34.“以房抵债”的商品房买卖合同有效吗？

“以房抵债”实质上是债务人就其到期债务采取代物清偿的形式向债权人履行还款义务，简言之，就是用房屋抵销债务。这在经济生活中也十分常见，如房产商未按约定支付建设工程价款、因融资向他人借贷而到期无法偿还等。通常情况下，债务人采取与债权人订立《商品房买卖合同》的形式，代替债务人应当履行给付金钱债务的义务，以达到冲抵到期债务的目的。在审判实践中，只要双方有“以房款冲抵到期债务”的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，则《商品房买卖合同》合法有效，债权人作为《商品房买卖合同》中的购房者，可以请求债务人依约定交付房屋并办理房屋不动产权证书。

需要注意的是，这区别于当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保的情形，后者被认为是“名为买卖，实为借贷”。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷司法解释》）第24条第1款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。

[1] 参见“徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案”，载《最高人民法院公报》2013年第12期（总第206期）。