21.房产商承诺为学区房但迟迟未兑现，购房者该如何维权？

学区房指的是具有稀缺性学校区域的房产。在审判实践中，购房者遇到房产商承诺“所购商品房为学区房，购房后有资格入读某区域内的学校”但迟迟未兑现的情况时，法院一般会先判断房产商关于商品房为学区房的承诺是否为要约，即是否为合同内容的一部分。

（1）如果房产商的承诺为合同的一部分，双方明确在合同中约定购房者所购商品房为学区房，则当此承诺无法兑现时，购房者可以依合同的约定请求房产商承担违约金等损害赔偿责任。

（2）如果房产商在签订合同的时候没有将有关“学区房”的条款载入合同中，仅是房产商或售楼人员的口头承诺时，一般被认为是宣传广告或宣传资料，购房者不能据此请求房产商兑现学区房的承诺。

但是，根据《商品房买卖合同司法解释》第3条规定，如果房产商或售楼人员就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。例如，在“张某某与沈阳幸福基业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案”中，法院认为，房产商宣传提及的学校，并非其开发规划范围内的房屋及相关设施，不能根据《商品房买卖合同司法解释》第3条的规定将其视为要约和合同内容。此外，双方在签订商品房买卖合同补充协议中明确约定，出卖人为项目或该商品房制作的任何广告宣传品，包括但不限于周边环境介绍、各种媒体广告，仅作为辅助示意用途供买受人参考，不构成合同的组成部分。因此，法院没有支持购房者要求房产商承担因无法兑现“学区房”的违约责任的主张。