二、房地产开发企业会计的特殊性

与其他行业企业会计相比较，房地产开发企业会计具有以下特点。

（一）资金筹集渠道的多元性

房地产开发企业所需开发经营资金，不是由国家财政直接核拨，而主要是由其自行筹集取得。开发企业筹资的渠道主要有：①预收购房定金或预收建设资金；②预收代建工程款；③土地开发及商品房贷款；④发行企业债券；⑤与其他单位联合开发，吸收其他单位的投资；⑥金融机构融资款。由房地产开发企业筹资渠道的多元性，而发生的经济业务的会计核算，构成房地产开发企业会计核算的重要内容和重要特色。

（二）资金占用形态的多元性

房地产开发企业的开发经营业务极为广泛，既有建设场地的开发，又有房屋的建设，还有基础设施、配套设施以及市政工程等项目的开发建设，有的企业还开展商业用房的出租或经营业务以及商品房售后服务等。因此，房地产开发企业的资金在由货币资金转化为成品资金的过程中，不仅表现为资金的直线运动，而且具有多向平行运动的特点，即多元性特点。该特点反映在会计核算上就是：①按资金占用形态的多元性组织资金运用的分类核算。②开发经营资金运用结果的对象化即各开发项目（产品）的成本。开发成本核算将按开发项目分别设置成本计算单，以各开发项目为对象，归集费用、计算成本。

（三）财务关系的复杂性

在开发经营过程中，房地产开发企业要与许多单位发生经济往来，不仅包括材料物资供应单位、建筑产品购买单位，还包括勘察设计单位、施工企业、委托建房单位、房屋承租单位等。开发企业与上述各类单位发生大量而频繁的经济往来，由此引发的财务关系、债权债务关系及相应的会计核算既重要又复杂。

（四）存货核算的特殊性

因房地产开发企业的经营周期长，故与一般工商企业的存货相比，房地产开发企业的存货有两个明显特点：第一，其他企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核算，而房地产开发企业的土地使用权是作为存货核算的；第二，房地产开发企业存货的借款费用可以进行资本化。

（五）预收账款核算的特殊性

房地产开发企业大多实行商品房预售制度，由于开发产品尚未完工，所以即使开发产品已预售完毕，其预售款项也只能计入预收账款，一般房地产开发企业在符合收入确认条件前无法将其确认为收入，所以预收账款余额比较大。鉴于房地产开发企业预收账款的特殊性，会计上要求房地产开发企业在预收账款项目附注中，除列示账龄余额外，还应列示期末余额、预计竣工时间和预售比例。

（六）税金核算的特殊性

房地产开发企业与工商企业不同的是，在开发产品建造期间收到的预收款要按规定预缴增值税、增值税附加、土地增值税和企业所得税。

（七）成本核算的特殊性

房地产开发企业的成本核算期与产品开发周期一致，与会计报告期不一致。另外，房地产开发企业的成本核算还存在不同项目核算差异大、滚动开发核算准度大等特点。

为了对房地产开发企业的经营活动进行会计核算，必须设置相应的会计科目。房地产开发企业应根据《企业会计准则应用指南2006》的规定设置“开发产品”科目、“开发成本”科目、“开发间接费用”科目进行核算。开发成本明细科目根据《企业产品成本核算制度（试行）》（财会〔2013〕17号文）规定，一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。

房地产企业自行进行基础设施、建筑安装等工程建设的，可以比照建筑企业设置有关成本项目。建筑企业一般设置直接人工、直接材料、机械使用费、其他直接费用和间接费用等成本项目。建筑企业将部分工程分包的，还可以设置分包成本项目。

（八）收入核算的特殊性

房地产开发企业收入核算存在收入确认的特殊性和各期收入的波动性等特点。

（1）收入确认的特殊性。由于房地产开发企业销售往往采用预售制度，预售属于远期交易，造成收款期与房屋交付期不一致，再加上销售房地产不但需要实物交付，还需要产权转移，原则上按《企业会计准则——收入》确认收入。但房地产销售要经过取得预售许可证、预售并签订商品房买卖合同、办理产权过户等环节，因此房地产企业同一般的生产企业相比，收入的确认又具有特殊性。

（2）预售期间其预售款无法确认为收入，只能计入预收账款。房屋交付后，则有大量预售款确认为收入，所以各期收入存在很大的波动性。

（3）收入与资金投入不匹配。在房地产投资建设的初期，往往面临资金投入大而收入较少的现象，但在建设后期，往往资金投入相对较少而收入大量增加。