1.4　设计管理的工作要点

为了加强公司的项目设计管理工作，提高系统能力，完善工程项目管理，真正体现设计中“事前、事中、结果”的过程管理，体现产品优化、成本优化的精神，并严格贯彻产品策划意图、取得优质高效的产品设计文件并正确指导工程施工，实现生活艺术空间创造产品基础，设计管理部必须严格控制各阶段的设计管理要点。

1.4.1　设计管理的原则

设计管理的总体原则是：贯彻经过审批的概念性设计原创思想，完成实施方案设计、初步设计以及施工图设计，以“二合三指”的形式进行设计过程的全程监控，贯彻落实产品策划目标和成本目标；开展施工阶段的行销监理，确保实际最终产品满足产品策划、设计原创要求。

1.4.2　设计管理的依据

设计管理的主要依据是公司的权责规定、有关设计管理流程制度，有关成本管理流程制度及其他相关流程与制度。

主要依据的法规政策是：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程勘察质量管理办法》等。

依据的公司主要制度是：《成本标准编制与使用规则》、《合同管理办法》、《项目招标管理实施细则》以及各阶段的设计任务书、设计指引等。

1.4.3　设计管理的范围

项目开发令签署后，有关用地自然条件、社会条件及其他工程设计基础条件的搜集和完善、项目设计总体控制计划的编制、概念设计、顾客敏感点清单编制、方案设计、产品标准的编制、初步设计、施工图设计、各阶段设计成果及图纸的审查、设计变更、方案委员会管理办法等、设计报政府审批以及工程施工过程中的行销监理等所有具体工作都属于设计管理的范畴。

1.4.4　设计管理的实施要点

①设计委托统一由设计管理部门负责，并明确设计要求，设计限额等相关内容，同时规定对小区总体规划及单体方案必须根据营销部门编制的市场定位及营销方案并经论证通过后办理，这主要是为了解决项目前期设计、营销相互脱节的问题。在一些项目中，往往是等到样板房建好甚至是大面积开售后营销部门的意见才能反馈至设计管理部门，其中包含的规划、户型朝向、平面布置等意见往往无法调整，增大销售压力。

对单项设计因为忽略了设计要求、设计限额而造成返工、工期延长的情况非常普遍。如某项目拟建一临时公共汽车站，初期为追求设计效果，要求屋面采用张拉膜结构，立面方案几经反复，到最后张拉膜设计完成后初步预算费用将超过百万，不得不放弃此方案重新调整，前后浪费的时间超过一个月，这属于典型的事前控制不足，设计限额不明确的情况。目前总体规划、景观方案、单体方案的重要性日益突出，为简化工作流程，同时促进设备设计单位相互间的竞争意识，应明确采用备案制度作单位委托设计，即每年编制单项工程设计委托单价表，选择不少于三家设计单位作为委托设计依据。

②为避免造成下阶段的设计质量问题或设计返工，同时需引入现代营销观念，明确规定本阶段设计文件完成后应经设计管理部门组织包括营销在内的相关部门领导评审通过后，方可通知设计单位开始下一阶段设计任务。

③单体平面方案的合理与否直接影响到销售，同时，单体平面方案的调整往往涉及结构、设备等多个设计工种，所以合理确定单体平面方案是非常重要的环节。明确规定单体平面方案必须经营销中心、项目公司、设计管理部门会签确认。

④房地产开发报建等工作对房地产企业合理、合法利用国家政策，寻求企业效益影响增长点有重要意义，设计及设计管理工作也应紧紧围绕这方面展开工作，故应明确各阶段的设计文件需经设计管理部门审核后方可交投资开发部门办理报批。

⑤需协调市政规划设计与景观设计中道路布置两者的关系，较好的做法是景观专业提前介入，在市政前确定景观方案。

1.4.5　设计质量管理的要点

①设计的合理性、安全性、经济性、设计效果和图纸出图质量，是设计质量管理的主要内容。设计质量以其合理性、经济性、设计效果及其具有的商业价值衡量。

②出图质量应保证设计深度符合要求，必须避免专业矛盾和设计错误，杜绝设计事故。设计图纸出图质量不符合要求的，设计管理部门应要求设计单位重新出图。

③设计管理部门应与设计单位建立设计过程的实时监控制度，以便双方均能在各阶段实时掌握和检查设计进度和设计状况。

④严格控制施工图阶段的设计变更，设计管理部门进行设计变更时应了解现场的材料提出处理意见，并分如下程序进行处理：

a.单项变更损失五万元以内的，由设计管理部门确认是否变更；

b.单项变更损失五至十万之间的，由设计管理部门管线领导确定是否变更；

c.单项变更损失十万元以上的，应报公司上级领导批准后方可变更。

⑤图纸会审是工程建设程序中的重要环节，凡未经会审的图纸不得用于施工，图纸会审应由工程、设计管理部门主持，相关单位必须对图纸会审工作予以高度重视。

1.4.6　设计成本控制的要点

成本控制是设计管理的重要组成部分，成本控制的工作要点如下。

①材料定板及设备选型原则上应在公司年度招投标中标单位中选择。

②影响到装修效果的材料、设计选用原则上应有营销部门的意见。

③设计委托时，设计合同必须明确本项目设计限额及材料、设备选用要求，这是成本控制中很重要的环节，只有具备合理的设计成本控制目标，设计单位才能在相关阶段的设计中围绕成本目标进行设计方案、材料选用等工作。设计管理部门应严格按公司下发的混凝土和钢筋的限额设计值作为结构限额设计标准（见表1-1和表1-2）。

注：1.六层以下砖混结构控制指标为33kg/m2（含基础用钢）。

2.地下室控制钢筋指标为：筏板基础及箱基底板钢筋3.5～5.5kg/m2（每平方米建筑面积分摊用量）；一层地下室120kg/m2（不包含基础底板）；二层地下室95kg/m2（不含人防）（不包含基础底板）；二层地下室110kg/m2（含人防）（不包含基础底板）。

设计管理部门可根据项目的具体情况对结构限额值提出修正意见，经公司领导批准后按修正值进行控制。

④设计单位在提交设计文件时，方案设计必须有工程估算；初步设计必须有工程概算；施工图设计宜有工程预算。

⑤各阶段的设计如果超出设计限额时，必须经设计管理部门及审核部审核后，报送公司领导批准后方可进行下一阶段设计或实施。

⑥应加大对“新产品、新材料、新技术、新工艺”的研究，试点和推广工作。重视“四新”的应用是投资控制的重要内容，但“四新”的应用必须遵循先试点后推广的过程，同时应进行技术经济分析。

⑦对公建配套用房的布置，设计单位往往重视程度不够，甚至将一些临街可售高价的地方安排为居委会等配套用房，所以应明确移交式低价出售的配套项目，必须布置在商业价值最低的地方，同时明确各阶段设计文件完成后需经设计管理部门审核后方可交投资开发部门办理报批。

⑧会所及大型商业用房设计，应由商用物业管理部门组织使用单位对使用功能布置参与规划，由设计管理部门跟踪完善。

例如某会所已完成所有专业设计，经酒店管理公司审核后发现其功能与使用要求有较大出入，提出调整平面、增加客房等许多修改意见，整个项目的设计必须全面修改，造成工期延长大半年。

⑨材料、设备选用必须以“安全、合理、经济”为原则，以“价廉物美”为标准进行选用，避免材料、设备选用不合理造成浪费损失。

⑩施工图的设计必须在满足规范、法规的前提下，以相对最经济的方案进行设计。

⑪所有施工图必须进行综合会审，减少各专业矛盾及返工损失。

⑫移交或低价出售的配套项目，必须布置在商业价值最低的地方。

⑬应严格控制设计变更，争取不变更，尽量少变更，严控大变更。