第7章 房产税的国际经验与中国问题(2)

关于收入分配。住房财富属于资本收入，而劳动收入在中国这么多年没有很大的增长。比如两个人都是医生，一个继续服务人民，拿工资，而另一个不当医生，靠银行借贷买了房子并买卖房子，3年、15年下来，不光是财富比坚持做医生的同事要高，收入也更高，这样同事觉得不用整天上班，不上手术台也能挣钱，而且挣的钱比劳动收入多，这使得社会在很大程度上被扭曲，在西方住房方面获得这么多收益是要交税的，各方面的税收都很重，而在中国个人所得税相对很低，尤其是这种不是收入性的很低。另外，没有房地产税，也没有资本所得税。如果这种情况长期发展下去，不光是对个人职业选择，对实体经济，对将来中国的整个发展模式都有很不利的影响。所以对房地产一定要征税，这对中国发展模式的转型和最终的可持续发展有很重要的意义。

房地产税改革对土地资源的利用也有积极作用。中国的房子空置率很高，这些房子放在那儿不用，与此同时，很多老百姓没有房子住，这与社会的资源分配不公有关。最近我们做了一个数据调查，中国第二套或者以上住房率很高，比如东莞有33%，也就是说30%的家庭超过了两套的住房，如果房子租出去对资源还是合理的运用，但很多不是，尤其是大量的房子买在那儿没有装修，空置在那儿，这是对资源的极大浪费，也是不公的。

此外，房地产税改革降低了政府对土地财政的依赖。地方政府想要造桥/造路、办学校基本上是靠土地来生财。不管怎么说，土地是有限的，不可能永远靠卖土地来融资。另外，这样的做法有其他弊病：腐败、隐性收入、社会不公、资源浪费。政府对农民侵权等等。

更重要的是，房地产税改革推动财税改革。房产税成为地方政府重要税收的来源，对中央地方之间关系的调整，甚至对公众参与地方治理还是有积极作用的。

房地产税改革并不是为了降房价

房地产税的改革早就开始了，2003年首次提出了物业税的概念，到2006年国家税务总局和财政部在6个城市进行了物业税的试点，到2007年试点扩大到10个，2009年、2010年每个省至少有一个城市开始试点工作，2011年1月28日，上海和重庆开始对新增住宅开始征房地产税，这些都是房地产税的探索。我们相信随着时间的推移，对财产税的改革应该是加快，而不是放慢，房地产税的征收应该是朝着真正的，作为地方税收的税种改革目标去迈进，并不是仅仅为了调控房地产，为了压制房价或者作为一个信号的方式来推进。

中国现行房地产相关税收

现有中国房地产税的税收，有城镇土地使用税、房地产税、土地增值税、耕地占用税和契税。整个加起来有13%左右，从这个表上可以看到，在保有环节上占的税很低，房产税、土地使用税是保有环节，这两个不到5%，而流转、契税占了6.27%，耕地税占了1%，土地增值税占2%。所以保有环节上占的税收非常低。

经研究发现，房地产税在中国占的比重非常低，低于许多发展中国家和转型国家，2007年占GDP0.55%（房产税、城镇土地使用权和土地增值税加起来的），和其他国家相比，中国保有环节地方政府税收占的比例为4.99%，而澳大利亚、美国、加拿大占了很高的比例。据了解，中国保有环节房地产税比例低于乌克兰、俄罗斯、波兰，低于绝大部分的发达国家，甚至还低于许多非洲国家。而土地出让金在直线上升，2010年已经到2.7万亿，土地出让金上升也就是土地的价格不断上升，这使得我们感觉到房价上涨。对土地出让金过度依赖的问题与现有财政体制缺少房地产税以及地方政府有效借鉴有很大关系。

现有的房地产税和土地出让金存在一些问题，主要问题是税轻费重，有的地方有百种费，这些费里有很多腐败，这种现象需要改变。另外，地方政府过度依赖土地财政。2010年全国土地出让金收入2.7万亿，全国财政收入为8.3万亿，土地出让金收入占财政收入比重高达32.5%。土地财政有富的地方，也有穷的地方，使得地方政府在不同区域财政状况不同，造成了不单是个人收入的不平衡，而且也造成了地方政府收入的严重不平衡，这与缺少现代意义上的房地产税有很大关系。

另外，以土地和土地收入为抵押的各种地方融资形成高额的地方债务。这是个定时炸弹，如果不解决将来会是个很大的问题。

其他问题还有：流转环节税费非常重，保有环节税费轻；税制设计不合理，无法保证土地增值的合理分配。

土地公有制国家可以征收房地产税吗？土地公有制国家及地区有新加坡、中国、香港等。土地并非私有才征房地产税，通过公共租赁取得的土地也要征房地产税，土地使用者和拥有者都可以成为纳税人。房地产税与土地出让金是否冲突，学者基本认为房地产税和土地出让金是两码事，包括刚才说的香港有土地出让金，也有地租，还有房产税，这三者可以同时并行。

征收房地产税会不会影响土地出让金？这个看政府的决策，现在土地出让金是70年的住宅用地，50年的商业、工业用地，一次付清。在香港一部分以土地出让金的形式，另外一部分可以每年来付，以年租制的方式。中国采取什么样的方式？这可以考虑，但现在的土地出让金已经涨到了2.7万亿，而且土地出让金在许多省份成了地方政府主要税收来源，这种情况不可持续，要改变，所以如何用房地产税代替土地出让金或者减少对土地出让金的依赖，需要我们进一步的研究。

房地产税能够调节房价吗？

房地产税是否可以调节房价？房地产税和房价是什么样的关系？理论上来说，对房地产征税算是对资本的征税。如果从全国进行征税，资本的净利润是下降的，如果净利下降，其他一切不变，也就是说市场是一种真正的竞争市场，房价是应该下降的，理论上是这样，但实际会是怎样？这就要看中国房地产是否是一个真正的市场经济，是否为真正的竞争行业，房地产税是被开发商转嫁到更高住房价格上去，还是降低他们的利润，降低他们的资本所得，这要看地方政府和中央政府与房地产开发商之间的博弈。

整个来说，房地产税不应该成为调节房价的手段，但这不是目的，目的是调整现有的地方政府税收结构，减少对房地产浪费，提高土地的利用，减少投资、投机行为，这是主要目的，并应该作为政府财税改革的重要部分。因为房地产税可以改善中央与地方财政关系，弥补地方政府收入与支出的差距，这是房产税可以起到的重要作用。

房地产税如何设计？这个是大家正在研究的课题，首先是确定土地与房屋是否为分开征税还是合并征税？计税的依据是什么？是按照市场价值来计税还是按照面积的累计税率？这都是我们要进行探讨的。在发达国家是按照评估的价值征税，当然有些国家是对面积征税或者用租金的方式来计税，这些方式都可以探讨。房地产税大家可能觉得太新了，这是西方的概念，是高科技，这实际上是一种误区，罗马当时有电脑来进行评估吗？到现在非洲一些国家用的是电脑评估吗？并不是，房产税做到征收便可以。

房地产税率大家讨论了很多，美国税率每年不一样，是变化的，以需定收，下年度需要多少钱，聘学校老师多少，费用大概要多少，算出来以后看看还需要多少钱，是以这个来确定税率的。地方政府是否享有税率的权力、预算怎么算，这需要一揽子的改革。房地产税不光征税，而且是整个地方财政税收体制完善的过程。

关于免征额，农村土地是不是要免税？是否要考虑一定的面积或者评估价值进行免税？这些在房地产设计当中应该考虑进去，而且要详细规定，而不是泛泛而谈。另外，设计当中有一些问题，这些问题现在都是政治上的问题，因时间缘故，我这儿也不细谈。

中国具备房地产税开征的条件吗？