57.面对烂尾楼，建设工程价款和购房者的债权哪个优先？

房产商在遇到资金链断裂时，经常会出现烂尾楼现象，此时往往会发生商品房建设单位与购房者同时向房产商索要建设工程价款与要求返还购房款的情形。在房产商建设商品房阶段，房产商作为发包人与有建设资质的单位（承包人）签订建设工程合同。根据《民法典》第807条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折抵或者拍卖的价款优先受偿。此条被认为是建设工程价款优先受偿权的规定。购房者的债权指的是购房者依照与房产商签订的商品房买卖合同，可以请求房产商交付房屋并转移房屋的所有权。但是，在办理房屋权属登记之前，商品房的所有权仍归房产商所有，购房者只享有债权，一般来说，债权不具有优先性。因商品房买卖涉及购房者以居住为目的的权益，因此，在一定条件下，购房者的债权优先于建设工程价款的优先权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）中列举了购房者债权优先于建设工程价款的三种情形：

（1）根据《执行异议规定》第28条规定，购房者在人民法院查封所购房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记，同时具备上述四个条件的，能够排除建设工程优先受偿的执行。

（2）根据《执行异议规定》第29条规定，购房者在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，同时具备上述三个条件的，能够排除建设工程优先受偿的执行。

（3）根据《执行异议规定》第30条规定，如果购房者已经办理了物权预告登记的，也可以排除建设工程价款的优先受偿权。

此外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中认为，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《民法典》第807条的规定审理案件，即建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，法院在审理涉及消费者购买商品房的案件时，应当对消费者以居住为目的购房的权益予以特殊保护，消费者对房屋所享有的权益在顺位上应当优先于其他债权，抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房的消费者。