19　家庭成员之间买卖合同无效的判定——高秀珍等诉田大领、高元德确认合同无效案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第06098号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：高秀珍、高秀芳、高元芝

被告（上诉人）：田大领、高元德

【基本案情】

高曦宽与成宣卿系夫妻关系，双方共生育四子女，分别为高秀珍、高秀芳、高元芝、高元德。田大领系高元德之妻。位于本市海淀区白石桥路3号49楼2层5号的房屋系高曦宽单位早年分配其使用，于1992年12月，高曦宽与单位签订《公有住房买卖契约》，购买了该套房屋，并办理了房屋产权登记。后成宣卿于1996年1月9日病故，高曦宽于2013年7月31日病故。期间于2008年6月11日，高曦宽作为出卖人、田大领作为买受人就该套房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高曦宽将该套房屋以100000元的价格出卖与田大领，双方于当年办理了该套房屋的产权转移登记手续，现所有权登记于田大领名下。庭审中，高秀珍、高秀芳、高元芝主要以高曦宽出卖房屋侵犯其权利及田大领买受该套房屋并非善意为由，主张高曦宽与田大领之间的买卖合同无效。田大领、高元德则以善意取得、对父母尽了主要赡养义务及父母生前均表示将该套房屋留给夫妻二人为由进行抗辩。其中，经法院询问，双方当事人均确认该套房屋系高曦宽、成宣卿的夫妻共同财产。高秀珍、高秀芳、高元芝对田大领、高元德主张的上述赡养及遗嘱事实均不予认可，田大领、高元德未能就其所主张的事实向法院充分举证。

上述事实有《公有住房买卖契约》、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋所有权证》、双方当事人陈述等在案佐证。

高秀珍、高秀芳、高元芝在原审法院起诉称：父亲高曦宽与母亲成宣卿生育我们三人及高元德共四名子女，田大领系高元德之妻。

位于本市海淀区白石桥路3号49号楼5号房屋系高曦宽单位北京友谊宾馆的公房，高曦宽夫妇于1992年购买该房屋，房屋产权在高曦宽名下。1996年1月7日，成宣卿病故。2013年7月31日，高曦宽病故。我们三人因继承上述房屋将高元德起诉于法院，在审理中才得知高曦宽于2008年6月将该房屋以10万元的价格出卖与田大领，并且已办理了房屋过户手续。田大领作为高曦宽的儿媳，明知该房屋为高曦宽夫妇共同财产，却将该房屋过户至自己名下，其行为并非善意，侵犯了我们合法权益。故现我要求确认田大领与高曦宽就本市海淀区白石桥路3号49号楼5号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。本案诉讼费由田大领负担。

【案件焦点】

本案的关键是田大领是否是房屋买卖合同中的善意第三人。

【法院裁判要旨】

北京市海淀区人民法院判决认为，依法成立的合同具有法律效力。本案中，经双方当事人确认，争议房屋原系高曦宽与成宣卿的夫妻共同财产。成宣卿去世后，高曦宽及子女未对该套房屋中属于成宣卿的部分进行分割，处于共有的状态。田大领、高元德主张父母生前均表示同意将该套房屋留给其夫妻二人，高秀珍、高秀芳、高元芝不予认可，田大领、高元德未就此事实向法院充分举证。后高曦宽与田大领在高秀珍、高秀芳、高元芝不知情的情况下，就该套房屋签订买卖合同，并将该房屋所有权转移至田大领名下，侵犯了高秀珍、高秀芳、高元芝作为共有人的权利，应承担无权处分的法律责任。庭审中，田大领主张善意取得产权，但其作为家庭成员，对该套房屋买卖前的产权状态即涉及其他家庭成员的权利是明知的，其未能就善意之主张向法院充分举证。

综合以上分析，法院认为高曦宽与田大领签订的买卖合同应属无效，对高秀珍、高秀芳、高元芝的主张予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，判决：确认高曦宽与田大领于二○○八年六月十一日就本市海淀区白石桥路三号四十九号楼二层五号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

田大领、高元德持原审答辩意见提起上诉。

高秀芳、高秀珍、高元芝服从一审法院判决。

北京市第一中级人民法院认为：处分共有的不动产的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。争议房屋原系高曦宽与成宣卿的夫妻共同财产，成宣卿去世后，高曦宽及子女未对该套房屋中属于成宣卿的部分进行分割，该争议房屋处于共有状态，房屋的共有人分别为高曦宽、高秀珍、高秀芳、高元芝、高元德四人。高曦宽未经共有人同意擅自与田大领签订房屋买卖合同，并将该房屋所有权转移至田大领名下的行为，侵犯了高秀珍、高秀芳、高元芝的合法权益。高曦宽、田大领作为家庭成员，对于该不动产的共有状态是明知的，并且双方约定的房屋买卖价格明显低于市场价格，说明高曦宽、田大领签订合同时均非善意，上诉人认为田大领属于善意取得，本院不予采信。原审法院判决双方之间签订的房屋买卖合同无效并无不当。

综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有人对共同共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。法律赋予了每个共有人以平等的权利、地位，共有人的这种义务是为了约束共有人保持共有财产的完整性和统一性而设立的。因此处分共同共有财产应当经全体共有权人同意。

根据案件审理情况，一般应当参照以下具体事实来认定受让人能够取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。作为共同共有的财产，部分共有权人未经其他共有权人同意，擅自与他人订立买卖合同，而购买者对于房屋处于共有状态是明知的，并且没有以市场价格购买，即使该房屋已经过户，该购买人不能认定为善意第三人，该购房合同应当认定无效。

编写人：北京市第一中级人民法院　刘国俊