1.3 房地产市场调控与保增长
我国投资拉动型的经济增长战略，使得房地产业一直以来都是推动中国经济增长的重要产业之一。特别是在2008年全球经济危机爆发之后，中国的出口需求急剧萎缩。为了保持经济增长，我国政府推出了大规模的经济刺激政策，以弥补出口下降所导致的需求不足。从实际效果来看，投资在拉动经济增长中的作用被进一步强化了，而相当部分的资金投资到了房地产行业。如图1—4所示，近几年房地产开发投资呈现出加速增长的态势。2011年，房地产固定资产投资（主要指房地产开发投资）保持较高增速。全年完成房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%。其中住房开发投资达到了44308亿元，同比增长30.2%。
图1—4 1997—2011年我国房地产行业固定资产投资的增长情况（单位：亿元）
房地产行业的蓬勃发展，使得中国经济增长存在越来越明显的房地产依赖性，房地产已经成为我国拉动投资、消费和经济增长的重要动力之一。
首先，房地产开发投资已经成为我国固定资产投资中的重要组成部分（见图1—5）。房地产行业固定资产投资带来的固定资本形成价值，会被直接地归入到支出法国内生产总值中的资本形成总额，而且房地产行业的固定资产是建筑，其存续及折旧的期限长，对于经济发展的后续影响非常大。回顾近年房地产投资所形成的固定资产规模，2003—2009年，中国房地产固定资产投资规模接近20万亿元，占到全部固定资产投资总额的23%，仅次于制造业的投资规模。房地产固定资产投资占GDP的比例则超过了10%，远远高于同期西方国家的投资水平。（注：OECD Factbook 2009 显示，英国、德国、法国、意大利、加拿大、日本和美国七大工业国家20世纪70年代至2006年房地产投资占GDP的比例分别为3.6%、6.5%、5.4%、5.2%、5.9%、5.7%和4.7%。）2010年与房地产投资相关的增加值（房地产固定资本形成、居民房地产消费等）总计超过了10万亿元，约占同期全国GDP的26%（见表1—2）。
图1—5 1997—2010年我国房地产行业固定资产投资占全社会固定资产投资比例及其占城镇固定资产投资比例
如果考虑到房地产行业投资所带动的相关上下游产业的投资和生产，房地产行业对投资和经济增长的推动作用将进一步增强。如图1—6所示，自1999年以来，房地产增长较快的省份也是经济发展较快的省份。
图1—6 1999—2007年房地产投资与人均GDP
其次，房地产行业也是提供就业，提高居民收入水平的一个重要行业。仅房地产业本身，2003—2010年，就业人数就由120万人增至211万人。其间接拉动的中介服务、装修、建筑业、建材制造业，更是成为解决居民就业的重要行业。此外，房地产消费，也是居民日常消费的重要组成部分。一般而言，房地产“消费”不包括房产购置费用，而是指真正用于房产消费的行为，即居住的支出，房屋租赁以及装修、维护等费用。对于自有住房则将房屋购置价格折算为无限期的等额的房租，作为“自我租赁”的房屋消费计算。如果按照“自我租赁”来对房地产消费进行估计，2009年中国房地产消费达3.35万亿元，占GDP总量的9%以上，即使仅仅计算城镇居民“居住”项目的消费支出，2010年也已接近9000亿元，在居民的日常消费中占有重要地位（见图1—7）。
图1—7 2001—2010年我国城镇居民居住消费总支出（单位：亿元）
再次，房地产行业的土地出让收入，是地方政府财政收入的重要来源。如北京市2011年土地出让金总计为741.9亿元，占直辖市财政总收入3006.3亿元的近四分之一。从全国来看，2010年全国土地出让收入达2.9万亿元，占地方财政总收入7.3万亿元的39.7%。房地产投资热潮带来的高地价，成为地方政府获得收入的重要来源，并且在2007年之后呈现明显的上升趋势，2010年仅直接与房地产相关的税收（房产税、耕地占用税、土地增值税、契税、城镇土地使用税）就已经占到地方税收收入的近20%（见图1—8和表1—3）。
图1—8 2007—2010年我国与房地产相关的税收增长情况（单位：亿元）
倘若再考虑房地产信贷对于金融体系的重要性，可以看出，房地产行业已经从金融、财政、消费、投资各方面深刻地影响着中国当前的经济增长。虽然从长期来讲，摆脱对房地产的依赖，有利于经济的健康发展和社会福利的增加，但短期内严格地调控房地产极易伤害当前的经济结构和金融体系。过度地打压房地产行业，会导致投资需求下降，经济增速下滑；政府财政赤字增加，短期内加重地方政府的债务负担，进一步加大地方政府融资平台的风险；银行体系风险增大，不良贷款增加；失业率上升，居民的收入下降，对本来就较为疲软的内需产生极大的负面作用。一旦超出其可以承受的临界范围，必然造成连锁的危机反应，导致经济下滑，甚至出现经济安全和社会稳定失控的局面。