11.企业的厂房在何种情况之下能够被征收、征用？在不当征收、征用的情况下，企业可以寻求何种法律救济？

法条索引

《民法典》第117条、第243条

解读与适用

一般而言，企业对其自有厂房和土地享有所有权和建设用地使用权，两种权利均属于物权，受法律保护。物权具有排他性，可以排除其他人的侵害和干涉。然而，任何民事权利都不是绝对的、不受任何限制的权利。为了公共利益的需要，在给予公平、合理补偿的前提下，国家可以依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产。

征收是以国家的名义强制性地取得个人财产的所有权，是所有权变动的一种特殊情形。而征用是国家强制性地使用单位、个人的不动产或者动产，是使用权变动的特殊情形。征收、征用不动产或者动产应当符合以下条件：一是必须是为了公共利益的需要。对于什么是公共利益，民法典并没有进行界定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条对何为公共利益进行了列举式的规定，主要包括以下几种情形：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。二是必须依照法律规定权限和程序进行。以国有土地上房屋征收为例，法定程序应当包括如下步骤：由市、县人民政府根据公共利益的需要，作出征收决定；市、县人民政府确定的负责实施征收决定的房屋征收部门拟定补偿方案；公告征收决定和补偿方案；签订补偿协议或者作出补偿决定。三是应当给予公平、合理的补偿。公平合理的补偿应当不少于因财产被征收产生的实际损失。这种实际损失，不是政府根据政策需要采取行政强制手段确定的，而是通过市场方式实现的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

企业的土地、厂房被政府不当征收或征用，可以对相关的行政行为提起行政诉讼。以房屋征收为例，市、县人民政府作出征收决定的，企业可以对征收决定提起行政诉讼，请求确认违法或者撤销。企业的房屋被不当强制拆除的，企业亦可以对强制拆除行为提起行政诉讼，请求确认该行为违法。此外，实践中，企业往往都会租用他人的厂房，在租赁过程中，厂房被政府征收，企业无法继续使用该厂房，能否对政府的征收行为提起行政诉讼呢？一般而言，承租人无权对房屋的征收决定提起行政诉讼，但特殊情况下，若承租人在被征收的房屋上有不可分割的添附或依法独立在其承租房屋开展经营活动，强制拆除房屋行为就有可能对承租人在房屋上的添附、屋内物品或经营权造成不同于其他人的特别损害或不利影响，对该强制拆除行为，承租企业亦可通过行政诉讼予以救济。

典型案例

2001年7月，因浙江省金华市婺城区后溪街西区地块改造及“两街”整合区块改造项目建设需要，原金华市房地产管理局向金华市城建开发有限公司颁发了房屋拆迁许可证，许某某位于金华市婺城区五一路迎宾巷8号、9号的房屋被纳入上述拆迁许可证的拆迁红线范围。但拆迁人在拆迁许可证规定的期限内一直未实施拆迁。2014年8月31日，婺城区政府发布《婺城区人民政府关于二七区块旧城改造房屋征收范围的公告》，明确对二七区块范围实施改造，公布了房屋征收范围图，许某某房屋所在的迎宾巷区块位于征收范围内。2014年10月26日，婺城区政府发布了房屋征收决定，案涉房屋被纳入征收决定范围。但该房屋于婺城区政府作出征收决定前的2014年9月26日即被拆除。许某某提起行政诉讼，请求确认婺城区政府强制拆除其房屋的行政行为违法，同时提出包括房屋损失、停产停业损失、物品损失在内的三项行政赔偿请求。最高人民法院再审认为：本案虽然有婺城建筑公司主动承认“误拆”，但许某某提供的现场照片等证据均能证实强制拆除系在政府主导下进行，婺城区政府主张强拆系民事侵权的理由不能成立，其应承担相应的赔偿责任。人民法院应当综合协调适用《国家赔偿法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，依法、科学决定赔偿项目和赔偿数额，让被征收人得到的赔偿不低于其依照征收补偿方案应当获得也可以获得的征收补偿，但国家赔偿与行政补偿相同的项目不得重复计付。具体而言，对于房屋损失的赔偿方式与赔偿标准问题，婺城区政府既可以用在改建地段或者就近地段提供类似房屋的方式予以赔偿，也可以根据作出赔偿决定时点有效的房地产市场评估价格计付赔偿款。鉴于案涉房屋已被拆除，房地产评估机构应当根据婺城区政府与许某某提供的原始资料，本着疑点利益归于产权人的原则，依法独立、客观、公正地出具评估报告。对于停产停业损失赔偿标准问题，如果许某某提供的营业执照、纳税证明等证据，能够证明其符合法律法规和当地规范性文件所确定的经营用房条件，则婺城区政府应当依法合理确定停产停业损失的金额并予以赔偿。对于屋内物品损失赔偿金额确定方式问题，婺城区政府可以根据市场行情，结合许某某经营的实际情况以及其所提供的现场照片、物品损失清单等，按照有利于许某某的原则酌情确定赔偿数额。遂判决维持原审关于确认婺城区政府强制拆除许某某房屋行政行为违法的判项；撤销一审责令婺城区政府参照《补偿方案》对许某某作出赔偿的判项；撤销二审驳回赔偿请求的判项；改判责令婺城区政府在判决生效之日起九十日内按照判决对许某某依法予以行政赔偿。

（编写人 吕舸南）