第9章 居住规划与房产投资
单项选择题（以下各小题所给出的4个选项中，只有1项最符合题目要求，请将正确选项的代码填入括号内）
1．居住规划主要包括（ ）。
Ⅰ．租房
Ⅱ．购房
Ⅲ．换房
Ⅳ．房贷规划Ⅴ．房产投资
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅴ
B．Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ、Ⅴ
C．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
【答案】C
2．房涯规划是指在配合负担能力的调价下，根据____的改变而进行的____。（ ）
A．生涯阶段；房贷规划
B．生涯阶段；换房规划
C．生命周期；房贷规划
D．生命周期；换房规划
【答案】B
3．在给客户进行住房消费支出规划时，首先要确定客户的需求，理财规划师在帮助客户确定其购房需求时应遵循一定的原则，下列对这些原则的描述错误的是（ ）。
A．够住就好
B．有多少钱买多大的房子
C．无需进行过于长远的考虑
D．了解客户所在地住房公积金管理中心的相关规定
【答案】D
【解析】D项属于理财师对客户作住房规划时所必须了解的情况，但并不是遵循的原则。
4．关于购房与租房的决策因素，下列说法错误的是（ ）。
A．同一标的物可租可售时，不同的人可能会在租购之间做出不同的选择，一般使用年成本法与净现值法来做出购房与租房的抉择
B．在一个固定的居住期间内，根据租房及购房的现金流量，比较两者的净现值较高者为划算
C．租房与购房何者划算，牵涉到拥有自宅的心理效用与对未来房价的预期，购房者可期待房产增值利益，而租房者只能期待房东不要每年调高房租
D．以自住而言，购房者的使用成本是首付款利息成本、房屋贷款利息与住房维护成本，而租房者的使用成本是房租与房租押金的利息成本
【答案】B
【解析】B项中，在一个固定的居住期间内，应将租房及购房的现金流量折现为现值后，比较两者的净现值较高者为划算。
5．净现值法和内部报酬率法都是有用的分析工具，在进行简单财务模型分析时，下列选项中可用做净现值法的折现率的是（ ）。
A．借贷的利率及风险贴水之和
B．借贷的利率或自有资金的机会成本利率
C．自有资金的机会成本利率及风险贴水之和
D．自有资金的机会成本利率、借贷的利率及风险贴水之和
【答案】B
6．下列有关租房的缺点的说法中，错误的是（ ）。
A．有非自愿搬离的风险
B．无法按照自己的期望装修房屋
C．无法运用财务杠杆追求房价差价利益
D．强迫储蓄累积实质财富
【答案】D
【解析】D项强迫储蓄累积实质财富属于购房的优点之一。
7．李龙目前面临购房还是租房的选择：①租房，房租每年48000元，押金4000元；②购房，总价100万元，自备首付款20万元，可申请80万元贷款，20年期，房贷利率为7%。按年等额本息方式还款，假定房屋维护成本为6000元/年，押金与首付款机会成本率均为4%（房屋的维护成本及贷款还款均期末支付）。如果未来房价不变，根据年成本法，那么李龙应该做出的选择及理由为（ ）。
A．购房，因为购房的年成本比租房的年成本低21840元
B．购房，因为购房的年成本比租房的年成本低8800元
C．租房，因为租房的年成本比购房的年成本低21840元
D．租房，因为租房的年成本比购房的年成本低8800元
【答案】C
【解析】租房的年成本=48000+4000×4%=48160（元）；购房的年成本=200000×4%+800000×7%+6000=70000（元）；因此，其将会选择租房，年成本可降低21840元（70000-48160）。
8．张林林目前面临购房还是租房的选择：①租房，房租每年60000元，押金5000元；②购房，总价100万元，自备首付款30万元，可申请70万元贷款，20年期，房贷利率为7%。按年等额本息方式还款，假定房屋维护成本为8000元/年，押金与首付款机会成本率均为4%（房屋的维护成本及贷款还款均期末支付）。如果张林林打算居住5年，5年后房价将涨至120万元。根据净现值法，假定贴规率为4%，那么张林林应该做出的选择及理由为（ ）。
A．购房，因为购房的净现值比租房的净现值高54385元
B．购房，因为购房的净现值比租房的净现值低140587元
C．租房，因为租房的净现值比购房的净现值低54385元
D．租房，因为租房的净现值比购房的净现值低140587元
【答案】B
【解析】租房净现值：CF0=-6.5, CFJ=-6, NJ=4, CFJ=0.5, i=4, f NPV=-27.8684；购房净现值：CF0=-30, CFJ=-7.4075, NJ=4, CFJ=-7.4075+120-60.1806=52.4119, i=4, f NPV=-13.8097；因此，其将会选择购房，净现值可降低14.0587万元（-13.8097+27.8684）。
9．下列关于租房影响因素的说法中，正确的是（ ）。
Ⅰ．利率水平越高，租房越划算
Ⅱ．房价成长率越高，租房越划算
Ⅲ．房租成长率越高，租房越划算
Ⅳ．房屋的维护成本越高，租房越划算
A．Ⅰ、Ⅳ
B．Ⅱ、Ⅲ
C．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
【答案】A
【解析】Ⅱ项中房价成长率越高，购房越划算；Ⅲ项中房租成长率越高，购房越划算。
10．租屋年租金2万元，购房要花40万元，另外每年维修与税捐0.5万元，已居住5年，折现率以5%计算，5年后房价要以（ ）万元出售，购房才比出租屋划算。
A．36.8
B．42.8
C．44.3
D．48.9
【答案】B
【解析】因为租屋与购房的年现金流量差距1.5万元（2-0.5），为购房可节省的年支出，因此以目前房价为付出现值，可节省年支出为收回年金，可得出应收回的终值为：FV（5%,5,2-0.5, -40）=42.763（万元），即购房五年后租购现值相等的房价约为42.8万元。
根据下面资料，回答11～13题：
陈龙打算购买一90平方米的房屋，屋主可租可售：①若是租赁，租金每月3500元，押金2个月；②若是购买，则总价70万元，可办理贷款40万元，利率6%，自备款项30万元，假设存款利率3%。
11．租屋和购房的年成本分别为（ ）元。
A．42210;33000
B．37320;42430
C．42210;38360
D．37320;42430
【答案】A
【解析】①租屋年成本=押金×存款利率+年租金=3500×2×3%+3500×12=42210（元）; ②购房年成本=自备款项×存款利率+贷款余额×贷款利息+年维修和税负费用=300000×3%+400000×6%+0=33000（元）。
12．当未来房租调整幅度超过（ ）时，购房比租屋划算。
A．18.6%
B．21.9%
C．22.4%
D．25.3%
【答案】B
【解析】月成本差额=年成本差额/12（月）=（42210-33000）/12=767.5（元）；因此，可调涨幅度=涨幅/目前房租=767.5/3500=21.9%，即当未来房租调整幅度超过21.9%时，购房比租屋划算。
13．若是购买，陈龙选择20年房贷，每年本利和平均摊还额为（ ）元。
A．34874
B．35223
C．37342
D．40423
【答案】A
【解析】每年本利和平均摊还额=贷款总额/年金现值系数（i=6, n=20）=400000/11.46992=34874（元）。
14．以5年为期，采用净现值法计算，下列哪种情况下购房较租屋划算？（ ）（折现率均用3%计，假设房租与房价5年内均不变，不考虑税赋与房贷因素及房屋持有成本）
A．年房租10万元，购房房价500万元
B．年房租10万元，购房房价400万元
C．年房租10万元，购房房价300万元
D．年房租15万元，购房房价600万元
【答案】C
【解析】分别算出四项购房与租屋的净现值，再比较净现值的高低即可。
A项租屋净现值：3i%,5N, -100000PMT, COMP PV=-457971；购房净现值5000000FV, COMP PV=-4313044,-5000000-（-4313044）=-686956＜-457971，租屋划算；
B项购房净现值：4000000FV, COMP PV=-3450435, -4000000-（-3450435）=-549565＜-457971，租屋划算；
C项购房净现值：3000000FV, COMP PV=2587826, -3000000-（-2587826）=-412174＞-457971，购房划算；
D项租屋净现值：3i,5N, -150000PMT, COMP PV=-686956；购房净现值：6000000FV, COMP PV=-5175653,-6000000-（-5175653）=-824347＜-686956，租屋划算。
综上分析，只有C项符合题意。
根据以下资料，回答15～17题：
宋小军和王敏结婚后打算租房或购房：①若是租房，房租为每月1500元，押金3个月；②若是购房，房价为50万元，且以3%利率作为现值折现率。购房估计每年的税与维修费用为5000元，年初支付。准新人目前面临购房或租房的抉择，比较适宜居住5年计算。
15．以净现值方式来估计，租房的净现值为（ ）元。
A．-76025
B．-84313
C．-85692
D．-85768
【答案】B
【解析】①3个月押金的5年期现值：PV（3%/12,12×5,0, -4500）-4500=-626; ②每个月房租的5年期现值：PV（3%/12,12×5,1500,0,1）=-83687；因此，根据净现值法，可得租房的净现值=-83687-626=-84313（元）。
16．若5年后房价不变，以净现值方式来估计，购房的净现值为（ ）元。
A．-92281
B．-83279
C．-89625
D．-93268
【答案】A
【解析】①房价50万元的5年期现值：PV（3%,5,0,500000）=-431304; ②每年的税与维修费用的5年期现值：PV（3%,5,5000,0,1）=-23585；因此，根据净现值法，可得购房的净现值=431304-500000-23585=-92281（元）。
17．要使租房与购房的净现值相等，则5年后的房价应为（ ）元。
A．483625
B．490320
C．502593
D．509237
【答案】D
【解析】租房净现值比购房净现值高出7968元（-84313+92281）。5年后房价现值为439272元（431304+7968）时，租房与购房现值相等。5年后房价终值=FV（3%,5,0, -439272）=509237。
18．关于居住规划流程，下列说法错误的是（ ）。
A．根据家庭人口数量及对环境的要求，制定居住规划目标
B．如果购买房屋用来投资，那么需要对房产进行估价，制定房地产投资计划
C．当居住需求确定以后，首先选择是租房还是购房
D．对于居民而言，购买房屋远远优于租房
【答案】D
【解析】租房与购房各自有优点与缺点，故D项叙述有误。
19．以年成本法做购房或租房抉择，购房者应注意的事项包括（ ）。
A．首付款利息成本
B．房屋贷款利息成本
C．住房维护成本
D．房租与房租押金的利息成本
【答案】D
【解析】D项房租与房租押金的利息成本是租房者的使用成本。
20．下面不属于适宜租房的人群的是（ ）。
A．刚刚踏入社会的年轻人
B．工作地点与生活范围不固定者
C．储蓄不多的家庭
D．不急需买房但能辩清房价走势者
【答案】D
【解析】适宜租房的人群包括：①刚刚踏入社会的年轻人；②工作地点与生活范围不固定者；③储蓄不多的家庭；④不急需买房且辨不清房价走势者。
21．下列有关房屋租金的论述，正确的是（ ）。
Ⅰ．不同的构成因素形成不同的租金标准
Ⅱ．租金标准是共同的
Ⅲ．它的形成比一般商品的价格形成简单
Ⅳ．它的构成有理论房租和实际房租的区别
A．Ⅰ、Ⅳ
B．Ⅱ、Ⅲ
C．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ
D．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
【答案】A
【解析】房屋租金的形成比一般商品的价格形成复杂，故Ⅲ项错误；不同的构成因素形成不同的租金标准，所以租金标准是不同的，故Ⅱ项错误。
22．假设利率均为5%，年限均为20年，贷款成数均为七成，则下列贷款保障比率最高的是（ ）。
A．购房50万元，月租金收入2000元
B．购房60万元，月租金收入2500元
C．购房70万元，月租金收入3000元
D．购房80万元，月租金收入3500元
【答案】D
【解析】根据贷款保障比率=月租金收入/月本利摊还额，可得：A项：贷款=50×0.7=35（万元）,5/12i, 240n,35PV,0FV, PMT=-0.231,0.2/0.231=0.866; B项：贷款=60×0.7=42万元，5/12i,240n,42PV,0FV, PMT=-0.277,0.25/0.277=0.903; C项：贷款=70×0.7=49（万元）,5/12i,240n,49PV,0FV, PMT=-0.323, 0.3/0.323=0.928; D项：贷款=80×0.7=56（万元）,5/12i,240n,56PV,0FV, PMT=-0.37,0.35/0.37=0.945。因此，D项的贷款保障比率最高。
23．张先生投资100万元购房出租，首付款30万元，贷款70万元，房贷利率为6%,20年本利平均摊还。与房客的租约3年，月租金6000元，月底收租金来缴房贷本息，收满3年房租后将该店面以120万元卖给房客，剩余房贷由房客承接。以内部报酬率法计算，张先生房产投资的年投资报酬率为（ ）。
A．25.88%
B．24.67%
C．23.93%
D．23.35%
【答案】C
【解析】①每月本利摊还额：0.5i,240n,700000PV,0FV, PMT=-5015，可得，每月净收入=6000-5015=985（元）; ②3年后房贷额：0.5i,204n, -5015PMT,0FV, PV=640403，可得，3年后售屋回收额=1200000-640403=559597（元）; ③3年后最后一个月现金流量=559597+985=560582（元）; ④CF0=-300000, C01=985, N1=35, C02=560582, N2=1, IRR=1.994，即月报酬率为1.994%，因此，年报酬率=1.994%×12=23.93%。
24．陈先生有房可租可购，以5年为期计算，租房租金每年3万元，购房房价80万元。可办理60万元，利率4%的房贷，5年平均摊还。假设折现率4%，以净现值法计算，则5年后售房时，房价应达到（ ）万元以上，购房才比租房划算。
A．85.0
B．83.5
C．81.09
D．80.05
【答案】C
【解析】①租房净现值：4i,5n, -3PMT,0FV, PV=13.355; ②与租房相等的购房净现值：20-13.355=6.645（万元）; ③年平均摊还额：4i,5n,60PV,0FV, PMT=-13.478; ④4i,5n, -6.645PV, -13.478PMT, FV=81.09，即5年后售房房价应达到81.09万元以上，购房才比租房划算。
25．关于购房的优点，下列说法正确的是（ ）。
A．有能力使用更多的居住空间
B．强迫储蓄累积实质财富
C．资金较自由，可寻找更有利的运用管道
D．有较大的迁徙自由度
【答案】B
【解析】ACD三项为租房的优点。
26．对于自住的租房者而言，如果以年成本法做租房抉择，应注意的事项不包括（ ）。
A．利率
B．房租押金的利息成本
C．房屋折旧成本
D．房租
【答案】C
27．理财规划师应帮助其确定购房目标，其中购房的目标不包括（ ）。
A．希望的居住地点
B．希望的居住面积
C．届时房价
D．客户家庭计划购房的时间
【答案】A
28．张利年收入为10万元，预计收入成长率为5%，目前净资产为20万元，储蓄首付款与负担房贷的上限比例为30%，打算5年后购房，投资报酬率为8%，贷款年限为15年，利率以6%计，则可以负担购房后贷款的届时房价为（ ）万元。
A．86
B．90
C．95
D．100
【答案】A
【解析】①首付款储蓄部分=PMT1×{1-[（1+y）/（1+r）]n}/（r-y）×（1+r）n=30000×{1-[（1+5%）/（1+8%）]5}/（8%-5%）×（1+8%）5=193707（元）; ②首付款投资部分=FV（r, n,0, A）=FV（8%,5,0, -200000）=293866;③本利摊还年供额PMT2=FV（y, n,0, PMT1）=FV（5%,5,0, -30000）=38288，贷款部分=PV（i, m, PMT2）=PV（6%,15, -38288）=371863; ④可购房总价=首付款储蓄部分+首付款投资部分+贷款部分=193707+293866+371863=859436（元），即可以负担购房后贷款的届时房价约为86万元。
29．现年25岁的王晓峰，计划工作10年后购买总价80万元的两居室，再10年后换购总价120万元的三居室。假设换房时，旧房按原价出售，投资报酬率为10%，房贷利率为6%，贷款20年，贷款70%，则王晓峰从25～35岁间配置在购房上的年储蓄额应达____元，36～45岁应提高至____元，46～65岁间应提高至____元，才能完成一生的房涯规划。（ ）
A．15059;15223;44642
B．15223;15059;44642
C．15223;17325;45620
D．15059;17325;45620
【答案】A
【解析】①25～35岁间，在购房上的年储蓄=PMT（10%,10,0,240000）=-15059; ②36～45岁间，购房后年供额=PMT（6%,20,0,560000）=-15223; ③46岁换购120万元的新房，届时旧房房贷还有10年才缴清，房贷余额=PV（6%,10,15223）=112043；出售旧房后需先把原房贷还清，则800000-112043=687957（元），可作新房首付款。新房贷款需求=1200000-687957=512043（元），年供额=PMT（6%,20,512043）=-44642。
30．刘天年收入200000元，其中可用40%供房。目前银行要求的首付款最低支付比例为30%，房贷利率为7%，前些年可以只付利息。根据年收入概算法计算，刘天可负担的房价最高约为收入的（ ）倍。
A．2
B．4
C．8
D．12
【答案】C
【解析】刘天可负担房价相当于收入的倍数=[（200000×40%/7%）/70%]/200000=8.16，即约为8倍。
31．王志伟现在有净资产10万元，年收入为12万元，预估收入年成长率4%，计划于10年后购房。以年收入的30%用于储备自备款和负担房贷的上限，投资报酬率为6%。如果以贷款年限20年，按年等额本息偿还，贷款利率6%计算。根据目标精算法计算，届时王志伟可负担购房贷款的上限为（ ）万元。
A．67.21
B．89.25
C．134.94
D．190.27
【答案】C
【解析】根据目标精算法计算：①投资部分：-10PV,6i,10n,0PMT, FV=17.9085; ②储蓄部分：12×30%×（1+6%）10{1-[（1+4%）/（1+6%）]10}/（6%-4%）=55.9086（万元）; ③贷款部分：12×（1+4%）10×30%=5.3289, 6i,20n, -5.3289PMT,0FV, PV=61.1218；因此，王志伟可负担购房贷款的上限=17.9085+55.9086+61.1218=134.9389（万元）。
32．赵敏年收入为10万元，目前净资产15万元，40%为储蓄自备款与负担房贷的上限，打算5年后购房，投资报酬率10%，贷款年限20年，利率以6%计，届时年收入以目前收入复利3%计算，可以负担购房后贷款的届时房价为（ ）万元。
A．94.51
B．99.25
C．101.42
D．103.2
【答案】C
【解析】①先求可支付的首付款，（1+10%）/（1+3%）-1=6.8%; PV（6.8%,5, -4,0.1）×1.14=24, FV（10%, 5,0, -15）=24.16，则合计首付款=25.78+24.16=48.20（万元）; ②再求可贷款额，FV（3%,5,0, -4）=4.64，本利平均摊还，则PV（6%,20, -4.64）=53.22；因此，赵敏可以负担购房后贷款的届时房价=53.22+48.20=101.42（万元）。
33．下列关于购房成本的叙述中，错误的是（ ）。
A．印花税和契税由买卖双方共同负担，一般住房减半征收
B．购房成本包括印花税和契税
C．购房成本包括共同维护基金和营业税
D．先卖后买时可考虑向买方售后回租
【答案】A
【解析】A项契税只由买方负担，印花税由买卖双方负担。
34．张旭东购房居住5年后，决定换屋，旧屋20年贷款30万元，固定利率5%，按期本利摊还。新屋总价80万元，可贷70%，旧屋要卖最低（ ）万元，扣除旧屋剩余房贷后，才可以充当新屋的自备款。
A．41.25
B．43.69
C．49.01
D．52.43
【答案】C
【解析】旧屋年本利摊还=PMT（5%,20,30）=-2.41,5年后旧屋剩余房贷=PV（5%,15, -2.41）=-25.01，因此，出售旧屋应达房价=剩余房贷+新屋应有自备款=25.01+80×（1-70%）=49.01（万元）。
35．戴伟伟计划3年后换屋，预计需1000万元，目前住宅值500万元，房贷200万元，尚有10年要还。假定新旧屋的房贷利率都设为4%，且此期间房价水平不变，则在不另筹款情况下，新屋尚需贷款额为（ ）万元。
A．632
B．648
C．656
D．674
【答案】B
【解析】①先算目前房贷本利摊还额：4i%,10N, -2000000PV, COMP PMT=-246582; ②再根据剩余年数算出换屋时的剩余贷款：4i%,7N, -246582PMT, COMP PV=-1479999; ③卖旧屋净收入=旧屋价-旧屋贷款=5000000-1479999=3520001（元）; ④新屋贷款额=新屋总价-卖旧屋收入=10000000-3520001=6479999（元），即约为648万元。
36．陈小春原购买的旧屋价格为60万元，新屋价格为100万元，旧屋贷款余额20万元，剩余期限6年，利率4%。出售旧屋后不足金额以新屋抵押贷款，若利率不变，每年本利缴款额也不变，新屋贷款要（ ）年才能缴清。（取最接近者）
A．9
B．12
C．25
D．27
【答案】C
【解析】旧屋年本利摊还PMT（4%,6,20）=-3.82，新屋应有房贷=100-（60-20）=60（万元）, NPER（4%,-3.82,60,0）=25.2。
37．赵亮月收入1万元，其中20%可用来缴房贷，房贷成数70%，房贷利率4.8%，如果按只缴利息计算，那么他可负担的房价为（ ）万元。
A．56.2
B．63.7
C．71.4
D．84.2
【答案】C
【解析】月收入1万元，其中20%可用来缴房贷，即0.2万元。房贷月利率=4.8%/12=0.004。因此，其可负担的房贷款=0.2/0.004=50（万元），即可负担房价=50/0.7=71.4（万元）。
38．王磊打算买房，他有65000元可作为房款首期，他的条件符合银行的常规房屋贷款要求，假设银行的常规房贷是25%，则其可以购买的房子的最高房价可以是____元，他最多能得到____元房屋贷款。（ ）
A．260000;150000
B．324500;195000
C．260000;195000
D．324500;150000
【答案】C
【解析】最高房价=65000/25%=260000（元）；可申请得到的房贷：260000-65000=195000（元）。
根据下面资料，回答39～40题：
刚刚大学毕业的王强有一购房计划，打算五年后购买目标总价50万元的二居室，贷款成数为七成，贷款20年，贷款利率7%。
39．假设投资报酬率可达6%，针对自备款项筹措部分，每年应有投资储蓄额为（ ）万元。
A．2.66
B．2.87
C．3.12
D．3.45
【答案】A
【解析】根据贷款成数七成，可得自备款项=50×（1-70%）=15（万元）；又假设投资报酬率为3%，期限为5年，则王强每年应有储蓄额=自备款项/年金终值系数（i=6, n=5）=150000/5.6371=26609（元），即约为2.66万元。
40．五年后开始本利平均摊还时，每年需还（ ）万元。
A．2.59
B．3.30
C．3.45
D．3.83
【答案】B
【解析】每年本利和平均摊还额=贷款总额/年金现值系数（i=7, n=20）=（500000-150000）/10.5940=33038（元），即约为3.30万元。
41．刘智强打算从现在起工作后5年购买价值50万的房子，居住10年后再换一套价值100万的新房。假设第1次购新房房贷比例为60%，期限10年；第2次购房的首付款是销售旧房后赎回的现金，其房贷期限为20年。假设还款的方式都是本利平均摊还，市场的投资报酬率为6%，房贷利率为4%，房价一直保持不变。第1次购房前应准备年储蓄____，两次购房期间应准备年储蓄____，第2次购房后应准备年储蓄____。（ ）
A．3.65;3.75;3.78
B．3.55;3.75;3.68
C．3.65;3.7;3.68
D．3.55;3.7;3.68
【答案】D
【解析】第一段储蓄（即为准备5年后购房的首付款所需要储蓄），即第一套房子的首付款=50×（1-60%）=20（万元）,20FV,6I/Y,5N, CPT PMT=-3.55；第二段储蓄（即为第一套房子购买以后每年需向银行偿还的金额），即第一套房子的房贷总额=50×60%=30（万元）,30PV,4I/Y,10N, CPT PMT=-3.7；第三段储蓄（即为第二套房子购买以后每年需向银行偿还的金额），即第二套房子房贷总额=100-50=50（万元）,50PV,4I/Y,20N, CPT PMT=-3.68。
42．刚进不惑之年的李冬有净资产30万元，每年的储蓄额约为2万元。如果现在换房，则需将这30万全部用于购买新房（假设换房只需一次性投入这30万即可，每年的储蓄额2万元可全用于积累退休金）。假设退休后每年生活费用的标准为6万元（不考虑通货膨胀的因素），另外，根据合理的假设，李冬的预计寿命为80岁，投资报酬率为5%。在换房和不换房两种情况下，李冬的退休年龄各为（ ）。（退休金的准备期间不足的以1年计算）
A．换房只能65岁退休，不换房则可54岁退休
B．换房只能62岁退休，不换房则可54岁退休
C．换房只能62岁退休，不换房则可53岁退休
D．换房只能65岁退休，不换房则可53岁退休
【答案】B
【解析】本题采用试算法，分别带入每个答案进行试算。B项的试算过程如下：①换房时的退休金负债BGN:-6PMT,5I/Y,19N（退休后生活的年数=80-62+1）, CPT PV=76.14；换房时的退休金资产END:-2PMT,5I/Y,22N（积累退休金的年数=62-40）, CPT FV=77.01，由于退休金资产＞退休金负债，所以如果现在换房，李冬便可于22年后，即62岁时退休；②不换房时的退休金负债BGN:-6PMT,5I/Y,27N, CPT PV=92.25；不换房时的退休金资产END:-30PV, -2PMT,5I/Y,14N, CPT FV=98.60，由于退休金资产＞退休金负债，所以如果不换房，许先生就可于14年后，即54岁时提前退休。
43．张伟是北京市的一名公务员，计划5年后贷款购房，其现有资金10万，且每年能储蓄2万。若投资回报率为6%，贷款总额可占到房价总额的80%，则单纯从首付能力考虑，5年后可购房总价约为（ ）万元。
A．98.15
B．110.15
C．113.25
D．123.25
【答案】D
【解析】①现有资金10万，其5年后终值：N=5, PV=-10, I/Y=6, CPT FV=13.38; ②每年储蓄2万，其5年后终值：N=5, I/Y=6, PMT=-2, CPT FV=11.27。因此，5年后该公务员有资金=13.38+11.27=24.65（万元）。因此可购房总价=24.65/（1-80%）=123.25（万元）。
44．理财规划师估算最佳的住房贷款指标有房屋月供款与税前月总收入的比率和房屋月供款与税后月总收入的比率，下面比率合理的是（ ）。
A．房屋月供款与税前月总收入的比率为23%
B．房屋月供款与税前月总收入的比率为26%
C．房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率为32%
D．房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率为39%
【答案】B
【解析】理财规划师应使用一些支付比率指标来估算最佳的住房贷款额度，其中最重要的两个指标是：①房屋月供款与税前月总收入的比率，该比率一般不应超过25%～30%; ②所有贷款月供款与税前月总收入的比率，即房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在33%～38%之间。因此，题中只有B项合理。
45．张亮与李欣夫妻打算2008年在北京购买一套三居室的房子，理财规划师在为他们制定购房投资规划时，需要了解的信息不包括（ ）。
A．商业贷款条件
B．预计商业贷款利率
C．子女的收入水平
D．预计购房地点
【答案】C
【解析】理财规划师为客户制定具体的购房投资规划时，需要了解的信息有：客户预计购房距今年数、预计购房面积、预计购房地点、预计房价水平、住房公积金额度、商业贷款条件、预计商业贷款利率。
46．杨晓磊在一国企上班，现在的年收入为15万元，其中50%可用来缴房贷，如果首付款的机会成本以房贷利率计算，房贷利率6.5%，贷款成数60%，则利用年收入概算法计算杨晓磊可负担房价为（ ）万元。
A．100
B．158.6
C．192.3
D．200
【答案】C
【解析】可负担房价=[（年收入×负担比率）/房贷利率]/贷款成数=（15×50%）/6.5%/60%=192.3（万元）。
47．随着收入水平的提高，李达凯打算卖旧房买新房，旧房值100万元，贷款尚有60万元，新房值150万元，拟贷款80万元，现在李达凯手中有市值15万元的股票可抛售用于首付，则李达凯需另筹首付款（ ）万元。
A．10
B．15
C．20
D．25
【答案】B
【解析】需筹首付款=新房净值-旧房净值=（新房总价-新房贷款）-（旧房总价-旧房贷款）=（150-80）-（100-60）=30（万元）；需另筹首付款=需筹首付款总额-股票=30-15=15（万元）。
48．范小姐目前资产10万元，每年可储蓄2万元，打算5年后购房，投资报酬率8%．贷款年限20年，利率以6%计。其购房总价为（ ）万元。
A．49.3
B．50.8
C．52.4
D．52.7
【答案】A
【解析】可以负担购房后贷款的届时房价为：①首付款部分=FV（i1, n1, PMT, PV）=FV（8%,5, -2, -10）=26.4; ②贷款部分=PV（i2, n2, PMT）=PV（6%,20, -2）=22.9; ③可购房总价=26.4+22.9=49.3（万元）。
49．刘女士计划3年后换1000万元的房子，目前住宅值500万元，房贷200万元，房贷利率4%，尚有10年要还。假设在不另筹首付款下，新房房贷为____万元；若贷款20年，房贷利率仍为4%，每年要缴本息____万元；若每年本利摊还60万元，____年可还清。（假设此期间房价水准不变）（ ）
A．648;47.68;14.42
B．648;48.65;15.25
C．656;48.65;14.42
D．656;47.68;15.25
【答案】A
【解析】①计算旧房目前每年摊还金额，设定参数：4i,10n,2000000PV,0FV, PMT=-246582，即每年要还246582元，为现金流出；②计算3年后旧房剩余房贷：4i,7n, -24.66PMT,0FV, PV=148，即剩余房贷148万元；③计算出售旧房的净现金流入，可做新房首付款：3年后房价-3年后剩余房贷=500-148=352（万元）; ④计算新房尚需贷款额：新房尚需贷款额=新房总价-出售旧房净流入=1000-352=648（万元）; ⑤计算新房每年本利摊还额：4i,20n, -648PV,0FV, PMT= 47.68，即每年要还47.68万元；⑥若每年本利摊还60万元，计算偿还年限：4i,648PV, -60PMT,0FV, n=14.42，即14.42年可以还清。
50．济南刘小姐的房贷总额为30万元，房贷利率为5%。如果采取每双周缴1000元的还款方式，可比每月缴2000元的还款方式提前（ ）年还清贷款。
A．1.85
B．2.01
C．2.44
D．2.69
【答案】C
【解析】①每月本利平均摊还贷款：300000PV, -2000PMT,5/12=0.4167I/Y, CPT N=235.9,235.9/12=19.66（年）; ②每双周本利平均摊还贷款：300000PV, -1000PMT,5/26=0.1923I/Y, CPT N=447.7,447.7/26=17.22（年）。因此，可提前19.66-17.22=2.44（年）还清贷款。
51．刘东与张惠夫妻二人均为北京市公交集团员工，并都参加了市住房公积金提拨计划，个人与单位各按8%提拨。刘东月收入8000元，已提拔6年，目前住房公积金账上有40000元。张惠月收入6000元，已提拨4年，住房公积金账上有15000元。假设住房公积金的收益率为3.6%，住房公积金的贷款利率为5.2%，一般贷款利率为6.6%，单笔的申贷额上限为30万元，可贷20年。两人打算在3年之后购房，如果除了住房公积金以外，不考虑其他可用资源，他们的购房能力为（ ）万元。
A．41
B．43
C．45
D．47
【答案】C
【解析】①刘东每月可拨入住房公积金的金额=8000×（8%+8%）=1280（元），三年可累积购房资金=FV（3.6%/12, 12×3, -1280, -40000）=93138; ②张惠每月可拨入住房公积金的金额=6000×（8%+8%）=960（元），三年可累积购房资金=FV（3.6%/12,12×3, -960, -15000）=53146; ③二人合计可累积购房资金=93138+53146=146284（元）; ④购房后每月可用来还住房公积金贷款的提拨额=1280+960=2240（元）; ⑤假若二人只用住房公积金来还房贷，可贷款额=PV（5.2%/12,12×20, -2240,0）=333803，高于单笔的申贷额上限30万元，故只能申贷30万元。因此，不考虑其他可用资源的情况下，有能力购置的房屋金额=146284+300000=446284（元），约为45万元。
根据下述资料，回答52～54题：
某事业单位职工李素丽，现有住房公积金4万元，每月单位和个人共缴存400元，住房公积金收益率为2%，住房公积金贷款利率为4.86%，其贷款最高上限为20年。
52．若只运用住房公积金，李素丽5年后能买到的最高房价为（ ）万元。
A．8
B．10
C．13
D．25
【答案】C
【解析】住房公积金存款为：-40000PV, -400PMT,2gi,5gn, FV=69422；住房公积金贷款为：-400PMT,4.86gi, 20gn,0FV, PV=61327；因此，其5年后能买到的最高房价合计为130749元（69422+61327）。
53．若李素丽5年后想购买30万元的房子，需首付10万元，假定李素丽投资收益率为8%，为了能够支付首付款（考虑利用公积金账户余额），则李素丽每月的储蓄额为（ ）元。
A．416
B．527
C．632
D．795
【答案】A
【解析】由上题可得，首付款差额为：100000-69422=30578（元）；则其每月的储蓄额为：30578FV,8gi, 5gn, PMT=-416。
54．假若李素丽5年后想购买30万元的房子，需首付10万元，余下款项采用住房公积金贷款，假定住房公积金贷款额度无限制，则购房后李素丽每月除住房公积金外还需支付的金额是（ ）元。
A．658
B．904
C．1065
D．1427
【答案】B
【解析】公积金贷款每月摊还额为200000PV,4.86gi,20gn,0FV, PMT=-1304；则购房后李素丽每月额外支付的金额为1304-400=904（元）。
55．关于还款的方式有多种，每月摊还本金固定，但总额会随房贷余额减少，利息也随之递减，此种还款方式称为（ ）。
A．本利平均摊还法
B．本金平均摊还法
C．加权平均法
D．等额本息还款
【答案】B
56．关于住房公积金的用途，下列说法错误的是（ ）。
A．支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费
B．支付职工个人或合资建造自住住房的费用
C．支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费
D．房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付
【答案】B
【解析】B项应该是支付职工个人或通过集体合资建造自住住房的费用。
根据下面材料，回答57～60题：
王军是首钢的一名轧钢师，每月按时缴纳住房公积金。现在，其打算购买一套评估价为50万元的自住普通住房，拟在建行申请个人住房公积金贷款。假设王军目前离法定退休年龄还剩30年，其名下的住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金汇储额为150元（包括单位及个人）。
57．王军在退休年龄内预计可缴存住户公积金总额为（ ）万元。
A．6
B．8
C．7
D．9
【答案】A
【解析】根据住房公积金计算公式，可得：
客户本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额=目前本人名下公积金本息余额+上月公积金汇储额×剩余退休年限×12=6000+150×30×12=60000（元），即6万元。
58．王军申请的住房公积金贷款额度最高为（ ）万元。
A．18
B．35
C．40
D．45
【答案】A
【解析】个人可申请住房公积金贷款最高额度以下面三个额度中最低者为准：①借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额：6+12=18（万元）; ②所购住房评估价的70%:50×70%=35（万元）; ③北京市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额：40万元。因此，王军家申请的住房公积金贷款额度最高为18万元。
59．王军能申请的住房公积金贷款的最长年限是（ ）年。
A．15
B．20
C．10
D．30
【答案】A
60．王军申请住房公积金时，下列说法错误的是（ ）。
A．可以以其所购住房为抵押物
B．可以以其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物
C．可以由第三人为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任
D．不需要抵押或质押，只要借款人信用记录上无不良记录
【答案】D
61．关于土地出让年限，下列说法错误的有（ ）。
Ⅰ．居住用地70年
Ⅱ．工业用地40年
Ⅲ．教育、科技、文化、卫生、体育用地40年
Ⅳ．商业、旅游、娱乐用地60年
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ
B．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
C．Ⅰ、Ⅳ、Ⅴ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
【答案】B
【解析】Ⅱ项中工业用地为50年；Ⅲ项中教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；Ⅳ项中商业、旅游、娱乐用地40年。
62．下面不适合购买经济适用房条件的家庭是（ ）。
A．有当地城镇户口者或当地政府确定的供应对象的家庭
B．无房或现住房面积低于当地政府规定标准的住房困难家庭
C．购买经济适用房以市场价格卖出经济适用住房的家庭
D．收入符合当地政府划定的收入线标准的家庭
【答案】C
【解析】《经济适用住房管理办法》规定，购买人以市场价格卖出经济适用住房之后，不能再次购买经济适用住房。
63．关于经济适用房的特性，下列说法正确的是（ ）。
A．户型合理，年代较新，价格适中，适应最低收入家庭的承受能力
B．在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费和适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本
C．在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境
D．国家对经济使用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放贷款
【答案】A
【解析】经济适用房的特性之一是适应中低收入家庭的承受能力，故A项错误。
64．中国人民银行已经批准商业银行进行固定利率房贷的试点，固定利率房贷要求商业银行在贷款期内不能调整贷款利率。那么，下列关于固定利率房贷的说法错误的是（ ）。
A．在目前利率水平较低的条件下，固定利率房贷对于购房者是比较有利的
B．其利率应比普通房贷略低
C．容易受到厌恶风险的贷款人的欢迎
D．便于购房者锁定房贷支出
【答案】B
【解析】由于商业银行在固定利率房贷中承担了更大的风险，因此，其利率应比普通房贷略高。
65．印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。购房的几个环节都涉及印花税的缴纳，下列关于购房需要缴纳的印花税说法错误的是（ ）。
A．购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，按照购销金额3‰贴花
B．根据《印花税暂行条例》规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的千分之五的税率对卖方征收印花税
C．个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时，每件贴花5元
D．公积金购房需要缴纳印花税
【答案】B
【解析】B项应为个人买卖房地产应按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。
66．关于住房公积金贷款与商业银行住房贷款，下列说法错误的是（ ）。
A．住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低
B．一般来说，商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定，而公积金贷款每笔限额各地的住房公积金管理中心均有规定
C．公积金贷款对象必须是公积金系统公积金缴存人，商业住房贷款对象不必是公积金缴存人
D．商业银行住房贷款一般需要担保费、评估费和保险费，而住房公积金住房贷款一般需要律师费用、保险费用
【答案】D
【解析】D项商业银行住房贷款一般需要律师费用、保险费用，而住房公积金住房贷款一般需要担保费、评估费和保险费。
67．目前我国各商业银行开办的个人住房消费信贷主要包括个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款等。其中，个人住房商业性贷款的贷款方式有（ ）。
Ⅰ．抵押贷款
Ⅱ．质押贷款
Ⅲ．保证贷款
Ⅳ．抵押（质押）贷款加保证贷款
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ
B．Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
C．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
【答案】D
68．随着住房商品化政策的推行，住房支出在家庭消费支出结构中所占的比重越来越高。根据目的不同，住房支出主要分为（ ）。
Ⅰ．住房租金
Ⅱ．住房投资
Ⅲ．住房契税
Ⅳ．住房消费
Ⅴ．物业管理费
A．Ⅱ、Ⅳ
B．Ⅰ、Ⅳ
C．Ⅰ、Ⅲ、Ⅴ
D．Ⅱ、Ⅳ和Ⅴ
【答案】A
69．关于购房缴纳公证费的规定中，以下说法正确的是（ ）。
Ⅰ．境内人士必须缴纳公证费
Ⅱ．境内人士可自愿选择是否公证
Ⅲ．境外人士缴纳买卖合同和贷款合同公证费
Ⅳ．境外人士不缴纳买卖合同和贷款合同公证费
Ⅴ．境内人士缴纳的公证费要少于境外人士缴纳的公证费
A．Ⅰ、Ⅱ
B．Ⅱ、Ⅲ
C．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ
D．Ⅱ、Ⅳ、Ⅴ
【答案】B
70．根据《住房公积金管理条例》中规定，个人住房公积金贷款的说法正确的是（ ）。
Ⅰ．是对按时缴存住房公积金的借款人而言的
Ⅱ．在购买自住住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物
Ⅲ．可以由第三人为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任
Ⅳ．申请以住房公积金为资金来源的住房贷款
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ
B．Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ
C．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
【答案】D
71．住房公积金制度是以特定用途强迫提拨储蓄，来支付部分购房目标的制度。住房公积金贷款与商业银行住房贷款的担保方式不同，住房公积金贷款的担保方式有（ ）。
Ⅰ．抵押加一般保证
Ⅱ．抵押加购房综合险
Ⅲ．质押担保
Ⅳ．连带责任保证
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ
B．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ
C．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
【答案】D
72．住房消费的风险有法律风险、利率风险等。其中，法律风险主要是合同风险，其中防范项目手续法律风险的措施主要有（ ）。
Ⅰ．了解该项目目前的法律状态
Ⅱ．了解全部手续应为“五证”
Ⅲ．必须查看“五证”的原件
Ⅳ．查看“五证”的复印件即可
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ
B．Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ
C．Ⅱ、Ⅲ
D．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
【答案】A
73．与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，示范合同专门对房屋的交接做了规定。关于房屋交接约定的问题，理财规划师应该给出的建议是（ ）。
Ⅰ．要求出卖人严格按照公告通知方式将所需通知的内容送达买受人
Ⅱ．要求出卖人严格按照书面通知方式将所需通知的内容送达买受人
Ⅲ．买受人在接收房屋时应当严格审查房屋所在楼的验收手续同时一定要求出卖人交付“两书”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
Ⅳ．买受人在接收房屋时应当严格审查房屋所在楼的验收手续同时一定要求出卖人交付“五证”
A．Ⅰ、Ⅲ
B．Ⅰ、Ⅳ
C．Ⅱ、Ⅲ
D．Ⅱ、Ⅳ
【答案】C
74．根据我国《个人所得税法》，个人转让其房屋等财产所得，应按缴纳个人所得税的税率为（ ）。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
【答案】C
75．关于公房或房改房，下列叙述错误的是（ ）。
A．转让限制较多
B．房屋总价偏低
C．比较新颖
D．户型结构不太合理
【答案】C
76．为了吸引客户，第一年给予最低房贷利率2%，从第二年到第五年给予四年期固定房贷利率3.5%，再从第六年开始采取指数型房贷。这种类型的房贷是（ ）。
A．阶梯式利率房贷
B．传统的变动利率房贷
C．固定型房贷
D．指数型房贷
【答案】A
77．个人住房公积金贷款是指银行根据公积金管理部门的委托，以（ ）为资金来源，按规定要求向购买普通住房的个人发放的贷款。
A．定期存款
B．公积金存款
C．商业银行存款
D．储蓄存款
【答案】B
【解析】个人住房公积金贷款是指按《住房公积金管理条例》规定按时缴存住房公积金的借款人，在购买自住住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。
78．估算最佳的住房贷款额度的最重要支付比率指标是（ ）。
A．房屋月供款占借款人税前月总收入的比例
B．房屋月供款占借款人年总收入的比例
C．房屋贷款总额占借款人月总收入的比例
D．房屋贷款总额占借款人税前月总收入的比例
【答案】A
79．中国人民银行过去一段时间以来调控房地产市场投资过热，下列不属于央行调控措施的是（ ）。
A．提高法定准备金率
B．发行央行票据
C．降低房贷基准利率
D．提高贷款首付比例
【答案】C
80．借款人借款购买房屋办理贷款时，需要银行规定的证明文件，包括（ ）。
Ⅰ．贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明
Ⅱ．身份证件（居民身份、户口本或其他有效居留证件）原件及复印件
Ⅲ．抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估价证明
Ⅳ．符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件
Ⅴ．保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ
B．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
C．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
【答案】D
81．保证贷款方式指贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式，具体有（ ）。
Ⅰ．企业法人的全额全程保证贷款方式
Ⅱ．个人全额全程保证贷款方式
Ⅲ．售房单位回购保证贷款方式
Ⅳ．房地产开发公司全额全程保证贷款方式
A．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ
B．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
C．Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
【答案】D
82．关于土地增值税的优惠政策说法错误的是（ ）。
A．因国家建设需要依法征用的房地产，在其转让时免征或暂免征收土地增值税
B．因国家建设需要依法收回的房地产，在其转让时免征或暂免征收土地增值税
C．房地产开发商因开发房产而购的土地，在其转让时免征或暂免征收土地增值税
D．居民个人拥有的普通标准住宅，在其转让时免征或暂免征收土地增值税
【答案】C
【解析】C项的房地产开发商因开发房产而购的土地不具有此优惠政策。
83．房地产估价有成本法、收益还原法和市场比较法。关于房地产估价成本法，下列说法错误的是（ ）。
A．成本法通常用于已开发的房地产
B．单价=（总成本+合理利润）/建筑物总平方米数
C．新房=每平方米建筑成本，泥砖混、钢筋水泥与钢架结构等不同
D．开发后土地总价=土地使用权标购或缴纳的出让金+开发工程费+管理与营销费用+资金利息+其他合理费用
【答案】A
【解析】A项的成本法通常用于新开发的房地产，而不是已开发的房地产。
84．关于房产投资的形态，下列说法错误的是（ ）。
A．住宅：经济适用房限制为自住用途，因此投资多以商品房为主，与其他房产类型比较，其需求量大，流动性较高，但租金收益率通常较低
B．商场或店面：选择人潮聚集处的商圈，以收入还原法估价，增值潜力大，但所需的投资金额较高
C．写字楼：投资出租，房客以企业为主，租约期通常较久，但房客谈判能力也较高
D．旧房：合伙购买旧房，拆掉再建成新房，卖出去后大家分成
【答案】D
【解析】D项为房产投资的合建分成方式。
85．面临通货膨胀的压力，张先生决定投资100万元购房用于出租，然后10年后以120万元的价格售出，每年租金净收入6万元，则该房产投资的年投资报酬率为（ ）。
A．11.32%
B．9.54%
C．8.43%
D．7.86%
【答案】D
【解析】-100PV,6PMT,120FV,10n, g BEG, i=7.86%。
86．房地产的估价方法不包括（ ）。
A．成本法
B．收益还原法
C．市场比较法
D．净现值法
【答案】D
【解析】D项净现值法是抉择购房与租房的方法。
87．房地产投资的优点不包括（ ）。
A．成功的象征，心理的满足
B．房产增值
C．安全性高
D．变现率低
【答案】D项变现率低是房地产投资的缺点。
88．下列关于房地产投资步骤说法错误的是（ ）。
A．决定投资策略，以资本利得或以房租收益为主，房地产投资报酬率=房租收益率+贷款利率
B．寻找各种投资方案，根据投资前景进行投资
C．与卖主协商，争取最优价格
D．出售房地产，计算投资报酬率，追求差价者在有利的时机可出售房地产，回收资本并获得资本利得
【答案】A
【解析】A项房地产投资报酬率=房租收益率+资本利得率。
89．王利伟将闲置不用的90万元资金投资于店面出租行业，月租金4000元，贷款60万元，假若房贷利率为5%，则资产总报酬率和自有资金报酬率分别为（ ）。
A．5%,5%
B．6%,3%
C．5%,3%
D．6%,5%
【答案】B
【解析】①总资产报酬率=净利润/平均资产总额=（0.4×12）/90=5%; ②自有资金报酬率=（4.5-60×5%）/（90-60）=5%。
90．江大卫贷款70万元，投资100万元买店面出租，租约3年，月租金5000元，3年以后将该店面以120万元卖给房客，若江大卫的房贷利率为5%，办理20年房贷本利平均摊还，3年后剩余房贷由房客承接，以内部报酬率法计算，江大卫的房地产年投资报酬率为（ ）。
A．17.65%
B．19.33%
C．22.77%
D．25.64%
【答案】C
【解析】CF0=-300000+5000=-295000（元）, PMT（5%/12,20×12,700000）=-4620; CF1=5000-4620=380（元）, N1=35, PV（5%/12,17×12, -4620）=634045; CF2=1200000-634045-4620=561335（元）, CPT IRR 1.8973,1.8973×12=22.7672，即江大卫的房地产年投资报酬率为22.77%。
91．张帆计划将其30平方米的店面出租，今假设其每月净租金收入为6万元，市场投资年收益率为5%，如果用收益还原法估算，每平方米的合理单价为（ ）万元。
A．23
B．48
C．62
D．73
【答案】B
【解析】店面的合理价格=6×12/5%=1440（万元）；因此，每平方米的合理单价=1440/30=48（万元/平方米）。
92．张先生出租一间30平方米的店面，店面每月净租金收入2万元，收入还原率为6%，以收入还原法估价，其合理总价是为（ ）万元。
A．200
B．400
C．600
D．800
【答案】B
【解析】根据收入还原法，该店面的合理总价=2×12/6%=400（万元）。
93．张明达以50万元购买一房屋出租，假设15年后该房将按价格40万元出售，如果要实现每年8%的投资报酬率，那么，该期间每年至少应有（ ）万元净租金收入。（取最接近金额）
A．3.95
B．4.37
C．4.50
D．4.86
【答案】B
【解析】每年至少应有的净租金收入：PMT（8%,15, -50,40）=4.37。
94．关于市场比较法，下列说法错误的是（ ）。
A．估价标的物房价=同地区同类型房屋房价×房龄调整系数×地段调整系数×议价系数
B．比较现房与二手房，依折旧情况设房龄系数
C．若以卖方开价而非成交价做比较基准，需依议价系数调整
D．一般估价公司作住宅估价时多用市场比较法，选择1～2个案例与估价标的物作比较，再依上述系数调整说明，最后定出调整后的合理价格
【答案】D
【解析】D项应为一般估价公司作住宅估价时多用市场比较法，选择3～4个案例与估价标的物作比较，再依上述系数调整说明，最后定出调整后的合理价格。
95．关于房地产供给的因素的分析说法错误的是（ ）。
A．房地产开发需要投入大量的资金，政府的鼓励引导或宏观调控措施都会影响房地产的供给
B．建筑机械与钢筋、水泥、玻璃等建材的供应价格与数量；影响房屋建造成本与供给的顺畅程度
C．引进房屋中介制度，提高房产信息透明度，同时提高二手房的供给与需求，增加房产市场的流动性
D．建筑物的维修、扩建、改建，不会增加房产供应量
【答案】D
【解析】D项建筑物的维修、扩建、改建，将有助于增加房产供应量。
96．影响房地产供给量变化的因素不包括是（ ）。
A．房地产开发与建设资金的来源与数量
B．建筑材料、器械的生产与供应状况
C．机会成本
D．生产部门的劳动生产力
【答案】C
【解析】除ABD三项外，影响房地产供给量变化的因素还包括房地产交易制度、历史成本、政策的转变、区位的相对供给、其他因素等。
97．房地产需求的价格弹性是指（ ）。
A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比
B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比
C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比
D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度
【答案】A
【解析】B项是房地产供给的要素成本弹性；C项是房地产需求的交叉价格弹性；D项是房地产供给的价格弹性。
98．在成本法求取折旧中，采用（ ）更能反映建筑物真实的状况。
A．有效经过年数
B．实际经过年数
C．剩余经过年数
D．自然经过年数
【答案】A
【解析】自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。
99．收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值。
A．预期未来收益
B．预期未来成本
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
【答案】A
100．在购房、投资房地产或编制家庭资产负债表时，最好能对购房目标或自用住宅进行合理估价，收益法是以（ ）为理论依据的。
A．均衡原理
B．替代原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
【答案】C
101．影响房地产价格的因素有许多，环境因素不包括（ ）。
A．大气环境
B．水文环境
C．卫生环境
D．治安环境
【答案】D
【解析】影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。
102．成本法通常用于新开发的房地产，有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。
A．重建成本
B．重置成本
C．完全成本
D．重新购建价格
【答案】A
【解析】重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。
103．特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（ ）。
A．成本法
B．假设开发法
C．收益还原法
D．市场比较法
【答案】A
【解析】特殊工业厂房足有特殊设计或是针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产，很少发生交易，所以应采用成本法估价。
104．收益还原法通常用于商用房地产，若一房地产第t年净收益为A（1+g）t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=（ ）。
A．A/Y
B．（A×n）/（1+Y）
C．（A×n）/Y
D．A/（1+Y）
【答案】B
【解析】用收益法计算房地产价格时，若净收益第一年为A，收益年限为有限年n，净收益逐年增长率与报酬率Y相等，则房地产价格为：（A×n）/（1+Y）。
105．收益法常用于投资用途房地产估价，收益法中所指的收益是（ ）。
A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益
C．估价时点以后的未来预期正常收益
D．估价时点前最高盈利年份的收益
【答案】C
106．房地产估价方法有成本法、收益法和市场比较法。收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益或风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
【答案】D
107．房地产市场的供给实质上是土地的供给，某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A．457.40
B．476.98
C．686.10
D．715.48
【答案】C
【解析】根据已知可得：A=100×60%=60（万元）, n=40-8=32（年），该宗房地产的收益价格为：
。
108．在购房、投资房地产或编制家庭资产负债表时，最好能对购房目标或自用住宅进行合理估价。成本法估价的含义是（ ）。
A．成本等于价格
B．价格各部分的累加等于价格
C．收益等于价格
D．重置价格等于价格
【答案】B
【解析】成本估价法，简要地说，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法，也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。
109．收益法的计算公式：
的假设前提不正确的是（ ）。
A．A每年不变
B．Y每年不变且大于零
C．Y每年改变且大于零
D．年期无限
【答案】C
【解析】收益法是根据估价对象的未来预期收益来求取估价对象价值的方法，
的假设前提包括：①A每年不变；②Y每年不变且大于零；③年期是无限的。
110．在运用成本法估价时，如果建材与人工成本波动大，应采用的是（ ）。
A．历史成本
B．实际成本
C．重置成本
D．主观成本
【答案】C
【解析】在估计建筑物的成本时，如果建材与人工成本波动大，应用重置成本取代历史成本。
111．适用于市场不完善或狭小市场上无法用市场比较法进行估价的房地产估价方法是（ ）。
A．成本法
B．收益法
C．比较法
D．假设开发法
【答案】A
【解析】B项收益法适用于有收益或者潜在收益的房地产的估价；C项比较法适用的对象，是本身具有交易性的房地产。
112．收益法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当（ ）将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A．计算手段
B．换算因子
C．收益利率
D．资本化率
【答案】D
113．房屋出售价格的构成要素有（ ）。
Ⅰ．税金
Ⅱ．建筑施工管理费
Ⅲ．规划设计费
Ⅳ．开发成本
Ⅴ．利润
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ
B．Ⅰ、Ⅳ、Ⅴ
C．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
D．Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
【答案】B
【解析】房屋出售价格由开发成本、税金和利润构成。Ⅱ、Ⅲ两项属于开发成本的内容。
114．房地产销售和租赁的区别在于（ ）。
Ⅰ．转移的权能不同，销售是所有权的转移，而租赁是使用权的转移
Ⅱ．价值实现形式不同
Ⅲ．销售的交换和消费过程是分离的
Ⅳ．租赁是边消费边交换
Ⅴ．租赁转移的是所有权
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ
B．Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ
C．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
【答案】D
【解析】房地产销售和租赁的区别在于：①转移的权能不同，销售是所有权的转移，而租赁是使用权的转移；②价值实现形式不同；③全部价值实现的时间不同；④交易过程与消费过程的关系不同，销售的交换和消费过程是分离的，而租赁是边消费边交换。
115．张彬通过房贷购得房产进行投资，计划投资时间为5年，预计每年可领取租金20万元，预期5年后房价涨到500万元，以房贷利率9%为折现率，复利现值=0.65,5年期年金现值=3.89，则该房价位低于（ ）万元时，才值得投资。
A．403
B．423
C．456
D．478
【答案】A
【解析】合理的房地产价格=20×3.89+500×0.65=403（万元），即在张彬已知的贷款利率、收益条件及预期的届时房价下，高于403万元的房价不值得投资。
116．如果投资房产后，将房屋用作出租，应该考虑的因素有（ ）。
Ⅰ．折旧
Ⅱ．换房客时空置成本
Ⅲ．资金成本
Ⅳ．出租房屋所需要承担的税费
A．Ⅰ、Ⅱ
B．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
C．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
【答案】D
117．下列选项中不影响土地供给的是（ ）。
A．现房需求
B．国家法令
C．地理位置
D．使用期限
【答案】A
118．河北省石家庄市新华区现有住宅面积2000万平方米，预期5年后的人口数为200万人，每户平均面积80平方米，每户平均人数4人，则开发需求面积（ ）万平方米。
A．1000
B．1550
C．2000
D．2500
【答案】C
【解析】开发需求面积=城镇预期人口数×平均每户面积/平均每户人口数-现有住宅面积=200×80/4-2000=2000（万平方米）。
119．房地产市场需求下降时，销售随之下降，难以变现，给房地产投资者带来损失。这属于房地产投资的（ ）。
A．财务风险
B．经营风险
C．管理风险
D．流动性风险
【答案】D
120．依照国际惯例，住房消费价格的衡量标准是（ ）。
A．法定价格
B．租金价格
C．土地价格
D．地租价格
【答案】B
【解析】住房消费是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费的实现形式可以是租房也可以是买房，依照国际惯例，住房消费价格常常是用租金价格来衡量的。
121．房地产行业已经成为市场最受人瞩目的行业之一。关于房地产市场需求的影响因素，下列选项正确的是（ ）。
Ⅰ．未来预期
Ⅱ．城市化进程的影响
Ⅲ．人口总量与人口结构
Ⅳ．国民收入的增长速度与分配结构
Ⅴ．政府政策的变化
A．Ⅱ、Ⅳ、Ⅴ
B．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
C．Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ、Ⅴ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
【答案】D
根据下面材料，回答122～128题：
李斌与女友于2008年初购买了一套结婚用房，总价80万元，首付35万元，其余通过商业贷款缴清，贷款年利率6.5%，分15年缴清。
122．在还款方式上，李斌有等额本金还款法与等额本息还款法两种选择，两者相比（ ）。
A．等额本金法后期还款压力较大
B．等额本息法后期还款压力较小
C．等额本金法利息支出总额较小
D．等额本息法利息支出总额较小
【答案】D
123．如果李斌采用等额本息方式还款，其每月还款额约为（ ）元。
A．3360
B．3584
C．3798
D．3920
【答案】D
【解析】PMT（0.065/12,15×12, -450000）=3919.9831，即约3920元。
124．等额本息还款方式的利息总额为（ ）元。
A．299959
B．255600
C．227197
D．206740
【答案】B
【解析】等额本息还款方式的利息总额=3920×15×12-450000=255600（元）。
125．如果李斌采用等额本金方式还款，其第二个月还款额为（ ）元。
A．4938
B．4924
C．4910
D．4897
【答案】B
【解析】等额本金方式下，每期本金=450000/（15×12）=2500元，第二个月利息计算：ISPMT（0.065/12, 1,12×15,450000）=-2423.96。因此第二个月还款额=2500+2424=4924（元）。
126．等额本金方式的利息总额为（ ）。
A．360000
B．280750
C．220594
D．215830
【答案】C
127．若李斌选用了等额本金方式还款。5年后李斌因工作努力受公司奖励10万元，他计划用这笔钱来提前归还部分商业贷款，提前还贷后，希望还款期限不变。假设利率等各项不变，则李斌接下来第一个月的还款额为（ ）元。
A．1919.68
B．1919.66
C．1916.68
D．1916.66
【答案】D
【解析】5年后，李斌已偿还本金金额=2500×12×5=150000（元），剩余未偿还本金金额=450000-150000=300000（元）；用10万元奖金提前归还部分商业贷款，则剩余300000-100000=200000（元）。余下10年，每月本金=200000/（10×12）=833.33（元），接下来的第一个月利息：ISPMT（0.065/12,0,12×5, 200000）=-1083.33，因此第一个月还款额=833.33+1083.33=1916.66（元）。
128．接第127题，提前偿还部分贷款使李斌的总利息支出减少了（ ）元。
A．29467
B．28495
C．27795
D．26749
【答案】B