12.企业购买写字楼中的某层作为办公用房，能否在该层对应的外墙面张贴广告宣传图文？

法条索引

《民法典》第271条、第273条、第278条

解读与适用

企业作为写字楼的业主之一，享有的是业主的建筑物区分所有权，业主的建筑物区分所有权是一个包含三种权利的集合权，包括业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权、对专有部分以外的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权和共同管理权的前提和基础。关于专有部分，根据相关司法解释的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物区分所有权的专有部分：一是具有构造上的独立性，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，也应当认定为专有部分的组成部分。关于共有部分，《民法典》规定建筑区划内的道路属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。此外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为建筑物区分所有权中的共有部分：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

写字楼的外墙面属于建筑物区分所有权的共有部分，由业主共有，如何使用应该由全体业主共同决定，这是基本原则。但基于建筑物区分所有的特点，业主也存在着合理使用与其专有部分紧密相连的外墙面的必要，比如在建筑物外墙安装空调外机，一些老旧小区还需要利用外墙安装燃气通道等，这些都是业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，其使用可以不经全体业主共同决定，也是合法的。但如果业主想要利用共有部分开展经营性活动，《民法典》明确规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，必须由业主共同决定，而且对该事项的决定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，相对更加严格。写字楼主要是用于办公，企业想要在办公用房对应外墙张贴图文广告，为公司做宣传，并不属于合理使用的范畴，而是经营性活动，能否张贴，应由业主按照上述表决规则共同决定。企业未经业主共同决定，私自在外墙张贴图文广告的，构成对其他业主共有权的侵犯，其他业主有权要求企业停止侵害，拆除广告设施等。

（编写人 孙百芹）