第三节　土地使用权获取的风险防范

一、拿地过程中的风险防范

（一）建设用地规划条件

建设用地规划条件明确了土地的具体位置、面积、用地性质等重要信息，这些都是拿地过程中的关键风险点。其中，容积率、建筑密度、绿地率、间距、高度限制、退后距离、用地红线等关键信息直接影响项目的可销售面积，应当重点关注。此外，在一些建设用地规划条件中还会提及需要土地使用权人配合城市轨道交通等其他公益性设施建设，这在审核过程中极容易被忽略。一旦发生前述情况，该土地将面临增加后退距离、重新确定用地红线、限制地下空间使用等问题，直接导致可销售面积减少的不利后果。

（二）政府规划调整

商业、旅游、娱乐和商品住宅项目的开发和销售，都和土地周边的政府规划息息相关，其中的有利因素是周边拟规划轨道交通站点、学校、医院、公园等，这些将为项目后期销售助力；不利因素是周边拟规划垃圾处理厂、污水处理厂、高污染企业等，这些将成为项目后期销售的阻碍。

（三）土地现状及交付条件

在拿地之前，房地产开发企业需要实地查看该地块的具体情况，如土地是否平整，是否属于林地，是否需要拆迁等。在正式商洽时，还应当明确土地的交付条件，如出让方是否负责三通一平、青苗补偿、房屋拆迁等工作。尤其是涉及土地拆迁问题，不仅需要确定该地块是否需要拆迁，还要了解政府对于该地块的具体出让计划，如是否需要待该地块所在片区完成整体拆迁及平整之后才可出让。

（四）土地相邻关系

《中华人民共和国物权法》规定，相邻关系中，不动产权利人不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，挖土地、建造建筑物时不得危及相邻不动产的安全等。

因此，房地产开发企业在拿地过程中，应当充分考虑土地周边的相邻关系，如项目开发过程中是否会对相邻建筑物的通风、采光和日照等产生影响。如果没有做相关调查，即便在符合土地规划条件的情况下动工建设，也有可能因为侵犯相邻权利人的合法权益而面临阻碍。

（五）工程质量问题

此类风险一般存在于通过转让房地产以及参股、收购已动工建设的房地产开发企业等拿地方式中。前述几种方式中，投资方都是在开工后才介入具体项目的，因此有必要在正式介入项目之前对工程质量进行总体评估，确保项目顺利竣工交付。

（六）隐性债务

此类风险一般存在于通过参股、收购公司等拿地方式中。在前述拿地方式中，投资者是通过持股房地产开发企业，进而参与到房地产开发过程中的。因此，在交易之前需要对公司进行全面的法律尽职调查和财务审计，从而最大限度地了解公司的资产及债务情况，如土地性质、土地规划条件、土地出让金及契税是否缴齐、负债总额等。否则很有可能出现公司名下持有优质土地，却背负巨额债务的情况，造成投资方亏损的局面。

（七）土地闲置风险

此类风险一般存在于通过参股、收购公司等拿地方式中。《中华人民共和国房地产管理法》规定，满两年的闲置土地可由有关部门无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力，政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。