三、主要会计核算处理

（一）新成立的房地产公司

新成立的房地产公司应当设置“股本”（股份有限公司适用）或者“实收资本”（有限责任公司适用）科目，按照投资者进行明细核算企业接受投资者投入的实收资本。

企业接受投资者投入的资本，借记“银行存款”“其他应收款”“固定资产”“无形资产”“长期股权投产”“开发成本”等科目，按其在注册资本或股本中所占份额，贷记“股本”或“实收资本”科目，按其差额，贷记“资本公积（资本溢价）”科目。

公司成立时注册资本来源不同，对应不同的会计核算处理方式。

1．全部以货币资金出资

【例2-1】张某、王某、李某三人觉得未来房地产市场前景良好，决定进军房地产市场以实现其人生目标，三人商议决定共同成立一房地产公司从事具体的房地产开发业务。三人根据在所在城市各自的资源拥有情况最终决定，成立A房地产开发公司，注册资本为人民币5 000万元，并约定张某为公司法定代表人，出资占公司50%股份，王某出资占公司30%股份，李某出资占公司20%股份。三人作为原始股东全部以货币出资设立有限责任公司进行房地产开发。

业务处理：

（1）根据上述案例，要成立A房地产开发公司，先租赁具体的办公场地，再招聘相关工作人员，然后按前述公司设立程序办理完相关的公司设立登记等相关手续，领取营业执照等相关证件。

（2）会计核算处理。

2．全部出资中，部分为货币资金，部分为实物资产

【例2-2】张某、王某、李某三人觉得未来房地产市场前景良好，决定进军房地产市场以实现其人生目标，三人商议决定共同成立一房地产公司从事具体的房地产开发业务。三人根据在所在城市各自的资源拥有情况最终决定，成立A房地产开发公司，注册资本为人民币5 000万元，并约定张某为公司法定代表人，出资占公司50%股份，王某出资占公司30%股份，李某出资占公司20%股份。其中，张某以货币资金2 000万元和500平方米的写字楼出资，王某和李某全部以货币资金出资。三人作为原始股东出资设立有限责任公司进行房地产开发。

业务处理：

（1）与【例2-1】基本相同。

（2）会计核算处理。

由于股东张某出资中500平方米的写字楼为非货币资产，需要对该资产进行评估后进行相关的账务处理，并在完成评估后做好资产产权变更登记手续。

假设上述资产经资产评估公司评估后价值为600万元，而股东约定的股份比例不变，由于评估价值大于股东内部协定价值，超过部分的溢价则按各股东股份占比确定为资本公积。会计核算处理如下：

3．全部出资中，部分为货币资金，部分为实物资产，部分为土地使用权

【例2-3】张某、王某、李某三人觉得未来房地产市场前景良好，决定进军房地产市场以实现其人生目标，三人商议决定共同成立一房地产公司从事具体的房地产开发业务。三人根据在所在城市各自的资源拥有情况最终决定，成立A房地产开发公司，注册资本为人民币5 000万元，并约定张某为公司法定代表人，出资占公司50%股份，王某出资占公司30%股份，李某出资占公司20%股份。其中，张某以一块土地使用权出资，王某以货币资金1 000万元和500平方米的写字楼出资，李某全部以货币资金出资。三人作为原始股东出资设立有限责任公司进行房地产开发。

业务处理：

（1）与【例2-2】基本相同。

（2）会计核算处理。

由于股东张某以土地使用权出资为非货币资产，需要对该资产进行评估后进行相关的账务处理，并在完成评估后做好资产产权变更登记手续。

假设上述土地使用权和写字楼经资产评估公司评估后价值分别为3 000万元和600万元，而股东约定的股份比例不变，由于评估价值大于股东内部协定价值，超过部分的溢价按各股东股份占比确定为资本公积。会计核算处理如下：

股东用设备等非货币性资产出资，业务处理跟上述情形相似，具体不再详细介绍。

（二）增加注册资本

经股东大会或类似决策机构决议，用资本公积转增资本，借记“资本公积（资本溢价）”，贷记“股本”或“实收资本”。

股东大会批准的利润分配方案中分配的股票股利，应在办理增资手续后，借记“利润分配”科目，贷记“股本”科目。

经股东大会或类似决策机构决议，股东再次注入资本，其会计核算处理与成立时处理方式类似。

（三）减少注册资本

公司按法定程序报经批准减少注册资本的，借记“股本”或“实收资本”科目，贷记“库存现金”“银行存款”等科目。