前言

众所周知，20世纪90年代以来，我国房地产行业得到了迅猛发展，其生产经营活动具有资金密集、管理密集、产品生产周期长和高风险等特点。土地市场、资本市场门槛的提高，加上房地产行业内部竞争激烈，使得国家宏观政策不断调整，房地产企业要想在管理上加大集中控制和协调，就必须走降耗节能、加强内控的发展道路。因此，做好房地产开发企业的会计处理、涉税处理和风险防范尤为重要。

近年来，随着我国房地产行业的发展，涉及房地产行业财税的法律法规正在逐步修改完善。财政部先后于2006年发布了《企业会计准则——应用指南》并不断修改完善，2013年印发了《企业产品成本核算制度（试行）》（财会〔2013〕17号），2016年颁布了《关于印发‹增值税会计处理规定›的通知》（财会〔2016〕22号）等重要会计规定。

2009年，国家税务总局针对房地产开发业务颁布了《关于印发‹房地产开发经营业务企业所得税处理办法›的通知》（国税发〔2009〕31号）；2016年，财政部、国家税务总局颁布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。营改增后，财政部、国家税务总局颁布了《关于营改增后契税房产税　土地增值税　个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等相关土地增值税规定。2019年，党中央、国务院决策部署减税降费，财政部、税务总局、海关总署颁布了《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部　税务总局　海关总署公告2019年第〔2019〕39号）等相关规定。2020年，财政部、税务总局颁布了《关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部　税务总局公告2020年第2号）等规定。2021年3月15日，财政部、税务总局颁布了《关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部　税务总局公告2021年第6号）等规定。

《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规也随着房地产行业的发展逐步得到完善。

根据以上最新法规，结合房地产开发企业生产经营特点，为提高房地产企业财税管理水平，规范会计处理、涉税处理和风险防范，实现企业价值最大化，加强经济管理，提高经济效益和社会效益，我们组织编写了《房地产企业财税实战与风险防范》，希望这本书能够让您对房地产开发企业财税处理和风险防范有一个更深刻的认识，也给您的工作提供更多帮助。

本书具有以下三个特点：

一、内容新、案例新

本书涉及的财税法规、法律法规截止时间为2021年3月15日，内容全部依据最新财税法规、法律法规编写，对房地产开发企业项目运作全流程做了较为系统和简明的论述，书中所举案例涉及的法规均为最新政策。

二、以项目运作全流程为主线

本书摒弃了传统的以所有行业资产、负债等会计六要素为线索的会计模式，没有对一般的会计核算，特殊的债务重组业务，外币业务，或有事项等业务进行介绍，而是以房地产开发企业开发全流程为主线，让读者身临其境，深刻体会公司设立与项目管理、项目测算与目标成本、土地使用权的获取、立项与规划设计、项目招投标与施工建设、预收与销售、竣工验收与结算、项目移交、项目清算与后期持有等业务。同时，介绍了在建工程资产收购、股权收购、代建开发、合作开发等特殊业务，使读者能够有的放矢，将所学知识应用到实务中去。

三、实操性较强

本书不做纯理论探讨，案例均源于实战。编写团队成员均具有20年以上财税工作经验和10年以上房地产开发企业财税实战经验、理论研究经验，并持有高级会计师证书或注册会计师证书，有的甚至具有30年以上财税工作经验，且均为大型房地产开发企业的财务总监，对财税工作和相关政策非常熟悉。

本书结合房地产开发企业实务，以增值税一般纳税人所在的A房地产开发企业为例（以下简称A企业），对房地产项目开发各阶段涉及的会计处理、税务处理进行分析、介绍，列举大量的实务工作中涉及的会计和涉税业务实例。对产生的税会差异、法律风险、税收风险进行深入分析，提供判例并解答，同时对做好风险防范的关键点进行归纳。本书既是房地产开发企业生产经营的必备工具书，也是企业财税人员理想的实务操作指南。

本书由詹光远担任主编，负责拟定全书提纲并对全书进行总纂和修改，其中，周文全、郜景业、高扬负责第一章的编写，詹光远负责第二章、第五章、第七章、第八章、第九章的编写，詹光远、高扬、张鸮负责第三章的编写，汪永华负责第四章、第六章的编写，周文全负责第十章的编写，周文全、袁剑负责第十一章的编写。编委颜进勇、李富祥、王健、许立武、吴燕妮、胡奇哲、段舒宇、周洋、杜志勇、卢雅琴、韩俊、毛伟峰、李季参与相关内容的编写审核。

本书在编写过程中得到了碧桂园鲁东区域投资拓展部高级经理孙振兴、美的地产集团财务总监王健、宝龙地产集团财务总监卢雅琴以及恒大地产集团、万科地产集团、融创地产集团、中梁地产集团、新城地产集团等部分百强房地产开发企业和其他大型房地产开发企业多位财务总监的中肯建议；同时，也获得了房地产社群内多位朋友以及财经院校、税务师事务所及税务局等多位朋友的意见和建议，在此一并表示诚挚的感谢。

本书适合具有一定会计、税务基础的读者学习，既可作为财务人员、税务人员、内审人员、会计（税务）师事务所等社会中介人员业务学习和培训用书，也可作为院校财税相关专业教学用书，以及房地产开发企业、施工企业培训教材。

由于市场经济的发展和财税改革的不断深化，会计实务中还会不断出现新的问题，加之水平有限，本书对某些问题的讲解不尽完善，不足之处敬请读者批评指正。可发送邮件至gzzhgy＠163.com与编写团队进行沟通。

编　者

2021年3月