城市空间运营如何顺应变革加快转型提升

文／夏　雨

上海产业转型发展研究院
首席研究员

2020-03-06

突如其来的新冠疫情，对城市空间运营也带来了巨大的影响，导致春节后大量办公楼、产业园区以及相关的空间载体都无法正常经营。这些，都引发了人们对城市空间载体（主要指有经济功能的各类办公楼、文创园、科创园以及主题产业园）如何面对挑战，化“危”为机的反思和考量。这种痛定思痛的思考是及时和必要的，但是，疫情这只“黑天鹅”迟早要退去，如果我们仅仅从疫情本身的影响、而不是从趋势性、规律性上来分析、研判和思考城市空间载体今后如何运营的话，那很可能会重蹈“好了伤疤忘了痛”的覆辙，等到社会经济生活恢复常态后，空间载体运营又回复到老的一套轨道上去了。

所以，“人无远虑，必有近忧”，这件事，看来还需要有一个兼顾近中远，从系统性、趋势性和操作性方面做一些更深的思考。

一、城市已经进入了对空间载体重新认识和利用的时代

这个问题可以从四个方面来理解和认识：

1．互联网科技的不断进步促使空间载体“四个弱化”：一是物理空间的功能弱化。空间载体的功能主要用于住人放物和人们的活动交流。过去，人们的交流活动离不开物理空间，比如原来需要一个容纳500人会场才能开会，现在一个500人的微信群就能解决。“大礼堂”在过去是各地方、单位、企业的标配，而现在已成为过去式。从这个意义上讲，人们用于交流活动不再完全依赖或局限于物理空间的大小或多少；二是地段至上的观念弱化。现在真的可以做到“酒香不怕巷子深”了，一个李佳琦就能够让偏远的角落成为网红“打卡圣地”；三是不同地域获得信息的时间差弱化。上海和克拉玛依虽然相距几千千米，但在网上获取信息已经同步，所以，也不需要为了及时获得信息，在上海设机构、找人找房子长驻办公了；四是传统的居住、商业、办公、教育等用地的区分弱化。在家进行远程教学、办公、销售等方式大量出现，已经很难界定这块地方到底属于什么性质的用地。总之，互联网科技的发展，使人们在经济活动中对物理空间的需求相对减少了。

2．市场需求催生企业组织结构带来“四个变化”：一是变小，根据市场越来越个性化的要求，大量小规模的创新型、科技型、创业型的企业涌现出来，形成浩浩荡荡的“蚂蚁雄兵”，同时，大企业也不断裂变出无数项目小团队、小企业；二是变散，计划经济时代的“万人大厂”现在已经非常少见，一批批“临时用工”达3万人、5万人的企业产生了。有了这么庞大的“自由职业者”队伍，“企业平台化、个人自由化”的工作方式就有了广泛的市场基础；三是变移动，人不必固定在某个地方，天南海北都能办公，飞机、高铁上都有wifi，与公司和客户保持联系不成问题；四是变全天候，8小时上下班打卡考勤已成为过去，工作时间可以分时段、有弹性、灵活安排，讲效率和结果。对于咨询、设计、销售、教育、医师、律师、自媒体、网红、自由职业等众多智力工作者而言，已越来越不需要传统的办公空间内坐班。随着企业组织形态的变化，对传统办公空间的需求正在减少和变小。

3．改革开放40年来大规模的建设形成“供远大于求”的超量积淀。据不完全统计，近十年来全国大型商业综合体（含办公）约13.7亿平方米，已开业的5.7亿平方米中仅1/3达到盈亏平衡点，还有8亿未开和开不出来。今年计划还将开业1 370个，约1.2亿平方米；上海前三年大型商业综合体就建了132个；另外，全国工业区的建筑面积超过30亿平方米。据办办网平台统计，上海各类办公楼和产业园（非制造业）就达1.4亿平方米。这么巨量的建筑空间，也加剧了城市空间载体的“僧多粥少”和“供大于求”状况，也就是说，需要很长的时间去消化这些存量。

4．空间载体的分时共享复合已成为共识。比如前几年流行的联合办公，确实有这个市场，而且预计今后也是有市场的。联合办公帮企业减少了运营成本，充分利用公共空间，为企业创造会议室、娱乐、健身等多功能空间，更加节约集约地利用。另外，对空间载体的分时、短租、复合利用等，这些模式的出现，使企业对空间的需求量自然相应减少。

以上四个方面在这次“黑天鹅”突发之前已存在，并逐渐显现出来，它是具有规律性、趋势性和本质性的东西，对空间载体是一个系统性的挑战。这次疫情又使第五个趋势凸显出来。

二、疫情让冲击空间载体运行的“在家办公”加速到来

疫情的“黑天鹅”带出另一只“黑天鹅”——在家办公、线上办公、远程办公瞬时间兴起了。很多公司通过疫情期间的尝试，很可能就会把这种方式延续下去。其实从全球看来，这种办公方式其实并不是新鲜事，它早已有之。

有一个统计，2005年全球大概有180万员工在远程办公，当然远程办公和线上办公、在家办公会有一点区别。因为全球有很多跨国公司需要远程办公。到2014年，这一数字增加到360万，翻了一倍。猫头鹰实验室的调研显示，截至2018年底，全球有超过56%的科技企业允许员工进行远程办公，在发达国家这一比例更高。比如美国，已有3 000万人在家远程办公，占美国工作人口的16%—19%。因此，在美国有很多研究机构来分析在家办公到底有什么好处？为什么会不断普及？归纳起来有这几个方面：

第一，效率高。有个统计，员工在公司65%的时间是用于一般事务性工作，真正能为公司产生效益的高效时间大概就1.2个小时。就像我们打电话商量事情，效率总比大家坐在一起讨论要高得多，省掉了许多客套、寒暄和铺垫。同样，线上开会也是如此，员工在家办公，他可以更合理安排时间，效率就会更高。

第二，免通勤。美国员工的通勤时间大概单程是36分钟，像上海要一个小时，如果来回一天两个小时，一年差不多近一个月，如果把这些时间用于学习、健身、娱乐、社交等，那是种什么效果？而且实验证明一个人每天高效工作的时间大约2小时到2.5小时，并且是在起床后的几小时内。而这个时间段又恰好被通勤时间所占用。

第三，减压力。有个调研表明：大概82%在家办公的人觉得压力降低了，因为他可以协调兼顾一些其他事情的处理，而不是像朝九晚五或996那样，在办公室里没有调节余地。

第四，社会性。经济与商业研究中心和思杰的报告称，如果广泛采用这类“弹性工作制”，能为美国经济带来2.6万亿美元收益。为什么？因为这样就可以方便社会上有兼职能力的人发挥自己的一技之长。同时它还能够挖掘潜在的社会生产力。比如不少人是出不了家门的，包括全职主妇、全职看护人员、残疾人、老年人等等，如果采取弹性在家办公的方式，就会把这些人潜在的劳动能力激发出来，有个测算：通过这种方式，相当于挖掘出全社会88%的总潜在生产力，每年可为美国增加2.08万亿美元的附加值。

如普华永道，一个年收入几百亿美元的跨国公司，从2019年2月开始，在香港、澳门及中国大陆正式全面落实“灵活工作”制度。所谓“灵活工作”制度，就是对员工实行灵活工时、灵活工作地点、灵活着装的准则。为什么会这样做呢？普华永道认为：作为高级专业人士，已不是把挣钱作为唯一的选择，他们更看重工作与生活平衡上的选择权，而灵活办公正是满足了这种需求，这也是公司吸引人才的重要手段。

微软日本在2019年，把在办公室工作压缩到4天后，发现效率反而提高了40%，用电降低了23%，复印打印减少了58%，幸福感提高了92%。

携程网创始人梁建章先生在10年前做过一个在家办公9个月的实验，结果发现业绩提高了13%，其中主动要求在家办公的人效率提高了22%，每个员工的工位成本节省了14 000元，同时离职的人要比在办公室上班的人减少50%。

另外，国内为在家办公、在线办公服务的行业也在不断发展，无论在综合协作、在线沟通方面，还是在线文档，以及文件传输、个人私用等方面，软件的开发都没有停过。所以黑天鹅一来，在线办公、在家办公一下子火了起来，这和行业积累有很大关系。2020年2月3日当天就有2亿人在线办公，外媒称之为“世界上最大的在家办公实验”。

在家办公兴起来以后会不会成为一个灰犀牛？我觉得可以从这两方面看，一是它已从小规模的尝试到大范围的应用了；二是行为心理学研究表明：21天以上的重复会形成习惯，90天的重复可以形成稳定的习惯，习惯一旦形成，想要改变就很困难了。现在21天已超过，3个月能不能持续？估计一部分企业会的，另一部分可能会好了伤疤忘了痛恢复原来的状态，但一定会有相当的企业沉淀下来，把这种工作方式作为常态。因此，在家办公不是一只简单的黑天鹅，它确实是对传统空间载体运营的又一个挑战、一种趋势。

三、未来空间载体运营如何顺应六大趋势，做好转型和提升？

在前面讲的互联网科技发展、企业结构变化、存量积淀过多、复合共享分时以及办公方式变革五大趋势外，还有一个趋势就是经济上行的难度加大。为什么这么说呢？其实，经济下行对我们拥有14亿人口的大国而言，现在的GDP增速再下跌也跌不到哪去，中国社会、企业和老百姓中间蕴藏着巨大的求生存、追求美好生活的积极性、主动性和创造性，都在千方百计谋发展。所以，经济发展不可能像欧美发达国家那样停滞不前。但是，要有更高的增速确实难度比过去大得多，无论从贸易战，还是国内自身的环境、资源、人口以及制度性的各种约束，要像过去那种速度已不太可能。尤其是从产业结构看，全国服务业已占GDP的54%，上海、北京等地都在70%—80%以上，这也意味着，服务业赖以生存的空间载体，其增量的需求也会降低。这就是所谓的第六种趋势。

虽然上述六大趋势都在反映对空间载体的需求增长减缓，增量减少，存量竞争加剧，但人们的经济活动，尤其是第三产业依旧离不开空间载体。原因有许多：第一，集体化。人是群居的动物，对于集体办公的需求一直会存在，因为这种集聚会产生活力、动力和氛围，形成一种集体的力量；第二，存在感。企业注册地址和固定电话等都反映了存在感的重要性，不然就会觉得这个企业飘在空中不靠谱，所以很多企业也需要一个固定的办公场所使员工有归属感和安全感；第三，体验式。面对面交流不是网上交流可以完全替代的，有实验表明，人在交流中，信息仅占7%，人的音调、音色、音质占38％，相貌、穿着、表情、肢体语言乃至气场占55％，所以，在一起办公，互相之间就能够更好地了解对方和同事；第四，习惯性。中国人有一个习惯，这个人有工作，那他每天是要外出上班的。有个故事，某人下岗了，为了瞒家人，每天还拎个包出去，在公园、商店逛，晚上下班回家；第五，差异大。不是所有的人、所有的企业、所有的行业都适合在家办公的。第六，距离美。如果你一直在家办公，容易产生审美疲劳，上班能与更多人接触交流，而且路上的风景也是不断变化的，有新鲜感让人更愿意上班；第七，增长型。中国仍然是一个发展中的国家，尤其是服务业，每年800多万大学毕业生也不可能都在家办公。因此，需求是肯定有的，但不同空间载体如何能吸引企业的需求，还是要看它是否有特色、功能配套怎么样，包括服务也很关键。结合上海产业转型发展研究院几年来为上百个空间载体所做的定位咨询和运营方案，至少有六个方面对策是值得同行参考的：

1．盘活存量。我们现在的存量不是太少了，而是太多了，整个城市的变化发展已经从过去大规模的城市建设到城市更新。城市更新的内涵，实际上是空间内容再造，通过风貌保护、建筑修复、结构改造、功能优化、重新利用，把它的功能重塑和完善。盘活存量重在运营，与传统的房地产销售一样，空间运营在本质上也是交易，但销售是产品交易，一次性交易；而运营是服务的交易，长期性的交易，这是两者根本的不同点。此外，盘活存量还具有成本低、周期短、投资少、可传承、见效快、污染小的优势，国家鼓励提倡，它不限供、不限价、不限购、不限贷。所以，盘活存量是运营的主要对象。

2．准确定位。准确定位非常重要，它有三个层次的意思，第一你要从大的方面定位，就是所有的项目不能只是为了赚钱，满足于收租当二房东，一定要把你这个空间载体与整个区域的经济发展、产业发展、扩大就业、培育创新、以及社区功能结合起来，这样才可以得到政府和社会各方面的支持；第二就是什么土壤种什么树，为什么焦裕禄在兰考要种泡桐，不种樱花、银杏？就是要水土相服才行。所以，要选择适合自身发展的定位，而不是把所有最时髦的概念堆砌在一起，一哄而上搞什么“大数据、云计算、人工智能、物联网、生物医药”等；第三是配套的定位，简单地讲，就是要好看、好用、好玩，现在产业园比较的标准更明了了：年轻人喜欢的地方才是好地方！

3．功能融合。上海有个科创园叫智慧湾，这个地方以前是个藏污纳垢之地，如今它十分吸引人，智慧湾里面除了338家科技企业外，还有很多功能在里面，比如博物馆、橄榄球馆、婚庆馆、VR体验馆、京剧名家的剧院、社区电影院等二十多种功能。还有麦可将文创园，里面有40多项文创体验项目，是一个名副其实的集文创体验、展示、研发和办公的集聚地。诸如此类，还有三邻桥、中成智谷等项目，除了办公之外，都拥有一大批特色文化、体育、娱乐、休闲、培训的功能，我们称之为园区、社区、景区、商区、馆区和学区的“六区”融合。

4．形式多样。过去我国的基本矛盾是“人民群众对物质文化的需求和落后生产力”之间的矛盾，100个人只有50双鞋，目标就是争取100个人有100双鞋穿；而现在的基本矛盾是“人民群众对美好生活的向往与供给不充分不平衡”的矛盾，即100个人需要有100种鞋。同理，过去不管什么行业，有个地方办公就很不错了，而现在不同行业有了对不同建筑设计、功能、形态的需求，企业和员工有对美好办公向往的需求。所以，以往千楼一面的格局已不适应现在的要求了，应该从价格、品种、建筑、风格、结构、功能等方面满足不同行业不同类型企业的需求，品种越多选择性越强，也就越有市场。要有一大批“大而全”和“小而美”的社区型、袖珍型、办公楼型的品种。

5．分时共享。分时共享既可减少对空间载体的需求，同时也是提高空间载体运营效率的手段，它是一把双刃剑。下一步，在共享办公的基础上，可否有共享总部？如一个1万平方米的楼，一个企业总部可能不需要这么大，能不能几家总部共享大楼的配套功能，对外形象是一家总部在用这幢大楼，但实际成本是几家分担，这样整个载体的利用率会更高，也能降低各方面的成本。再如台北华山1914文创园，把一些工厂大空间改造后分时出租，每年为社会各界举办大量展览、表演等活动。老厂房大空间现在成为稀缺资源，比分割成办公楼还要吃香得多，但关键是要分时租赁，既满足社会需求，又能提高单坪效益。

6．强化服务。中国开火锅店的那么多，大家耳熟能详的海底捞凭的就是服务取胜。现在大部分园区服务还停留在物业服务的水平上。这显然是不够的，也很难取得客户的“高黏度”，现在有一个很好的机会，就是各地都在优化营商环境，但落地的“最后一千米”靠谁呢？园区在这方面就很有优势，可以打造自己的特色服务，如提供孵化功能、智慧管理、政策对接、投资融资等功能，增强载体和客户的黏性，同时，也提高运营的附加值。