第6章 房产税的国际经验与中国问题(1)
作者简介
满燕云
要点1：在美国等比较好的学区，教育质量高，房价高，房地产税交的额度比较大，这是由受益税决定的。
要点2：房地产税还有其他优点：获利原则；独立自治的税收；可见税基和税负保证地方政府行政管理责任。
要点3：房地产税改革对土地资源的利用也有积极作用。中国的房子空置率很高，这些房子放在那儿不用，与此同时，很多老百姓没有房子住，这与社会的资源分配不公有关。
要点4：土地公有制国家可以征收房地产税吗？土地公有制国家及地区有新加坡、中国、香港等。土地并非私有才征房地产税，通过公共租赁取得的土地也要征房地产税，土地使用者和拥有者都可以成为纳税人。
房地产税是一种财产税
什么是房地产税？这里面存在很多误区，也有各种各样的说法，我这次想从学术角度给大家讲讲这些问题。首先，房地产税是财产税，财产税是世界上是最古老的税种之一。公元前596年，雅典就开始对土地征收财产税，罗马对土地和动产也征财产税，美国在殖民地时期开始征财产税。据悉，财产税是所有税当中最早的税种，除了财产税，现在还有个人所得税、消费税等其他税种。除了人头税、遗产税、馈赠税以外，房地产税是对财富的一种主要征税形式。
财产的概念。财产分成了不动产和动产，不动产有土地及建筑物，动产有机器、设备、汽车等。在美国动产占全部财产估值的10%，90%基本上是不动产，所以有些国家的财产税也叫不动产税，对动产是免征的。在不动产下面也分土地和附属在上面的建筑物，同时按照不同的用途有农业用地、自用住宅、商业出租的住房、商业地产、工业、水电设施、空地等。我们说的房地产税是除了水电设施之外对土地和建筑物征收的税收。
房地产税（财产税）有各种各样的名称，有不动产税、房地产税、物业税、差饷税等，有不同的名称，但首先要知道，房地产税的定义是针对土地和建筑物的拥有、使用强制性征收的税收，每年对财产的资本价值或资本价值的近似值来征收，房地产税和财产税一般由地方政府征收，归地方政府使用，用于当地的公共建设。这里面房地产每年要征收，而且是按资本价值来征收。另外是对土地和建筑物，属于强制性的征收。
为什么要征收房地产税？
房地产税的理论基础是什么？为什么要征收房地产税？一个是“价值捕获”（value capture）的原理，基本上是以获利来的，土地的价值增长一部分是因为土地的使用者或者拥有人进行私人投资所带来的土地价值增长，还有一部分是社会对土地进行的投资，尤其是建造了公共服务、基础设施，还有其他社会有关的投资，导致了土地价值的增长，这些由社会投资增长带来的土地价值增长，应由政府公共部门代表社会通过税费的形式获得，且应该用于收入再分配和公共物品及服务的提供。因此，对房地产税收的征收不是政治家的临时想法，而是有深远的理论基础。另外还有一种受益税理论。人们认为住了这种房子，是享用了道路、桥梁、水电、学校、医疗等公共物品和服务，应该要付费，付费的方式基本上是房地产税。在美国等比较好的学区，教育质量高，房价高，房地产税交的额度比较大，这是由受益税决定的。
房地产税的优、缺点
房地产的优点，一个是符合支付能力原则。一般拥有房子的人相比没有房子的人支付能力要更强，对他们的财产征税，与他们的经济能力、创造财富的能力也是相符合的。
二是对应原则。房地产税与其他税收相比，税基不可移动，对不可移动的税基征税符合对应的原则，不像其他税收把税负转移给外来人、其他地区，而房地产税很符合税负不易转移的对应原则。
三、房地产税可以有效增收。房子在那儿不可移动，相对来说可很有效的执行。更重要的是房地产税在许多国家跟地方自治有很大关系，使得纳税人对地方政府如何提供公共服务，对提供公共服务的水平和质量有直接影响，这也是很重要的一个方面。尤其是地方分权，通过房地产税老百姓参与了公共事务，监督地方政府的积极性和热情都会提高。
四、房地产税能够提供稳定和充足的税收，尤其是在美国金融危机发生时凸显了这方面的优点。我们都知道，由于经济的下滑，美国所有的税收几乎都是下降的，只有房产税还保持平稳的阶段，当然这有各种原因，但房产税提供着非常重要的税收来源，尤其是保证了许多地方政府提供公共教育、公共服务，在经济大变动中能够使社会不乱，百姓民生没有受到影响，房地产税（财产税）起到了很大的稳定作用。不管是美国过去反对房产税的政治家，还是选民，现在都认识到房地产税能够使他们的生活有一个稳定的税收来源，意识到房地产税的作用和重要性，房地产税在公共服务决策中起到非常重要作用，这对我国很有借鉴作用。我国要不要造地铁，是否要新医院、学校，这是由市场决定的，不是老百姓定的，房地产税在这方面没有起到很大作用。在西方国家，老百姓通过税收对政府有很大的影响力。
此外，房地产税还有其他优点：获利原则；独立自治的税收；可见税基和税负保证地方政府行政管理责任。
当然房产税也有一些缺点。经常听到抱怨说税负很重，花了很多钱买了房子，每年还要交税，这是大家不愿意做的。这使得地方政府非常愿意减免，减到最后税基非常小，这就不符合刚才说的获利原则和对应原则。另外，房地产税对土地和房屋在获利还没有实现时进行征税，尤其是房产税征收时，在估价、征收方面有很多问题，地方政府很可能做得不够透明、不够公平，使得老百姓很容易反对房产税的征收，这是一些缺点。但相比其他税收来说，按照刚才的几个标准，房地产税还是有很多的优势，比如说税基很稳定，不会随意移动；也符合受益税原则；符合支付能力原则；完全用于公共设施也是房产税的优点。做得好的话，透明性也是房产税的优点。另外，管理成本高是它的缺点。但随着科技发展、评估房地产价值这方面的费用将会持续下降，如果中国能做到与国际接轨，管理成本也会降下来。
有哪些国家征收房产税？
世界上有哪些国家征收房产税？有澳大利亚、日本、加拿大、德国，非洲和拉美的许多国家也有房地产税。在澳大利亚、加拿大的房产税是非常重要的地方税收。非洲就有30个国家有房产税，而且是按照它的价值来评估，有的是按照面积来评估，做得非常不错。另外，房产税在他们地方税收当中占了非常重要的比例，这些我们可以借鉴，坦桑尼亚也是。有些人说，中国还是发展中国家，不应该有房地产税，但非洲很穷的国家都有，而且占了地方税收的60%，所以征房地产税与经济状况不应该有直接的联系。
世界各国财产税的立法，有国家基本法律，专门法规，还有配套法规。有些国家有非常好的法规建设，例如有法律针对征管、评估、产权管理、申诉、减免方面都有详细规定，这是我们进行房地产税改革需要做的一些事。
世界部分国家房产税税基与评估依据
法律权限的划分，立法有中央、地区性、地方政府，这上面可以看到。绝大部分的立法权是中央，但有些国家是省，比如说澳大利亚。美国基本上是州立法的地方政府进行征收和管理，税率由地方政府确定，税基的确定，各个地方不同，但基本上都是土地以及上面的建筑物。有的国家对农用土地征税，有的国家是减免。评估的依据有的以市场价值，有的以租金、面积，但市场价值是主要的评估依据，从这儿可以看到发达国家基本上是以市场价值，转型国家有的时候以面积和自我评估以及调整后的市场价值，整个来说，都对土地和上面的建筑物进行征税。
各国房产税减免优惠
关于减免，很多人说要征房地产，是不是每家要征。老人退休了，是不是也要征很多的房地产税？他们担心老人交不起，所以反对房地产税。其实，所有国家对老人、低收入人群、退休人群、服兵役等都有减免。对医院、政府廉租房、墓地、大学、中小学、图书馆、博物馆大多是免税的。税基扣除这方面一般以评估的方式，以评估值进行扣除，其他方面对税基有扣除，有的为了吸引外资，比如美国企业到发展区进行投资，尤其到穷困区都可以减免。房产税的减免比较常见，它是经济发展的一种工具及调节手段。
房地产税地方怎么评估？由谁来评估？各个国家的做法不一样，现在认为评估机构应该是独立于税收机构，使得评估相对比较公正，比较独立。当然，税是由政府来收的，评估是相对独立的机构，有的甚至是私人机构，以外包的方式。
美国财产税
美国的财产税是地方政府收入的一个重要来源，占州以下地方政府收入75%左右。所有税种不是美国每个州都有，但唯一一个税是每个州都有的，就是财产税（房地产税），在有的州它构造了地方政府收入的95%，一般是至少在1/3以上，由此可以看到房地产税是地方税收的一个重要来源。征收的税收基本上归地方政府，地方政府不包括州政府，地方政府有县、市、城镇、特别区、学区等，房地产税主要由这些地方政府使用。
房地产税评估流程从确定市场价值到评估价值，然后通过一定的税率、税收的限制，确定财产税的征收额度，接着征收官进行总计，然后成了财产税的收入。此外，在美国地方政府征管机关和评估机构具有一定的独立性，很多地方是分开的，评估周期现在越来越短，很多地方是每年进行评估市场价值，有的是4、5年，有的是一年征收一次，有的是半年征一次，县政府、市政府税务部门进行统一征收，有些家庭有按揭，由银行代交，在每年的按揭里把房地产税也扣除了。
美国因为有稳定的财产税收入，所以地方政府可以以未来的税收收入作为抵押来借款，发债券，如果要想建大设施，比如说地铁、公路，可以用房地产的税收保障来进行公共服务的融资，这非常重要，我国也考虑到这方面。不过很多人认为中国的情况和美国不同，房地产税占的比重非常之小，所以在中国，地方政府主要靠土地出让金，它占了税收一半以上。如果把部分土地出让金，改成房地产税，地方政府可以通过发债券进行融资，这是可以做到的。
南非财产税
曼德拉刚当南非总统时，南非的房地产税主要在几个白人为主的城市征收，大片的农村以及黑人区是不交房地产税的，曼德拉当上总统以后认为不交房产税，使得地方公共设施、公共服务在黑人区非常低，稍后政府开始对黑人区、农村地区征收房产税，他们的房产税现在占了地方政府税收的60%，是政府的第二大收入来源，从这儿可以看到，房地产税对地方公共服务、地方治理有很重要的正面作用，不像有些人提到的房地产税完全是增加老百姓的税收负担。我去南非以后，看到各个地区包括黑人地区，他们的公共设施、治安有很好的改善，这应该归功于曼德拉总统倡导的房地产税改革并且用于民生。
讲到香港，香港地区与我们有很多相像的地方，他们不光收土地出让金，而且收地租、差饷，老百姓每年要按照房地产的评估值付地租给政府，同时每年要付差饷即房产税。在其他国家，土地公有也要交房地产税，所以，房产税并不是在土地私有化的情况下才能征收。
为什么需要房地产税改革？
讲到房地产税，就会说现在讨论的房产税是不是一种新的税收、税种？实际上房产税在周朝时就出现了，唐朝叫间架税，清朝、民国称房捐。1950年，房产税与地产税合并为房地产税，城市房地产税收当时是征收外国人的，现在房产税是免征个人住房，所以对住宅不征税。但整个中国房地产里，住房自有率在2010年已经达到84%，美国的住宅自有率仅为66%，这么多人有自己的房子，而不需要交房地产税，无论从国际经验，还是我们现在的状况跟过去历史比较，征收房地产税应该是必然的，是一个时间问题，是一个趋势。而且对地方税制的建设，加强民生建设，增强对教育、卫生、基础设施的投资，对抑制房子的炒作，尤其是房屋的浪费起到积极作用。
中国为什么需要房地产税改革？现在的情况中国很有必要进行房地产税改革，应该对住房进行征税，主要是因为地方政府缺乏一个稳定的财政收入来源，县政府主要通过卖土地，尽可能使土地出让金最大化，这是他们的目标之一。另外，地方政府融资平台有大量的债务，有人算到有七万亿、八万亿、十二万亿，说明地方债务的平台有一定的问题，很大部分也是因为地方政府没有稳定的收入来源，靠卖地或者从银行借贷发展地方经济。另外，房产税的改革有利于调节收入分配，现在讲中国基尼系数很高，超过0.4以上，而且这个系数超过了美国，也就是说穷人和富人在中国的差距远大于一些发达国家。