第8章 房产税的国际经验与中国问题(3)
中国具备房地产税开征的条件吗？有些人认为根本没有，但是我们认为具备了一定条件。有些地区，有些城市有了足够的数据（要有房产和土地耕地的数据，而且拥有人和使用人的数据）；评估技术和评估系统这方面也有很重要的突破。国家税务总局在这方面有很多进步，很多成果，也制定了一些标准，我们认为有些城市可以征收房地产税。法律保证欠缺，这是主要努力的地方，要评估一定要有评估法案，各个地区如何评估，哪些应该征收，这方面要有详细规定。加拿大有评估法案，香港有差饷条例、豁免条例，美国有评估法案。现在土地数据比较全，房产数据有一定的基础。当然还有评估系统，现在这方面有很多突破，并不是大家想的什么都没有。
讲到评估，由于技术进步，不需要大量的人力、技术和数据，这方面许多城市有一定的条件，但并不是所有城市，很多地方还没有，一大部分城市在几年之内能做到，当然法律这方面要做更多的努力。
总之，房地产税作为中国财产税的名称是比较合适的，房地产税对土地财政改革有很重要的作用，缓解了地方政府对土地的依赖，促进了房地产市场健康长远的发展。中国经过7年的试点，在房地产的评估和技术上创造了很多很好的条件，下一步希望在立法上有更多的推动和成果。
麻辣评说
上海、重庆这两个城市的房地产模式不一样，请您简单介绍一下以及评价一下它们的优缺点。另外，北京将来应如何征收房地产税？第二个问题，您刚才讲房产税和土地财政，我看过您的一篇文章讲房产税将来会逐步取代土地财政，您认为逐步取代的过程是怎样的，我特别关心时间表，您认为取代需要多少年？是5年、10年还是20年？
刚才你问的问题讲到上海、重庆试点房地产税，开始是对房屋征税，但基本上是对新增的增量房进行征税，重庆对买卖的二手房地产也征税。所有的房子不管是新造的还是买卖的，不管有没有交易都要征税，而且每年都要征，这才是真正意义上的房地产税或者国外叫的财产税。
现在上海和重庆税还在试点当中，有些东西不太清楚，税基非常小，并不是涵盖了所有存量房，而是试点，未来实行的并不是现在试点的方式。我认为房产税全国会推开，这是一个时间问题，什么时间我并不清楚，这是由政治家决定的。
房产税和土地财政的交接问题，到底需要多长时间才能用房产税来取代目前的地方政府对土地财政的依赖，因为现在地方政府对土地财政的依赖越来越强，甚至有的县市达到了80%，而且相当大部分土地财政不纳入公开预算。2010年的土地财政同2009年相比翻一倍，如果这种趋势继续发展下去很恐怕，会导致政府对土地财政的依赖越来越强。您说房产税会逐步取代土地财政，这到底是一个什么过程，多长时间，是5年、10年还是20年？
时间表不是学者来决定的，而是政府来决定的，理论上如果房产税铺开，同时允许地方政府发债券，有了稳定税收来源，地方政府就可以减少对土地财政的依赖，不需要把一大块土地卖掉，因为可以用房产税收来借款，理论上很快。香港的例子，是在土地出让时征收一部分出让金，另外，房屋的拥有人每年按照房屋的评估值缴纳地租和房产税（差饷）。
中国人对税收缺乏基本的概念，因为我们现在的税大部分是通过扣税来完成的，我们很少有主动交税的观念。中国政府的财政预算和决策都不够公开，特别今年两会期间，对于中国地方政府财政预算公开的声音很强烈。像您说的，在国外政府今年干多少事，需要多少钱，都有非常透明的财政预算和决算。你觉得房地产税的征收，财政的透明，是否应该有一个相辅相成的关系？房地产税的逐步征收跟中国政府财政公开的步伐是否相联系？
中国人是习惯于扣税，这其实和美国一样，在美国，工资都是直接扣上，每年4月15日都要把所有收入报税，如果隐瞒后果非常严重，不光有罚金，还有利息等各方面，每年都要对你进行审计，偷税漏税不仅是丢人的事，是要吃官司的。从征税是公民义务方面来说，我们的习惯也是能够改变的，香港不交房地产税不光要没收房子还要负刑事责任。在中国还没有一个税是那么直接的从老百姓的口袋里要钱，如果这个事发生，就会觉得我要交钱，就是直接的纳税人，那么对地方政府的所作所为不仅感兴趣，而且还希望成为做决定的一部分。
房地产税改革不光是税收改革，而且还是政治改革，就像温家宝总理说的。美国纳多少税，交多少钱，政府拿了多少钱，这些都在网站上，老百姓有知情权，政府一定要披露，有多少变化，媒体都是要进行研究的，这与现代化、民主化以及地方自治相关，我认为有利于政治和经济的发展。
中国征收房地产税在理论上的确没有任何障碍，但真正反对的声音是说：中国附加在房地产上面的税、费很多，那征了房地产税之后，是否有可能剥离掉之前很多的税费？
这是必然的，国税总局推行的房地产税试点项目，在目标上是要简化税制，税费合并，减少一些税费，给地方政府主要税收的来源，这是主要的目的，而不是为了让房价下降以及压制其他炒作性能行为。房地产税征收有一定的困难，这是毫无疑问，不可回避，如果征收房地产税，对老百姓的生活、经济的转型、政府职能的转变、政治现代化都有好处的话，如果有政治家看到这样的远景，我认为能做得到。
房地产税一般人理解包括房产税和地产税，征收房地产税会不会产生政府对土地私有化承认的信号，简单说，征收房地产税与土地私有化是一个什么样的关系？
一开始我讲到，房地产税就是不动产税，房地产税的定义在一开始就定了，对土地和建筑物按照评估价值每年进行征税，不管是商业的还是住宅的。另外对土地和住房的拥有或使用征税，也就是说，房地产税与土地的私有化没有必然的联系，是不是私有化是另外一回事，不管是公有还是私有，与土地是什么属性没有什么关系，都要征收房地产税。
以前有一个黑奴贸易，一开始是按照上船人数给钱，结果很多人死在路途中，后来改成到岸给钱，结果很多人都活了下来。税收起来总体量非常大，这样政府的手会伸到每个家庭里，房地产税如果行得通，弊端有多大？如果特权阶级权力无限制放大，房产税会不会演变成一种合法伤害权？
因为是每家每户交房产税，所以政府将权力伸到每家每户去了，那个人所得税呢？我觉得这是两码事。另外，您刚才说房产税有很多好的方面也有很多缺点，如果两个都是魔鬼，哪个更好一点，房产税和土地出让金哪个对我们的经济、民生、老百姓的福利相对来说危害小，我认为房产税相对危害小。
不征房产税，而且土地财政这样下去将来会是很大的问题，问题不仅是从微观上看，要从宏观上看，土地价格不断上升，房价上升，老百姓买不起房子，弄得经济空洞化，一切弊端袭来，最后泡沫破灭造成经济伤害那样好呢？还是让房价回归理性，政府接受老百姓的监督，花钱按照需要来花，花老百姓的钱有所顾忌，哪个更好，我是这么看的。
北京跟别的地方不一样，出现了限购令。房地产商任志强说，限购令之后，房价会涨得更厉害。现在到房地中介去买房子，发现房价几乎没怎么掉下来。以后出现房产税，有房子那些人就会把房产税的成本就加到租房的租金里，这样，租房人的成本更高了。中国房地产税按百分之多少收，外国人收入高，一个月挣两万块交一下无所谓，中国就挣那么点钱还交房地产税，岂不是受不了，更乱了？
理想和实际不一样，理想的状态是征收房地产税，减少土地出让金，用房地产税代替那一部分。如果地价降下来，其他隐形税费降低，房价会下降。只要老百姓预期的房价下降，就不会非理性地囤房了。另外，房地产税征收以后，住房的保有成本上升，很多空置的房子流入市场，供应扩大了，那么房租及房价就会下降。房地产税在供给方面有正面的影响，将来怎么做，政府监督力度是否到，最后结果怎样我们不清楚，如果真的像其他国家征房地产税，房价下降了，我认为租金也会下降，因为供给增加了。
地方政府把土地的权力仅仅抓入手中，征收房地产税必然会抑制土地出让金，根据满老师的推断，通过征收房地产税带动土地出让金的下降，从而让地方减少对土地财政的依赖，这中间两种手段有没有一种必然性？征收房地产税能不能必然带动土地出让金的下降？
一旦房地产税征收了，地方政府就有足够的税收收入，他就不会使土地高价者得，会顾及民生建设。