六、不动产登记法的属地主义原则

所谓属地主义原则，指的是不动产登记的各项活动，包括登记管辖权、登记的申请、登记簿的建立和编成等，都必须在不动产所在地的登记机关进行的原则。我国《物权法》第十条第一款规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”

在我国的不动产实践中，人们习惯将这一原则称之为“以地籍为基础原则”。不动产登记条例建立属地主义原则的原因非常简单，即不论地上或者地下的建筑物、生成物多么有价值，它们都离不开土地；而且国家建立的统一的不动产登记簿只能以地表展开，而且必须以土地地表的物权作为基础。或者说，以国家已经建立的地籍为基础，其实就是以土地地表的物权或者其他基本权利作为基础。这一点完全是不动产法律实践的真实反映：地上地下建筑物、生成物不论是多么值钱，它们在法律上的归属，归根结底要有土地地表的权利来确定。一个房子，要么直接归属于土地地表的所有权人或者基本权利的权利人，要么是归属于在土地地表的所有权或者其他基础性权利之上享有用益物权或者其他权利的主体。比如，一座摩天大楼如果在国外，要么它就是土地所有权人的，要么就是对土地享有地上权的人的；如果在中国，它常常归属于建设用地使用权人，而这种权利是建立在国家土地所有权之上的用益物权。所以，无论如何所有的不动产权利的统一公示，都应该从统一地籍入手，也就是从统一的不动产登记簿记载的土地基本权利入手。

不动产登记簿设置以地籍为基础，即以土地的区域编号，然后将地权纳入，这种编制方法称为“土地编成主义”。世界上不动产登记制度细分起来有几种类型，但是绝大多数国家和地区采取的是“物的编成主义”或“土地编成主义”。这种立法体例最典型的是诞生于澳大利亚的托伦斯登记制。[9]按照托伦斯登记制，首先由政府进行一次土地总清理，将土地按照行政区划做成不动产登记簿或者土地登记簿（这就是与国家行政区划相连接的“地籍”）；然后将社会民众的土地具体权利“对号入座”。即首先进行按照土地的权利人确定其权利的“地籍”总登记或初始登记；后来的不动产物权变动则在此基础上进行变更登记。这种登记体例在国际上有很大影响。这种登记就是典型的“土地编成”，即以土地的区域编号，然后将地权纳入。这样，人们在查询时可以从土地的行政区划入手，然后从土地的区域编号查询地权状况。从登记的内容看，托伦斯登记的主要意义是确定了土地的“地籍”，将不动产物权和土地的行政区划之间的地理位置相关联，从而为现代化的登记制度奠定了基础。托伦斯登记制度的这种情形，类似于我国实践中采取的初始登记必须强制登记的做法。初始登记之后，登记与否大体上就依据当事人的自愿了。我国《物权法》中，关于不动产物权变动的原则采取要件主义登记，这种做法和托伦斯登记有些相似。“地籍”在农村就是集体土地所有权的“权籍”，在城市就是建设用地使用权的“权籍”。托伦斯登记制下的登记，在初始登记这个环节上，法律效力与实质主义登记相同。