三、房地产生产对国民经济增长的贡献

按照本文的定义，房地产生产活动包括房地产业本身的生产活动和房地产相关行业的生产活动。以下就从这两个方面分析房地产生产活动对国民经济增长的贡献。

（一）房地产业对国民经济增长的贡献

1.房地产业的范围

根据2011年版的《国民经济行业分类》[14]，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业五个中类行业，属于第三产业。房地产开发经营是指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动；物业管理是指物业服务企业对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动；房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；自有房地产经营活动是指除房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户，对自有房地产的买卖和以营利为目的的租赁活动，以及房地产管理部门和企事业、机关提供的非营利租赁服务，还包括居民居住自有住房所形成的住房服务。

2.房地产业增加值的计算

房地产业增加值是GDP生产额的重要组成部分，衡量的是全社会住房（包括出租和自住）提供的住房服务，以及房地产开发经营企业、物业管理和房地产中介公司等在建房和房屋使用及交易环节提供的商业性服务活动所创造的增加价值。在房地产业增加值计算中，要对居民自有住房服务总产出和增加值进行虚拟计算，理由是居民自有住房与租赁住房的比率，在不同国家之间、同一国家不同时期之间是不同的，不对居民自有住房服务总产出和增加值进行虚拟计算，住房服务的生产和消费的国际比较和历史比较就会失去意义。[15]在具体计算房地产业增加值时采用收入法，房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产业增加值的核算，由企业的劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余四项相加计算得出。居民自有住房服务总产出按成本价格计算，包括维护修理费、物业管理费和固定资产折旧，增加值中的劳动者报酬、生产税净额和营业盈余三项均为零，仅包括固定资产折旧一项，为居民自有住房的虚拟折旧。计算公式为：虚拟折旧=居民自有住房价值×折旧率，其中，居民自有住房价值按住房造价计算，城镇居民自有住房的折旧率为2%，农村居民自有住房的折旧率为3%。[16]

3.房地产业增加值占GDP的份额不断上升

改革开放以来，特别是住房制度改革以来，随着房地产市场的不断发展，房地产业增加值迅速增加。1978—2013年，房地产业增加值由80亿元增长到33295亿元，按可比价格计算，增长了39.6倍，年均增长11.2%，比同期GDP年均增长率高1.4个百分点。随着房地产业增加值总量的不断扩大，其占GDP的比重呈明显的上升趋势，由1978年的2.2%上升到2013年的5.9%（见图3）。

注：按当年价格计算。

资料来源：《中国统计年鉴2014》，第50、55页。

房地产业增加值占GDP比重的提高步伐与住房市场化进程相吻合，可分为三个阶段：1978—1986年，是住房生产和分配的计划经济时期，房地产业增加值的比重在3%以下，除1986年为2.9%以外，其他年份均未超过2.4%；1987—1997年，是住房市场化的探索期，房地产业增加值的比重为3%—4.1%；1998年以后，是住房市场化不断发展的时期，房地产业增加值的比重由1998年的4.1%逐步提高到2007年的5.2%；受国际金融危机的影响，2008年下降到4.7%；2009年以后，房地产业增加值的比重均保持在5.5%以上，2013年为5.9%。可见，房地产业增加值占GDP的份额不断上升。

房地产业增加值占第三产业增加值的比重呈波动上升态势，由1978年的9.2%上升到2013年的12.7%（见图4）。

4.房地产业对经济增长的贡献率呈上升趋势

利用GDP的不变价数据，可以计算扣除价格因素之后房地产业增加值对经济增长的贡献率。计算公式为：房地产业增加值对经济增长的贡献率=Δ房地产业不变价增加值/Δ不变价GDP×100%。计算结果显示，1979—1988年的年贡献率平均为1.7%；1989—2000年为2.4%；2001—2013年为4.3%，其中最高的2007年达到8.1%（见图5）。可见，房地产业增加值对经济增长的贡献率呈上升趋势，房地产业成为推动经济增长的重要因素。

注：按当年价格计算。

资料来源：《中国统计年鉴2014》，第55页。

注：房地产业对经济增长的贡献率按不变价格计算。

资料来源：《中国统计年鉴2014》，第52、57页。

（二）房地产相关行业对国民经济增长的贡献

房地产具有产业链条长、关联行业多的特点，与房地产密切相关行业的生产活动是房地产经济活动的延伸。房地产开发一方面与建筑业生产活动密不可分，另一方面直接消耗大量建筑材料，带动了水泥、钢铁、玻璃、五金、冶金、陶瓷、化工等多个制造行业的发展。住房销售后，与住房有关的消费活动促进了家电、家具、家纺等制造行业的生产。房地产的开发和销售，都会相应地对物流、金融等第三产业具有很强的拉动效应。

投入产出表是研究国民经济不同行业之间相互联系和相互影响的有力工具。根据国民经济核算制度，我国每五年通过投入产出调查，编制基准投入产出表，当中年份在基准表的基础上编制延长表。目前我国最新的基准表是2007年投入产出表，最新的延长表是2010年投入产出表。利用投入产出基础模型和2010年41个部门投入产出延长表，可以构建以下投入产出开放模型：

其中，ΔX为各部门总产出变化的列向量，ΔF为国内最终使用变化的列向量为各部门进口额占国内需求的比例系数向量（m1，……，mn）对角化形成的矩阵，A为直接消耗系数矩阵。

各部门总产出变化的列向量（ΔX）乘以各部门的增加值率，就可计算出对增加值的直接影响。

2013年，房地产开发投资86013亿元，其中，建筑安装工程投资63919亿元，设备工器具购置1250亿元，其他费用20844亿元。[17]建筑安装工程投资、设备工器具购置大部分形成固定资本，其他费用主要包括土地购置费、旧建筑物购置费，不直接形成固定资本，予以扣除。根据上述模型，分析计算房地产开发投资对各行业的拉动作用，得出以下结果。2013年，房地产开发投资拉动GDP为53848亿元，占GDP的比重为9.4%，其中第一、二、三产业增加值分别为1651亿元、39418亿元和12779亿元，占比分别为2.9%、15.8%和4.9%，拉动进口11320亿元（假设2013年各部门技术和价格结构与2010年相比变化不大，下同）。其中，房地产开发投资对建筑业增加值的拉动作用最大，达16808亿元，占建筑业增加值的比重为43.1%；对水泥、玻璃、钢铁、化工、五金、家电、家居用品、家具等工业增加值拉动作用明显，拉动全部工业增加值达22611亿元，占工业增加值的比重为10.7%；对交通运输、批发零售、金融等第三产业部门也有较强的拉动作用，拉动金融业增加值2281亿元，占金融业增加值的6.8%。

用同样的方法测算，2012年房地产开发投资拉动相关行业的增加值合计43839亿元，据此推算2013年房地产相关行业对GDP增长的贡献率为24.8%。

将房地产业自身的增加值与房地产开发投资拉动的相关行业增加值相加，可以看出房地产生产活动对国民经济增长的重要作用。2013年，房地产业增加值为33295亿元，房地产开发投资拉动的相关行业增加值合计53848亿元（见表4），两者总计为87143亿元，占全部GDP的15.3%；房地产业对GDP增长的贡献率为4.6%，房地产相关行业对GDP增长的贡献率为24.8%，两者合计为29.4%。

表4　房地产开发投资拉动国民经济主要行业增加值情况（单位：亿元）

资料来源：房地产开发投资数据取自《中国统计年鉴2014》，第279页；投入产出结构数据取自国家统计局国家统计数据库。