五、不动产登记基本原则

登记的基本原则，指的是不动产登记机关在实施登记行为的过程中应遵循的基本准则。不动产登记的程序有一般程序，也有特别程序。不动产登记机关履行其职责，必须遵守一些基本原则。

这里需要强调的是，登记的基本原则指的是登记机关从事其登记职责的原则，这些原则应该对于不动产登记法有特别的适应性，对于别的法律或者别的活动没有适应性。在立法上说到某法的原则的时候，我们必须明白这些原则对指定的立法具有特殊性、针对性。那些对于其他法律同样具有指导意义的，比如“方便民众”等一般工作都要遵守的指导性精神，不能作为不动产登记的原则。

根据各国不动产登记法的实践和我国不动产登记的实际情况，我国的不动产登记应该建立的基本原则如下：

1.申请原则

申请原则是指进行不动产登记时，首先应由不动产登记的当事人、受益人或涉及的机关提起登记申请，登记机关根据登记申请决定开展下一步的登记工作。从不动产登记的一般原理看，一般不允许登记机关在没有权利人提起申请的情况下直接进行登记、涂销或变更。这里例外的情况只有一个，那就是，当登记机关发现自己的登记错误时，可以通过特别登记程序予以更正。

2.先登记原则

先登记原则是指不动产物权的各项变动都应该把初始登记作为基础。不动产未办理所有权初始登记的，除法律另有规定外不得办理其他权利登记；因处分不动产而申请相应的处分登记的，被处分的不动产权利应当已经登记。先登记原则是贯彻我国《物权法》公式原则的基本方式，对此我们参照《物权法》第九条和第三十一条的规定，就可以清楚地看出来。[8]

上文已经谈到自愿登记和登记强制之间的关系问题，其中的法律规则归根结底是因为先登记原则的存在，才在法律实践中出现了“自愿强制”或者“间接强制”的结果。因为一些不动产物权或者权利产生在登记之前，所以登记法不能强制性地建立针对所有这些权利的登记才生效的规则，不能要求所有的不动产物权和权利必须纳入登记；但是因为登记之后才能够获得法律的充分承认和保护，权利人一般都会自愿地把权利纳入登记。这样就在不动产登记条例理论和实践中产生了“登记到底是自愿的还是强制的”这个问题的争议。对这个问题的答案是，不动产登记的本质是自愿的，如果权利人自信不必要借助于登记的承认和保护，那么他可以不将自己的权利纳入登记。但是，就大多数不动产物权和权利的法律实践看，纳入登记对于权利人利益的保护是很必要的。

先登记原则也是建立不动产登记制度的大多数国家和地区普遍采用的基本原则。大体而言，采纳实质主义登记的国家立法，都会在不动产登记法中采纳这一原则。德国民法、我国台湾地区民法都是这样。规定较为细致的，如《瑞士民法典》第六百五十六条第二款规定，取得人在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情况下，得在登记前，先取得所有权。但是，非在不动产登记簿上登记，不得处分土地。我国台湾地区在“土地登记规则”第十一条规定，未经登记所有权之土地，除法律或本规则另有规定外，不得为他项权利登记或限制登记。先登记原则的意义在于，通过要求权利人的权利必须已经登记，既能最大限度保证不动产登记簿在最终结果上是正确的，也能清晰、完整地展现不动产登记簿发展变化的所有阶段的情况。

3.法定语言文字登记原则

法定语言文字登记原则是指，登记机关在登记记载事项时，只能使用本国法定语言文字，而不能使用方言、俚语、只在极少数人群使用的特殊语言、隐语暗语等。我国少数民族众多，如何贯彻这一原则，可以由相关民族的立法确定。

依据法定语言文字登记，是指应用我国的语言文字进行登记。登记记载不可以使用外国语言文字甚至不可以使用外文字母。

登记只能使用法定语言文字原则下，不能使用含义不明的划线、涂抹，也不可以使用少数人使用的线条、符号等。登记事宜必须使用确切的文字表述，不但物权的类型不能随意使用缩略语、俗语、网络语等，登记中其他事项的表述，如抵押权中的担保金额、建设用地使用权的期限等，必须明确、肯定。法定语言文字登记原则并不仅仅只是国家主权宣示的需要，更重要的是登记的法律严肃性和严谨性的需要。同一法域内的不动产登记必须是明晰、确定、统一的。

4.以形式审查为主、以实质审查为辅的原则

形式审查原则是指登记机关在登记审查时，只审查申请人提交材料的形式合法性，而不审查申请人关于登记申请人的意思表示是否真实。在形式审查的过程中，登记机关应该审查的内容一般只是申请人提交的书面材料，包括身份证记载的主体和合同主体的一致性，申请书所表述的不动产状况和相关权属文书记载的一致性等。简要地说，形式审查就是书面审查，审查的内容以民法上所说的法律关系逻辑展开。形式审查情况下，登记机关不审查当事人所说的物权的现实状况，也不审查当事人物权设立、移转时的意思表示是否真实。

实质审查，指的是对当事人的不动产物权是否真实存在以及当事人设立、移转不动产物权的意思表示的真实性作为主要内容审查。实质审查应该包括书面审查也就是形式审查，重点在于透过书面材料，从主体、客体、权利三个方面，审查这些构成不动产物权的基本因素的客观真实性。

我国《物权法》第十二条规定的登记机关的审查原则，是形式审查为主，实质审查为辅。这一点和世界上多数国家和地区的做法一致。凡建立不动产登记的国家，其所建立的审查制度，都是以形式审查为主、以实质审查为辅。这样做的理由在于，一般情况下，不动产登记机关收到当事人提交的不动产权利登记的申请材料时，首先要尊重此前已经被司法机关、其他行政机关确认的法律事实。比如，如果当事人依据人民法院的判决书裁定的物权变动来申请登记时，登记机关就必须尊重法院的裁判，而不必进行再进行实质审查。其次，在当事人以自己的意思表示（主要是合同）发生物权变动时，一般情况下形式审查也是足够的。登记机关无权、无必要审查登记簿上记载的权利状态和主体身份，也没有办法审查当事人内心的真实意愿。登记机关只能从主体、客体、权利的书面材料予以审查，无法查验当事人的内心真实意愿。最后，一般情况下登记机关既无权力、也无义务进行广泛的调查，因此登记机关无法对当事人的实体法律关系进行实质审查。

但是，如果法律要求登记机关必须实质审查的，登记机关必须进行实质审查。比如我国《物权法》第十二条第二款规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

在德国、法国等国家，登记机关从事实质审查的职责，常常被公证机构替代。因为这些国家公证制度非常发达，公证人也享有对法律事实的真实性承担责任的职权和义务，因此公证审查基本上都是实质审查。借助于公证审查，登记机关的实质审查的责任可以大为降低。