，较为多见的是当事人双方违约，或者土地使用者不能按照法律规定开发、利用、经营土地而导致土地管理部门将建设用地使用权收回。