第七百二十五条
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
【条文主旨】
本条是关于所有权变动不破租赁的规定。
【立法要点及理由】
合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”确立了“所有权变动不破租赁”原则，即通常所说的“买卖不破租赁”。当然，导致所有权变动的行为很多，买卖仅是其中一种，互易、赠与、遗赠、征收、强制执行甚至将租赁物作为合伙投资等情况均可导致所有权变动的后果，所以称其为“所有权变动不破租赁”原则更为准确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”是对“所有权变动不破租赁”原则以及适用的例外情形的进一步规定。“所有权变动不破租赁”，确立了承租人租赁权对新的租赁物所有权人的对抗性，突破了租赁权作为债权的相对性特征，被学界通说认为是民法体系中债权物权化的典型代表。
1.租赁权与“租赁权物权化”
在租赁合同关系中，承租人依据合同的约定，通过支付租金获得对租赁物的占有、使用和收益的权利，即租赁权。租赁权在本质上属于债权。大多数大陆法系的国家，都是将租赁权作为合同债权的内容进行规定。比如，德国民法典在“债权关系法编”的“各种债务关系章”中规定“使用租赁合同、用益租赁合同”。[44]我国民法典也是在合同编对租赁合同予以规定。同时，我国民法典第一百一十四条第二款规定：“物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第一百一十六条又重申了物权法定原则。所以，我国立法上也是认定租赁权的性质是债权。
另外，享有承租权的承租人在租赁期限内享有的对租赁物占有、使用和收益的权利，具有一定程度上对抗第三人，甚至是出租人的效力，体现出租赁权一定程度上具备物权的排他性的特点。为了维护社会经济关系的稳定性，保护承租人的合法权益，确保承租人能够有效利用租赁物，在特殊情况下赋予租赁权更强的对抗性，即“租赁权物权化”的理论逐渐为许多国家法律所接受。显然，我国民法典对“租赁权物权化”是认可的。民法典第七百二十五条规定了“所有权变动不破租赁”，第七百二十六条规定了房屋承租人优先购买权，并在第七百一十九条规定了次承租人代位求偿权，均是“租赁权物权化”的体现。甚至在人民法院强制执行的有关规定中，也存在“租赁权物权化”的体现。例如，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”再如，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”[45]
2.“买卖不破租赁”的立法探究
罗马法时代，在契约之债中对租赁作出规定，认为租赁是一种双务合意的契约，并将租赁区分为物的租赁、雇佣租赁和承揽租赁。[46]物的租赁，指一方允许另一方使用或者享用某物，后者则向前者交纳相应的租金。雇佣租赁，指一方向另一方提供自己的劳作，后者则向前者支付相应的报酬。承揽租赁，则是一方向另一方提供需要加工的原材料或者某一需要通过工作加以完成的项目，后者向前者提供特定的加工或工作成果，并为这一成果的实现从前者获取相应报酬。上述分类中，只有物的租赁属于我们现在讨论的租赁关系。租赁权系承租人依据租赁契约产生，在法律属性上属于债权。当出租人将租赁物出卖给租赁关系之外的第三人时，买受人取代出租人成为租赁物新的所有权人，此时租赁物并存在所有权和承租权之间，依据物权优先于债权的民法原理处理，但并不对抗租赁权并不具有对抗所有权的效力。罗马法依据该原则，规定对租赁物的买卖不使租赁关系解除，承租人仍然有权依据租赁契约要求出租人履行其义务，即对出租人享有行为请求权，或可主张履行不能的损害赔偿获得所有权的买受人。
按照通说，“买卖不破租赁”原则的确立始于1900年的德国民法典，[47]之后逐渐为各国立法所接受成为立法通例。例如，德国民法典第566条规定：“（1）所出租的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人代替出租人，加入到在出租人的所有权存续期间因使用租赁关系而发生的权利义务中。（2）取得人不履行这些义务的，出租人对须由取得人赔偿的损害负责任，如同已抛弃先诉抗辩权的保证人一样。因出租人的通知，承租人知悉所有权转移的，如承租人未以准许通知终止的第一个期日为终止时间而通知终止使用租赁关系，则出租人免除责任。”[48]同时，德国民法典第578条在“关于土地和房屋的使用租赁关系”中规定准用包括第566条在内的条文，所以其第566条确立的“买卖不破使用租赁”原则亦适用于土地使用租赁关系和除住房以外的房屋的使用租赁关系。可见，德国民法典的“买卖不破租赁”原则的适用范围为不动产租赁。而日本民法在强调租赁权物权化的公示公信要求的基础上，规定不动产租赁只有登记才能对抗第三人。[49]我国台湾地区“民法”第四百二十五条规定：“出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。前项规定，于未经公示之不动产租赁契约，其逾期逾五年或未定期者，不适用之。”[50]其将该原则的适用范围扩展到了动产租赁，只是将未经公证的不动产租赁合同，其期限逾五年或未定期限者，排除在外。对照我国民法典的规定，也是无论动产租赁还是不动产租赁均予以适用。
3.“买卖不破租赁”原则的社会和理论基础
“买卖不破租赁”原则的确立很大程度上是社会因素以及社会经济生活发展的客观需要。在租赁关系中，出租人因享有租赁物的所有权，相对于承租人而言占据优势地位。而承租人大多为无产者，需要通过租用他人房产才能保障其最基本的居住权益，普遍被视为经济上的弱者。特别是西方国家在“二战”后普遍面临战争难民的居住问题，限制出租人的权利行使，保障承租人的利益，成为维护社会稳定之必需。同时，随着“二战”后世界局势相对稳定，第三次工业革命兴起和发展，西方发达国家工业化城市化进程也进入一个新的阶段。20世纪60年代，一方面，由于发展不均衡导致的“城市病”为特征的城市经济社会问题突出；另一方面，城市交通条件的显著改善，城市的产业活动迅速由中心城市向大城市郊区和周边小城市延伸，出现了中心城区逐渐衰落的“逆城市化”现象。直至20世纪80年代末90年代初期，随着美日欧等发达国家城市化水平达到成熟，国家城市政策的重点开始由建设新城市向复兴中心城区转变。所以，不论是从生产力聚集还是从社会财富聚集的角度，吸引居民从城市郊区重新回到中心城市逐渐成为一种趋势。这一时期也被称为“再城市化阶段”。吸引人、留住人，自然就得考虑保障人的基本权益，特别是作为弱者的无产者的生存利益。这就是“买卖不破租赁”原则得以全面确立的社会、经济基础（仅代表个人观点）。承租人的租赁权除了有租赁契约作为依据之外，其对抗力源于承租人对租赁物的占有。而买受人虽然通过继受取得成为租赁物新的所有权人，但是，该所有权的效力更多集中在公示公信的层面，所有权与占有权能是割裂开的。正是承租人的占有，强化了租赁权的债权效力。债权与占有相互配合，彰显承租人对租赁物的直接支配，以及使用、收益的事实，方形成租赁权特有的对抗力。这是“买卖不破租赁”的合理内涵所在。
【适用指南】
一、适用条件
“所有权变动不破租赁”原则的适用应满足以下几个条件：
第一，租赁合同已成立并生效。如前所述，“所有权变动不破租赁”原则的设计目的就是保护承租人的权利，而租赁合同合法有效，承租人租赁权才具有合法权源，才谈得上受法律保护。
第二，出租人将租赁物的所有权转让给第三人。如前所述，买卖仅是所有权变动的一种形式，互易、赠与、遗赠、征收、强制执行、租赁物出资等情况均可导致所有权变动的后果，“所有权变动不破租赁”原则对所有权变动的原因并无限制。
第三，所有权变动发生在租赁物交付承租人之后。这里我们发现民法典与合同法规定的不同之处。合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”民法典第七百二十五条将“租赁期间”修改为“承租人按照租赁合同占有期限内”，即“所有权变动不破租赁”原则适用条件的进一步明确。[51]参照前述德国、日本和我国台湾地区对“所有权变动不破租赁”原则的规定，都有强调租赁权的公示公告效力，未经公示公告，第三人无法知晓租赁关系的存在，赋予租赁权以对抗效力，有失公允。我们前面已经分析过，租赁权的对抗效力，来源于租赁债权与占有租赁物之结合，是占有赋予的支配利益强化了租赁权的对抗效力。失去占有的加持，租赁权的债权属性无法对抗第三人的物权。
二、对租赁合同的法律效果
本条规定“所有权变动不破租赁”原则的法律效果是“不影响租赁合同的效力”，但如何理解“不影响租赁合同的效力”呢？应当是指租赁物发生所有权变动后，设立在该租赁物上的租赁合同仍然有效且无需终止，受让人在受让租赁物所有权时，租赁合同中出租人的权利义务发生概括性转移，买受人代替出租人与承租人继续按照租赁合同的约定进行履行，成为新的出租人。由此，可以解读出承租人的租赁权对受让人所有权至少有以下几点的对抗效果：第一，在租赁合同约定的租赁期限内，受让人无权要求承租人返还租赁物、提高租金，或者改变租金的支付期限和方式；第二，受让人在租赁期限内附有对租赁物的维修义务、适租义务等合同义务；第三，如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人仍然向原出租人支付了租金，视为承租人已经履行租金支付义务，已经支付的租金金额无需再向受让人支付。
三、除外情形
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在第十四条对“所有权变动不破租赁”原则的规定，是有两种法定除外情形的：一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。虽然民法典中，并未对除外情形作出明确规定，但是，我们从民法原理和民法典的其他条款规定中，可以分析出“所有权变动不破租赁”原则仍然存在适用的除外情形。
（一）“先抵后租”时因实现抵押权发生的所有权变动
民法典第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”该条关于租赁权与抵押权关系的规定，即在“先租后抵”的情况下，成立在先的租赁权具有对抗成立在后的抵押权的效力。因为抵押权的设立和生效并不要求对抵押权的转移占有。抵押权实现的效果是抵押权人以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，其注重的是物的交换价值。而租赁权的目的是承租人对租赁物的占有、使用和收益，其注意的是物的使用价值。两者侧重不同，可以并存于同一物上。当其并存时，成立在先者更具对抗效力。抵押权成立于承租人占有租赁物之后的，适用民法典第四百零五条的规定，抵押权的实现不影响租赁合同的履行，租赁合同的效力及于买受人，即仍然适用“所有权变动不破租赁”原则。但是，当抵押权先于租赁权成立时，租赁权不得对抗抵押权。
（二）“先租后封”时因强制拍卖发生的所有权变动
前面讨论的买卖也好，抵押也好，均是基于出租人意思自治的行为而发生的租赁物所有权变动，那么，在所有权非基于私法行为发生，如人民法院强制执行时对租赁物组织拍卖、变卖的，租赁权是否仍然应当具备强效的对抗力呢？承租人租赁权本身就是来自于出租人对租赁物的所有权中的部分权能的让渡，而在租赁物已经被人民法院查封的情况下，出租人的所有权权能受到国家公权力的限制，承租人继受的权能自然也不能超脱该限制。所以，当所有权人对财产享有的所有权权能受到人民法院强制措施限制时，所设定的租赁权在所有权变动时不再具有对抗所有权的效力。但是，承租人可以引用民法典第七百二十四条的规定，以租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，属非因承租人原因致使租赁物无法使用为由，主张解除合同，并根据合同解除的相对法律规定请求损害赔偿。