第一节　房地产项目立项与规划设计概述

一、业务事项描述

（一）项目立项

项目立项是指公司根据所取得的建设用地各项经济技术指标结合市场与公司实际情况，对拟开发的项目向有关部门报批或报备而取得行政许可的一种行为。

目前，对于房地产开发项目立项管理的行政部门为各级政府的发改部门，根据现行的相关规定，涉及国有投资的项目，一般需要报发改部门审批，非国有投资项目仅需要报备。对于房地产开发项目来说，通常仅需要报发改部门备案，取得备案批复即可。经济适用房与保障房项目一般由各地城投公司或住投公司负责，或委托相应的房地产公司开发，由相关单位或部门报发改部门审批。

（二）规划设计

城市规划与房地产开发是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们的需求。

城市规划是城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发。城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况作出调整和补充。两者密不可分，具体体现在以下三个方面：

（1）城市规划对房地产开发起到管制作用。

（2）城市规划指导和促进房地产开发的发展。

（3）城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。

下面重点介绍涉及房地开发业务的规划管理。

1．建设项目选址管理

建设项目选址管理是指城市规划行政主管部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目选址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发《建设项目选址意见书》的行政管理工作。

建设项目选址管理的依据是《中华人民共和国城乡规划法》。

《建设项目选址意见书》的办理分提出选址申请、规划管理人员现场踏勘、审查、结果领取四个步骤。

《建设项目选址意见书》有效期为一年，确需延长的，需要在期满前1个月内向市规划行政主管部门提出申请，延长期不得超过6个月。

申办《建设项目选址意见书》，申请人需提交选址申请，并按要求提供需要的文件、图纸、资料。

2．建设用地规划管理

建设用地规划管理是城市规划主管部门根据城市规划法规和批准的城市规划，确定规划区内建设项目用地的选址、定点和范围，审查总平面图，核发《建设用地许可证》等各项管理工作的总称。

建设用地规划管理的依据是《中华人民共和国城乡规划法》。

《建设用地规划许可证》的办理分申请材料报送、现场踏勘、根据需求征求有关部门意见、核定建设用地的位置和界线、提供规划设计条件、审查建设用地总平面布置图、核发《建设用地规划许可证》七个步骤。

《建设用地规划许可证》有效期为6个月，逾期未申请办理的，将自行失效；申请人需要延续有效期限的，须在有效期届满前30日内提出申请。

办理《建设用地规划许可证》需要的申请材料有以下几种：

（1）《建设用地规划许可证》申请表（单位公章）。

（2）立项批复。

（3）《建设项目选址意见书》及附件（复印件）。

（4）项目合同（复印件）。

（5）经国土资源部门确认的，具有测绘资质的单位测绘的1∶500或1∶1000勘测定界图3张（蓝晒图，现状地形，土地统一坐标、统一高程，包括各类地上、地下管线，建构筑物位置），同时提供一份电子材料。

（6）办理《建设用地规划许可证》的《法人授权委托书》及经办人身份证复印件（出示原件）。

（7）经土地招标、拍卖方式取得国有土地使用权的建设项目还需提供以下材料：

①《国有土地使用权出让合同》（复印件）；

②《国有土地使用权出让合同》中的规划设计条件及附图（复印件）；

③　法人资格证明（工商营业执照或组织机构法人代码证）（复印件）；

④　如属于经营性房地产开发建设项目，还需提供开发公司资质证明（复印件）。

3．建设工程规划管理

建设工程规划管理是城市规划主管部门根据城市规划及有关法律、法规和技术规范，对各项建设工程进行组织、控制、引导和协调，审查规划方案，核发《建设工程规划许可证》等行政管理工作的总称。

建设工程规划管理的主要内容包括建筑管理、道路管理、管线管理。

建设工程管理分为规划设计方案审查、建设工程施工图审计和《建设工程规划许可证》核发三个阶段。

办理《建设工程规划许可证》需要的申请材料有以下几种：

（1）《建设工程规划许可证》申请表（单位公章）；

（2）土地权属资料（土地使用证或建设用地批准书等）；

（3）1∶500或1∶1 000现势性地形图；

（4）规划设计方案审计意见；

（5）施工图中的总平面图及建筑平面图、立面图、剖面图；

（6）道路管线工程须提供道路管线规划图纸、文件两套；

（7）人防等相关专业部门的审查意见。

4．房地产开发项目规划设计方案编制

（1）居住规划的基本要求

①安全的要求。

②卫生的要求。

③物质舒适性的要求。

④精神享受性的要求。

⑤与城市发展相协调的要求。⑥可持续性的要求。

⑦产业化的要求。

（2）居住区规划方案编制程序

工作过程可分为调查分析、规划设计、成果表达三个方面。

（3）居住区规划设计方案的内容

居住区规划设计方案的主要内容包括规划结构、住宅形式与布局选择、配套服务设施、道路交通、绿地与景观、竖向、管线综合等多个方面。按照居民区规划设计的层次性特点，在总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划等不同层次的规划阶段中的侧重点有所不同。

①规划空间结构

一般情况下，居住区包括住宅、道路、配套公共服务设施、公共绿地四个部分，通过对空间结构的分析，将四个部分要素加以组合，确定基本布局和空间形态。

影响居住区规划结构的主要因素包括区位及规划要求、场景及环境条件、人的生活需求、经济性、社会管理制度等。

目前，常见的居住区规划空间结构类型主要有内向型、开放型和自由型等。

②住宅的形式与布局选择

住宅的形式取决于自然环境、经济水平、技能水平、文化习俗和家庭结构等因素。

在《住宅建筑设计规范》中，根据住宅建造层数将住宅划分为低层建筑（1～3层）、多层建筑（4～6层）、中高层建筑（7～9层）、高层建筑（10～30层）。

住宅的布局有行列式、周边式和点群式三种基本形式。

③配套服务设施

公共服务设施也称配套公建，决定居民生活服务质量和方便程度，是居住区不可或缺的组成部分。

公共服务设施的规划布局应体现生活方便、减少干扰、有利经营、美化环境的原则，可采用分散、集中、分散和集中相结合的方式布局。为了保证合理的服务半径，注意未来发展需要，规划中还应留有余地。

④道路交通

居住区道路网结构在形态上有规则式、自由式和混合式等，在交通组织上分为人车分流、人车混行两种形式。

⑤公共绿地

在绿地规划设计中，公共绿地应具备可达性、功能性、亲和性。

绿地布局应注意人的动态和静态观赏效果，一般在小区入口、中心形成景观节点，创造层次丰富的视觉效果。

⑥竖向及管线综合

居住区的市政工程由居住区的给水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、防灾等工程组成。

按照敷设方式可分为架空线路和地下埋设线路。地下埋设线路又可分为直埋管线和沟埋管线。居住区内的管线尽量采用地下埋设的方式。

竖向规划设计是为了有效利用地形，满足居住区道路交通、地面排水、建筑布置和城市景观等方面的要求，对自然地形改造和利用而进行的规划设计，包括道路竖向设计和场地竖向设计。

（4）居住区规划设计方案主要成果

居住区规划设计方案的主要成果一般包括规划设计图纸和文件两大类，具体包括：

①分析图。

②规划设计图。

③工程规划设计图。

④形态意向规划设计图和模型。

⑤规划设计说明及技术经济指标。

居住区规划设计的基础资料包括政策法规性文件和自然及人文地理资料。

（5）市场主流住宅形式

在《住宅建筑设计规范》之外，房地产市场逐步形成了适应市场需求的其他的住宅形式，其主流形式有板楼、塔楼、别墅。

对于房地产企业来说，其规划设计可以理解为公司根据建设用地的相关经济技术指标委托具有设计资质的设计单位进行总体方案设计、单体方案设计和后续施工图设计的一系列工作的总称。

房地产企业规划设计方案的报批，是继获取建设用地使用权后进行房地产项目开发的一个重要节点事件。规划设计方案不仅影响未来项目的定位和销售，同时也是项目开发资金测算、预算工作的起点，而资金的预算又是资金安排和资金筹措等工作的重要组成部分，可以说规划设计工作在项目开发工作中的作用和影响非常大，需要引起财务部门的高度重视。