第七百二十六条
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
【条文主旨】
本条是关于房屋承租人优先购买权的规定。
【立法要点及理由】
一、承租人优先购买权的法律渊源
所谓承租人的优先购买权，是指在租赁合同存续期间，出租人要出卖租赁物时，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。房屋承租人优先购买权是当今世界各国普遍认可的一项民事法律制度。古罗马时代，法律就规定了土地的承佃人在转让其永佃权时，土地所有权人对该永佃权享有优先受让的权利。该规定是当今各种物权优先购买权制度的起源。《德国民法典》第464条通过对“先买权的实行”的规定，首次以法典形式对房屋承租人的优先购买权制度作出明确的规定。该条规定：“（1）先买权的行使，以对义务人的表示为之。该表示无须使用就买卖合同而定的形式。（2）在先买权被行使时，权利人和义务人之间的买卖，依义务人和第三人所约定的条款而成立。”之后，在大陆法系国家普遍确立了该制度。
在1983年12月17日起施行的《城市私有房屋管理条例》（已失效）第十一条、1988年4月2日施行的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条中均有规定。后于1999年10月1日施行的合同法第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，正式在法律层面确定了房屋承租人的优先购买权。但是，合同法的规定比较简单，对该权利的性质、实现程序、救济方式等均无进一步的规定。2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该司法解释第二十四条“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”的规定进一步对承租人优先购买权受侵害时享有的赔偿请求权和承租人优先购买权的例外情况进行了规定。
二、承租人优先购买权的性质探讨
学界对承租人优先权的性质一直存在争议，目前，主要观点集中于三种：物权说、形成权说和请求权说。
1.物权说。物权说中又分为物权说和准物权说两种不同学说。物权说基于预先购买权的效力和立法目的出发，认为优先购买权是依法律规定而产生的对特定人的保护，具有对抗第三人的效力，明确优先购买权的物权性质才有利于对权利的保护。准物权说认为，承租人的优先购买权，法律赋予其优先效力和追及效力体现出其具有物权的某些属性，是准用于物权法的财产权。
2.形成权说。形成权说又分为形成权说和附条件形成权说两种观点。所谓形成权，是指依权利人的单方意思表示即可发生法律关系产生、变更或者消灭的法律后果的权利。形成权说从优先购买权的内涵、特征以及作用方面进行分析，主张优先购买权是形成权。在出租人未尽通知义务而就租赁物与第三人订立买卖合同时，如果承租人在知悉合同内容后也愿意购买的，其优先购买权的条件具备，一经行使即在承租人与出租人之间形成新的买卖合同关系。附条件形成权说认为，权利人以一方之意思，形成以出卖人与第三人同等条件为内容之契约，无须出卖人再行承诺。但该权利系负有行使条件的，即只能在出租人将租赁物出卖给第三人时行使。
3.请求权说。请求权是权利人请求他人为或者不为某种特定行为的权利，该权利需要借助于相对人的意志才能实现，权利人并不能直接支配相对人。因此，请求权说认为，优先购买权是权利人请求出卖人与其订立买卖合同关系的权利，其权利实现须依赖出卖人的意志，所以优先购买权是典型的请求权。
综合上述三种观点，笔者赞成请求权说。
1.物权说缺乏法律依据。法律调整社会经济生活，是以鼓励投资，促进交易，增加社会财富积累为基本原则的。设立房屋承租人预先购买权制度，是为了稳定房屋的使用关系，维护房屋租赁中承租人居住或经营利益的稳定性，是在追求安全价值的同时，维护既有的经济秩序，既保护物的流转又充分发挥物的使用价值。因此，从立法意旨上分析，优先购买权并不是对出租人所有权的限制，不能成立为物权或者准物权。对作为义务方的出租人而言，优先购买权是设立在租赁物上的一种权利负担，但其效力仅限于限制出租人在出卖租赁物时选择买方的权利，对其占有、使用、收益和处分权能并无限制。从这个层面来讲，优先购买权不具备物权最基本的支配权能，既不对租赁物进行直接的支配，也不能限制出租人的处分权能，将其解读为物权或者准物权都不准确，也不符合“物权法定”的基本原则。
2.形成权说存在理论障碍。在债权的法律属性下分析，优先购买权是否为形成权？第一，形成权与请求权最重要的区别在于权利人行使权利无须其他相对人意志即可达到产生、变更或者消灭某种法律关系的效果。对作为权利人的承租人而言，优先购买权仅仅意味着同等条件下购买机会的保障，但并不意味着绝对的排除他人取得租赁物所有权。换个角度，从承租人优先购买权受到侵害的法律后果来看，这个问题可能更为明了。民法典第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”可见，承租人的优先购买权并不能对抗出租人与第三人之间买卖合同的效力，其受到侵害时，仅是在承租人与出租人之间形成损害赔偿的法律关系，既不能创设承租人与出租人之间的买卖合同关系，亦不能消灭出租人与第三人之间的买卖合同关系。第二，“无被侵害性”是形成权的一个重要特点。基于形成权依权利人单方意思表示即可导致法律关系变化的效力，其未行使时仅是一种抽象权利，无所谓侵害；而在其行使时又无须他人协助，亦无侵害之可能。所以形成权不能成为侵权行为的客体。但是，民法典第七百二十八条明确规定了房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果，这就与形成权的“无被侵害性”明显相悖。所以，将承租人的优先购买权解读为形成权，不符合形成权本身的法律特征和效果。
3.承租人的优先购买权应当属于负有强制缔约义务的请求权。承租人的优先购买权从权利效力或者说权利目的上讲，并不限制租赁物所有权人对租赁物的占有、使用、收益和处分，仅是限制出租人在出卖租赁物时选择买方的权利，即是在出租人缔约自由中对合同相对人选择权的限制。在同等条件下，一旦承租人主张优先购买，则出租人负有强制缔约的义务，无正当理由不得拒绝与之缔约。
【适用指南】
一、承租人优先购买权的行使条件
1.出租人出卖租赁物在租赁期限内。出租人与承租人之间权利义务是以租赁期限的约定为前提的。民法典第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”所以在租赁期限没有约定或约定不明确时，视为不定期租赁。出租人可以在出卖租赁物之前行使单方的任意解除权先行解除租赁合同，自然就不存在优先购买权的问题。
2.优先购买权须在同等条件下行使。“同等条件”是对优先购买权人行使先买权的限制。这里的“同等条件”应当主要指的是价格条件，但是也不限于价格条件。首先，承租人行使优先购买权的出价必须不低于其他买受人的出价，即价格条件同等。其次，也要考虑租赁物的使用方式、环境因素、品牌效应、无形资产的增值以及其他可能影响出租人经济利益的因素。这一点在经营用房的出租上相对而言更为重要。例如，在同一出租人拥有相邻多个商铺的情况下，其中一个商铺出卖给经营上更具竞争力的买受人，可能对相邻商铺的经营有带动作用。
3.优先购买权应当在合理期限内行使
（1）出租人的通知义务
本条为出租人设定了出卖前合理期限内通知承租人的义务，而且，民法典第七百二十八条也规定了出租人未尽通知义务为侵害承租人优先购买权的行为。出租人通知义务的重要性在于，该通知是优先购买权人知晓交易条件、行使先买权的前提，同时，通知到达优先购买权人的时间也是优先购买权人行使权利期限计算的起点。这里通知的内容，既包括要出卖的标的物的情况，也包括拟出售的价格或者第三人的出价情况以及其他重要的交易条件。
这里需要重点说一下的就是“合理期限”的理解。什么叫合理期限？合理期限是多久？在前面笔者对第七百二十二条的分析中就迟延履行租金支付义务的催告期规定的“合理期限”解读时就谈到，应当根据租赁期限、租赁物用途、租金支付期限、方式等不同，综合考虑。同时，结合本条第二款“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”的规定，这里的“合理期限”应当不少于15日。
（2）承租人行使优先购买权的期限
出租人履行通知义务之后，到承租人决定是否购买的这个期间，出租人和第三人之间的法律关系处于一个不确定、不稳定的状态，既影响出租人对租赁物处分权的行使，也可能造成第三人的权利损害。所以，本条对承租人行使优先购买权的期限作出了明确的规定。即出租人履行通知义务后15日内。
二、承租人优先购买权行使的例外情况
本条第一款但书规定了承租人行使优先购买权适用的例外情况，即“房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外”。
1.房屋共有权人行使优先购买权
民法典第三百零五条规定：“其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”当承租人的优先购买权遭遇房屋共有权人的优先购买权时，何者优先？第一，从两种优先权的基础法律关系和权属性质出发，共有权人的优先购买权产生于共有权人之间的共有关系，承租人的优先购买权产生于承租人与出租人之间的租赁合同关系，因此，前者在性质上属于物权，后者则是债权。基于物权优先于债权的基本原理，房屋共有权人的优先购买权明显优先于承租人优先购买权。第二，即使考虑租赁权的物权化问题，往往是共有关系先于租赁关系建立，成立在前的权利也应当优先于成立在后的权利，所以也应当是房屋共有权人的优先购买权明显优先于承租人优先购买权。第三，在权利保护上，法律已经通过确定“所有权变动不破租赁”的原则对承租人的权利给予充分保护，而共有权人优先购买租赁房屋并不会影响承租人的租赁利益，相反，通过共有权人购买出租人的份额，可以达到简化或者消灭共有关系的目的，更有利于财产关系的稳定。
2.出租人出卖租赁房屋于其近亲属
民法典第一千零四十五条第二款规定：“配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属。”出租人向与其具有特殊身份关系的第三人出卖租赁房屋的，未必完全出于自身的利益，特别是在价格方面，可能掺杂了个人感情因素或者家庭利益的考虑，所以这种买卖关系有别于普通的买卖。因此，基于这种买卖对象的特殊性，使得交易条件与其他交易对象之间不具备可比性，承租人的优先购买权不宜适用。另外，也可以从亲属权的角度考虑。近亲属的这种“先买权”源自其与出租人之间的亲属关系，是一种人身权。而承租人的优先购买属于财产权，人身权应当优先于财产权获得法律的认可和保护。
三、承租人的优先购买权与第三人的善意取得
但在本条中并未将善意取得作为例外情形进行规定，是否表示承租人的优先购买权可以对抗善意取得呢？其实不然。民法典在“物权编”中“所有权取得的特别规定”章第三百一十一条至第三百一十三条对善意取得制度进行了规定。善意取得制度是物权法体系中非常重要的一项制度，其在保护善意第三人的权利，维护交易安全，促进物的流通等方面具有重要的意义。善意取得在物权取得方式中属于原始取得，而承租人优先购买权行使范围是针对出租人出卖租赁房屋的情形，即是针对买受人通过买卖方式继受取得情况。所以，在善意取得的情形下，自然不存在承租人的优先购买权（仅代表笔者个人观点）。
四、承租部分房屋的承租人是否享有优先购买权
关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，最高人民法院在相关回复（〔2004〕民一他字第29号）中认定，可从以下两个方面综合考虑：其一，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的，使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的，使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。其二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例上看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之，则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。