二、房地产开发投资对国民经济增长的贡献

（一）房地产开发投资的概念和统计方法

房地产开发投资是指全部房地产开发法人单位（以下简称“房地产开发企业”）统一开发的房屋建筑物、配套的服务设施，以及土地开发工程和土地购置的投资。其中，房屋建筑物包括住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼和办公楼等；配套的服务设施包括为完成楼盘总体规划而建设的小区内道路，以及为提高商品房品质而建设的绿地和其他必要设施；土地开发工程是指前期工程，包括通电、路、暖、气、给水、排水、通信和平整场地（即“七通一平”）等基础设施工程；土地购置投资指房地产开发企业通过各种方式（“招拍挂”、出让、划拨等）取得土地使用权而支付的费用。

房地产开发投资分为建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用。建筑工程指各种房屋、建筑物的建造工程；安装工程指各种设备、装置的安装工程，其中不包括被安装设备本身的价值；设备工器具购置指购置或自制的、达到固定资产标准的设置、工具、器具的价值；其他费用指在固定资产建造和购置过程中发生的除上述构成部分以外的费用，其中包括土地购置费。

房地产开发投资采取全面统计调查方法，即对所有房地产开发企业的每个房地产开发项目所完成的房地产开发投资，进行全数统计调查。

（二）房地产开发投资的历史变化

我国房地产开发投资的建立和发展与住房制度改革及其不断深化密切相关。

1980年以前，我国城镇居民住房由国家建造、分配和管理，形成了住房“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。1980年4月，邓小平就住房问题发表重要讲话，同年6月，中共中央、国务院正式允许实行住房商品化政策，揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。1980年1月8日，深圳成立深圳特区房地产公司，被认为是中华人民共和国首家带有商品房开发性质的企业，与港商按照“补偿贸易”原则（深圳出土地，港商出钱合作建房，利润双方分成）合作建设中国内地第一个商品房小区“东湖丽苑”。但由于当时土地交易方式未明确，东湖丽苑还不是完全意义上的商品房小区。1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开，宣布从当年开始，住房制度改革正式列入中央和地方的改革计划，在全国分期分批展开。改革办法是实现住房商品化，基本构思是提高房租和增加工资，鼓励职工买房。正是在这一年，中华人民共和国第一个土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售的、完全意义上的商品房小区“东晓花园”在深圳竣工。从此房地产开发企业生根开花，茁壮成长。从1986年到1998年，我国的房地产开发企业由1991家发展到24378家。[7]1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确指出，从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化和住房供应体系商品化，标志着我国住房供应和分配机制发生了根本变化，住房制度改革全面展开。

伴随着住房制度的改革和发展，我国房地产开发投资活动从无到有、由小到大，蓬勃发展起来。为及时进行统计监测，1986年国家统计局、原国家计委、原建设部联合发文，要求把商品住宅统计扩大为商品房统计，原建设部正式建立了商品房建设统计制度，房地产开发统计的雏形基本形成。政府综合统计部门的房地产开发统计正式建立于1990年，与基本建设、更新改造等并列于固定资产投资统计制度中。2005年，房地产开发统计制度从固定资产投资统计制度中单列出来，成为国家统计调查制度中独立的一套统计制度。

因此，我国最早的房地产开发投资数据产生于1986年，仅101亿元，经过近30年的发展，2013年房地产开发投资已达86013亿元[8]，是1986年的852倍，年均增长28.4%。

房地产开发投资发展的特点以2000年为界，可以分为两个阶段。2000年以前，房地产开发投资高速发展，但很不平稳，增速大起大落。1987—1999年，年均增长33%，其中，1992年增长117.5%，1993年增速又进一步攀升至165%，达到历史最高点。同时，这一时期也有历史最低值——1990年的-7.1%，以及另一个下降年份——1997年的-1.2%。2000年以后，房地产开发投资增长比较平稳，2000—2013年，年均增长24.3%，其中增速最高的2010年与最低的2009年增速差为17.1个百分点，绝大多数年份增长速度为20%—30%（见图1）。

住房制度改革推动了房地产开发投资的持续发展，大量满足不同需求的商品房不断推向市场，极大地缓解了中华人民共和国成立以来直至20世纪90年代城镇居民住房的严重短缺状况，城镇居民人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米增加至2012年的人均32.9平方米[9]，居民住房水平有了明显提高，住房条件得到根本性改变，房地产开发投资为改善民生做出了重要贡献。

资料来源：房地产开发投资数据取自《中国统计年鉴2014》，第279页。除特别说明外，本文数据均取自该年鉴。

（三）房地产开发投资对全社会固定资产投资增长的贡献

全社会固定资产投资是以货币形式表现的、一定时期内全社会建造和购置的固定资产的工作量以及与此有关的费用总称。[10]全社会固定资产投资包括500万元及以上建设项目投资[11]、房地产开发投资和农村住户固定资产投资三部分，房地产开发投资是全社会固定资产投资的重要组成部分。

从房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重看，1986—1995年呈现明显的上升态势，由1986年的3.2%提高至1995年的15.7%，年平均比重为8.5%；1996—2000年的五年是调整期，比重先降后升，达12%—15%，年平均比重为13.7%；2001—2013年基本呈稳定状态，比重从2001年的17.0%上升到2013年的19.2%，这一阶段的年平均比重进一步上升，为18.3%，仅低于制造业投资比重，是全社会固定资产投资的第二大重点领域（见图2）。

从房地产开发投资增长对全社会固定资产投资增长的贡献率来看，1987—1998年波动剧烈，平均为7.7%，1989年、1990年和1997年三个年份的贡献率为负值，而1993年则达到24.2%；1999—2004年贡献率保持在高位，平均为26.2%，除2003年外，其他各年均超过20%，1999年为33.8%，是历史最高点；2005—2013年贡献率相对稳定，平均为17.8%，其中2009年受国际金融危机影响仅为9.7%。1987—2013年房地产开发投资增长对全社会固定资产投资增长的贡献率平均为15.1%（见表1）。

资料来源：全社会固定资产投资、房地产开发投资数据取自《中国统计年鉴2014》，第279页。

表1　房地产开发投资对全社会固定资产投资增长的贡献

注：房地产开发投资对全社会固定资产投资增长的贡献率=（当年房地产开发投资-上年房地产开发投资）/（当年全社会固定资产投资-上年全社会固定资产投资）×100%。

资料来源：房地产开发投资数据取自《中国统计年鉴2014》，第279页。

（四）房地产开发投资对国民经济增长的贡献

房地产开发投资对国民经济增长的贡献，是通过支出法GDP中的固定资本形成总额对GDP增长的贡献间接推算出来的。

固定资本形成总额是常住单位在一定时期内获得的固定资产减去处置的固定资产的价值总额。固定资产是通过生产活动生产出来的资产，不包括土地等自然资产。固定资本形成总额包括有形固定资本形成总额和无形固定资本形成总额。有形固定资本形成总额指一定时期内完成的建筑工程、安装工程和设备工器具购置减处置价值，以及土地改良，新增役、种、奶、毛、娱乐用牲畜和新增经济林木价值；无形固定资本形成总额包括矿藏勘探和计算机软件等获得减去处置。[12]

全社会固定资产投资是固定资本形成总额核算的基础资料。以全社会固定资产投资为基础核算固定资本形成总额，主要扣除不形成固定资本的土地等费用，加上未包括在全社会固定资产投资中而需要计算在固定资本形成总额中的项目，再经过必要的数据调整，最终形成固定资本形成总额。[13]

作为全社会固定资产投资的组成部分，房地产开发投资也是固定资本形成总额核算的重要基础资料。但在口径范围上两者主要存在两大区别。一是房地产开发投资包括土地和旧建筑物的购置费，而固定资本形成总额不包括这部分费用；二是房地产开发投资不包括商品房销售增值，即商品房销售价值与商品房投资成本之间的差额，而固定资本形成总额包括这部分价值。

对现有统计资料的分析发现，可以利用“固定资本形成总额占支出法GDP的比重”和扣除土地购置费之后的房地产开发投资占扣除土地购置费之后的全社会固定资产投资的比重，推算出房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比重；利用“固定资本形成总额对GDP增长的贡献率”，以及扣除土地购置费之后的房地产开发投资占扣除土地购置费之后的全社会固定资产投资的比重，推算出房地产开发投资对GDP增长的贡献率。

为什么要利用扣除土地购置费之后的房地产开发投资占扣除土地购置费之后的全社会固定资产投资的比重，而不是直接利用房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重进行推算呢？那是因为土地购置费占房地产开发投资的比重远大于土地购置费占全社会固定资产投资的比重，而土地购置费是不能计入固定资本形成总额的，不剔除土地购置费的比重，就会明显高估房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比重，从而高估或低估房地产开发投资对GDP增长的贡献率。

推算结果显示，2004年以来，房地产开发投资形成的固定资本形成总额占GDP的比重呈上升的态势。2009年及以前为6%左右，2009年以后均达到或超过7.5%，2013年达8%。2004—2013年，房地产开发投资形成的固定资本形成总额占GDP的平均比重为6.8%（见表2）。

表2　房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比重

注：1.房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（扣除土地购置费）=（房地产开发投资-房地产开发投资中的土地购置费）/（全社会固定资产投资-全社会固定资产投资中的土地购置费）×100%。

2.房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比重=房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（扣除土地购置费）×固定资本形成总额占支出法GDP的比重。

资料来源：全社会固定资产投资、房地产开发投资数据取自《中国统计年鉴2014》，第279页；土地购置费数据取自国家统计局国家统计数据库；支出法GDP、固定资本形成总额数据取自《中国统计年鉴2014》，第69页。

从房地产开发投资对GDP增长的贡献率来看，2004年以来均在5.8%以上，年度间有所波动：2005—2008年低于6.5%；2009年最高，为13.3%；2012年和2013年持续提高，2013年达到9.3%。2004—2013年，房地产开发投资对GDP增长的年平均贡献率为7.8%（见表3）。

表3　房地产开发投资对GDP增长的贡献

注：房地产开发投资形成的固定资本形成总额对支出法GDP增长的贡献率=房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（扣除土地购置费）×固定资本形成总额对支出法GDP增长的贡献率。

资料来源：作者根据前文相关数据计算所得。