1.4 内外经济发展不确定性与房地产调控困境
自实施经济改革以来，中国实体经济已经保持了超过30年的快速增长。2010年国内生产总值已达39.8万亿元人民币，占全球经济总量超过9%。中国的经济规模虽然可观，但其发展质量和发展模式明显地落后于发达国家。中国既是向经济工业化与现代化过渡的发展中国家，又是从计划经济体制向市场经济体制过渡的“转型国家”，处在经济体制与发展阶段的“双过渡”时期，面临着巨大的转型风险。2008年以来，全球经济形势的急转直下使得中国经济发展的固有缺陷暴露无遗，加剧了房地产市场调控的难度。
1.4.1 外部经济发展的不确定性与房地产市场调控困境
在全球经济金融危机之前，我国的宏观经济战略偏向于出口导向模式，对外贸易是支撑我国经济增长的重要支柱，美国、欧盟等发达经济体对中国出口商品的需求，是中国制造业增长的主要依托。自2008年以来，在金融危机的打击下，发达经济体陷于严重的经济萎缩与萧条中，欧洲陷入了严重的财政危机中，直接影响了外部需求（见图1—9和图1—10）。2012年4月份我国出口仅增长4.9%，远低于市场预期，进一步加大了国内经济下行的压力。
图1—9 美国2010年第三季度至2011年第三季度经济数据一览
图1—10 欧债危机示意图
更为关键的是，这一轮经济危机也迫使欧美国家采取措施，改变过去的经济发展模式。进入21世纪以来，发达经济体一直被增长乏力、失业率上升和技术创新动力匮乏等问题所困扰，只能利用金融创新、货币扩张或者政府财政刺激等手段，满足国内需求，稳定经济增长，但这却造成了对信贷、金融和财政刺激的严重依赖。美国依靠复杂的金融创新，提供流动性，而欧洲则采用政府举债来维持国民的高福利。因此危机爆发后，美国的金融体系首当其冲地遭到冲击，而欧盟国家的财政体系濒于崩溃。
为了缓解危机，自2009年3月以来，美国已经进行了三轮“量化宽松”，即以货币扩张刺激经济。但 “复兴的路程漫长而艰苦”，美国国内经济由于缺乏新增长点，即使利率水平再低，金融体系也难以大规模放出信贷，厂商和居民的投资与消费能力难以增加。而新能源、物联网等长期中具备开发潜力和需求潜力的技术创新，又很难在短期中见效，所以美国经济难以在短期内实现复兴。更为关键的是，此次危机后美国政府意识到产业空心化的危险，强调发展制造业，“结束将就业机会输出的历史”，以拉动本国居民就业。因此，即使美国经济复兴，其经济的对外需求也会因经济模式的转换而大大降低。“中国制造—美国消费”的现象将逐渐地改变。在这一点上欧洲与美国类似，同样需要“再工业化”，逆转实体经济空心化的趋势，而这些变化都将减少对中国产品的需求。因此在中短期内，外部需求的持续下滑将会对我国经济的持续增长产生负面影响，加大了经济结构调整的难度。
从长期来看，中国经济需要转型，扩大内需，进行产业结构调整和升级，摆脱对出口和房地产投资的依赖，但这一目标在短期内难以实现。因此，在外需低迷且中短期内难见好转的情况下，中国需要稳定当前的总需求以保证经济增长，短期中可控性较强，见效快的投资需求就显得异常关键。如上所述，房地产投资在中国固定资产投资中占有重要地位，同时也带动了相关产业的投资需求，如果过度抑制房地产投资的增长，将会对制造业、建筑业等产业产生连带影响，从而对内需不足的中国经济造成巨大的负面冲击，直接造成经济增速的下滑。居民就业、收入、企业利润和财政收入等将受到影响，各种矛盾和问题会进一步激化，极易造成经济和社会动荡。
1.4.2 内部经济发展的不均衡性与房地产市场调控困境
我国长期依赖高投资、高积累的经济发展战略，抑制了国内消费市场的发展。如图1—11所示，近年来，我国经济中居民消费所占的比重，呈现相当明显的下降趋势，截至2010年，居民消费占GDP的比重已经不足40%，国内消费市场严重滞后于经济发展。
图1—11 1996—2010年我国GDP中居民消费比例
造成这一现象的原因在于，我国经济增长的质量偏低，经济过度依赖投资而技术贡献不足，经济效率较低。例如：在经济增长的技术贡献方面，我国企业研发经费支出占主营业务收入的比重迄今不足1%，而发达国家普遍在3%左右。此外，中国的大量关键技术依赖进口，在航空设备、精密仪器、医疗设备、工程机械等具有战略意义的高技术含量产品方面，我国关键技术的自给率甚至不足20%。
长期且持续的高投资，促使能源、原料需求急剧增长，进口急速增加。能源和原料国际市场价格的飙升，导致我国贸易条件恶化，增长成本加大；刺激了国内自然资源的过度和低效率开发，既造成资源浪费，又加重了我国的生态环境压力。而且，投资过快增长造成生产能力的过快增长，但消费需求增长相对滞后，要保持经济继续高速增长，就必须不断靠更大规模的投资来创造新的需求，造成靠投资需求来拉动投资的恶性循环。过去若干年来资本形成占GDP的比重不断上升，居民消费持续下降，正是这种恶性循环的集中体现。但投资不可能无限增长，因此经济最终必然面临生产过剩的威胁。作为固定资产投资
重要组成部分的房地产投资，最终也将面临严重的生产过剩。一旦形成生产过剩，中国就有可能出现投资泡沫破灭和经济萧条。
此外，高投资所诱导的高储蓄的剩余资金大量涌向了房地产市场，其中不仅有大量来自银行体系的贷款，也有大量的居民储蓄性投资和国内外投机资本。剩余资金所创造的过高的需求，导致房地产价格飙升，造成房地产市场泡沫不断膨胀，给宏观经济带来了极大的风险。若不加以控制，一旦房地产行业出现危机，会立刻引发金融体系危机，银行机构会因此蒙受巨大损失，大量居民财富也会化为乌有。