六 业主维权行动困境

业主维权是伴随住房商品化改革进入到实践中的，从时间上看，业主维权要晚于住房商品化改革。全国第一个商品房小区是1980年在深圳建成的东湖丽苑，这是中国商品房的起点。1981年，第一个物业管理公司在东湖丽苑成立。但是，有关业主维权的最早公开报道，却直到2002年《社区》杂志上的一篇文章才开始出现。业主维权之所以没有受到相关关注，一方面是由于业主意识的缺乏，业主利益即使受到损害也较少有维权行动发生；另一方面则是由于相关管理制度的滞后，业主维权缺乏相应的制度规范。在此背景之下，相关研究相对缺乏不足为怪。2003年，全国首次出台《物业管理条例》，不仅为业主维权提供了法律依据和指导，也助推了学界关于业主维权的研究。

伴随楼市的持续繁荣，不仅广大市民与房产的联系越来越紧密，以商品房为典型的陌生人社区越来越多，同样，伴随房产交易，小区生活中出现的各种矛盾和权益纠纷也不少。

首先，从时间来看，从商品房新建到居民最终在小区中定居生活，各个阶段几乎均有业主维护自身权益的事情发生。在商品房新建初期，往往容易发生由房屋质量，比如渗水、环保、面积、装修质量等引发的业主维权。在交房过程中，由于有的开发商并未兑现当初承诺，比如小区配套、赠送面积、物业服务等，而出现业主退房甚至维权的行为。此外，在高房价下市民抱着买涨不买跌心理，有的是耗费全家积蓄购房，因此当房屋价格出现波动时，容易因房屋跌价而引发维权的行为。

其次，从内容来看，业主维权几乎包含了与商品房建设、维护以及居住相关的所有方面。在建设阶段，有因交房时间、交房质量等而发生的纠纷与维权；在维护阶段，有因维修基金被违规使用、维修不及时以及维修质量不高而引起的维权；在日常居住过程中，则更有因物业服务不规范、物业费用争端、小区公共设施使用与管理等而出现的纠纷。

业主维权行动为何发生？这不仅是分析和探讨业主维权行动的关键问题，也是我们分析和理解以商品房小区为典型的陌生人社区治理所无法回避的问题。有研究者认为：“在房地产开发和物业管理领域，以开发商和物业公司为主体，包括房管局小区办、地方法院和街道办事处等相关政府部门和政府官员在内的、一个具有分利性质的房地产商利益集团已经形成。该集团的强势地位，使开发商和物业公司敢于普遍而广泛地侵害广大业主的合法权益，这正是业主维权运动兴起的深层原因。维权骨干和积极分子的领导、业委会的建立、业委会的有效动员、适当的策略、业主丰富的资源，是业主组织起来，击败房地产商利益集团，取得维权胜利的核心因素；这五个因素构成了业主成功维权的中、微观动员机制。”正是因为业主无论在组织上还是行动上往往处于弱势地位，同时业主维权的构成要素多元，实践中维权行动尽管时有发生，但与业主利益受损相比，业主维权仍旧障碍重重。

从我们的实地调研来看，尽管因业主利益受损而采取维权行动的小区不少，但是占商品房社区的比例并不高。然而，走访调研发现，尽管社区维权行动较少，但是业主却“抱怨不断”，只是因各种原因并未引发维权。那么，究竟是什么原因导致了业主维权行动困境的产生？业主维权困境的生成，既有传统政治文化心理因素的影响，如明哲保身、多一事不如少一事的心理在作怪，业主维权行动往往因为积极分子的缺乏而难以达成；也与相关法律法规政策滞后，业主与物业、政府之间关系处理的相关法律法规并不清晰有关。正如有学者认为：“《物业管理条例》赋予房地产行政主管部门获得了控制和影响业委会的权力，关于物业纠纷的诉讼条款有利于物业公司，业主不缴物业管理费，物业公司可以向法院起诉业主，但如果物业公司没有提供相应的服务，或服务不达标，《物业管理条例》却没有对等地规定业主和业委会可以向法院起诉物业公司。这显然不利于业主维护自己的合法权益。”对业主组织权限的约束，以及对业主委员会侵权现象的盲视，往往导致在实践中业主、业主委员会和物业组织在维护权利时面临窘境。

枪打出头鸟！有什么好闹的咯。大家反正都是你看我、我看你，不到影响他生活、安全的时刻，他们都不会站出来的。因为不是你一个人的事情嘛。你闹了，以后还是要在这里生活，万一还是那些人管理或服务呢？反正大家都是抱着不影响自己的生活就不管它，除非一下子要大家出一笔钱或者什么的，一般都不会有人闹。

对于为什么即使利益受损也没有采取相应行动来维护自己的利益，有调查者说：

关键是没人组织。大家上班的上班，做生意的做生意。专门组织这个东西要时间，还吃力不讨好。大家想，与其为了几个钱与他们去争吵，不如自己勤快点儿赚钱来得更快，还不得罪人。更何况，现在有的因为与物业或开发商闹矛盾，最后被恐吓、殴打的也不少。

尽管在城市日常生活中，业主因利益受损维权困难，即使有维权行动，有的也因为证据不足、准备不够、耗时耗力最后不了了之，但是我们的调研也发现，在业主维权实践中，有不少维权行动取得了较好效果。2017年5月，李某准备在CS市花城社区“第一湾”小区开设一家综合性医院，提交申请后，开福区卫计局按照程序及时对外进行了公示。在公示过程中，尤其是在装修过程中，业主进行了多方面反映，最后，该局停止了医院审批手续的办理，要求其另外选址。

我们在调研中发现，有不少商品房小区业主通过维权行动，使得小区环境得到改善、小区品质得到提升。CS市水木小区，系2006年新建，因房屋漏水、停车问题以及经常被盗，物业与业主积累了不少矛盾，并多次引发纠纷。后来，业主成立了业主委员会，并在退休老爹爹的带领下维权，不仅有效地解决了老物业在管理中所存在的问题，顺利推进了新老物业交接，而且，因为业主委员会在维权后的继续努力，加上该小区与名校毗邻，不仅房价上扬，该小区还成为市级文明小区。可以说，水木小区是维权小区向文明小区成功转型的缩影。

值得注意的是，城市业主维权行动作为伴随住房市场化改革而出现的一种社会运动形式，虽然与和谐社会建设看似不相符，是一种不和谐的音符，但是，业主维权对于维护业主的房产权益、实现业主自治，进而推动城市经济社会发展和社区治理结构改善具有重要意义，这不仅是实现居住社会的必然要求，也是居住的政治表征。正如有学者认为：“居住是最重要的生存基础和生活内容，维护合法的居住权与房屋产权，就是保护作为生存权的人权，也是实现社会公平正义的追求，因而对于公民而言就是最大的政治。”对于隐藏于平静居住生活下的诸如随便提高物业费、小区公共设施随便处置、物业服务不到位以及业委会运作不规范等使业主利益受损的问题和矛盾，相关部门应当予以高度关注。否则，一旦矛盾积累过多，必将带来城市基层治理的不稳定与不和谐。

相比于单位制熟人社区，以商品房小区为典型的陌生人社区出现了陌生人社区治理重心转移难题、社区公共道德培育与建构难题、社区整合能力提升难题、社区建设参与难题、社区空间冲突化解难题和业主维权行动困境难题，这些现象或问题的存在，是与住房市场化、商品化改革相伴相生的，反映出社区共同体精神缺失的问题本质。自改革开放以来，尤其是住房体制改革与商品房社区大量涌现以来，社区社会形态正在发生巨变，社区共同体、村落共同体等日渐式微。人口异质性的大量增加、理性化和非人格化程度不断加深，以及社区社会生活方式的深刻变革，不仅使传统的熟人社区维系纽带功能弱化，新出现的以商品房小区为典型的陌生人社区维系纽带亦缺失，再辅以个体意识的强化与扩散，无疑给陌生人社区建设和治理带来了前所未有的困难。