第三章　前期物业管理

第二十一条　【前期物业服务合同】

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

●注释

前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业服务合同，是指房地产开发企业或者商品房出售单位在销售物业之前，与物业服务企业签订的物业服务合同，这种合同具有过渡的性质。

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

应用9　开发商与物业公司签订的物业服务合同的效力

开发商可以与物业公司签订物业服务合同，只要合同订立时，开发商与物业公司没有《合同法》规定的几种无效情形，该合同就有效。

根据《物业管理条例》第21条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。虽然说，选聘物业服务企业是业主大会的权利，但是在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动，在这种情况下，只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订，具有过渡的性质。开发商在没有召开业主大会的情况下，为保障业主的利益，预约管理公司签订前期物业服务合同，是符合本条例规定的。至于合同是否有效，要视合同的订立情况而定。

依据《合同法》第52条的规定，有下列情形之一的，合同无效: (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (3)以合法形式掩盖非法目的; (4)损害社会公共利益; (5)违反法律、行政法规的强制性规定。也就是说，只要出现了这几种情况中的任何一种，合同就无效。若开发商没有上述五种情形，则其与物业公司之间的合同就是有效的。

应用10　前期物业服务合同对业主有约束力

《物业管理条例》第21条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因此，建筑单位与物业公司签订的《物业管理委托合同》合法有效。根据《物业管理委托合同》的约定，在合同期限内或者业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效前，现物业公司取得物业管理区域内的物业管理权，即依据该合同约定的物业管理服务费用标准，物业公司享有向有关业主或物业使用人收取管理服务费的权利，该标准对该物业管理区域的全体业主或物业使用人均有约束力。(参见“苏某等与广州市某物业管理有限公司物业管理纠纷上诉案”，广东省广州市中级人民法院民事判决书〔2008〕穗中法民五终字第3749号)

●关联规定

《合同法》第52条，见79页;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条，见152页;《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第2条，见90页。

第二十二条　【临时管理规约】

建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

●注释

临时管理规约是业主大会制定管理规约前的版本。建设部于2004 年9月6日颁发了《业主临时公约(示范文本)》，既是帮助开发商也是监督开发商为将来的物业管理活动建立起一个法制体系。其最终目的是为了维护全体业主生活的安定和财产的价值。临时管理规约也可以在房屋销售并交付使用后，经业主大会决议修改成为管理规约。临时管理规约虽然是临时的，但只是针对它的时间效力而言，事实上就其内容所包含的事项而言，临时管理规约与正式的管理规约并没有本质上的差异。

●关联规定

《业主临时公约(示范文本)》，见189页。

第二十三条　【关于对临时管理规约的说明义务以及承诺遵守的义务】

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

●注释

由于业主没有参与临时管理规约的制定，而又需要其承诺遵守临时管理规约，为了保护物业买受人的利益，就应由建设单位作出一定的说明。建设单位的义务包括:首先，建设单位应当将临时管理规约向物业的买受人明示。也就是说建设单位应当让物业的买受人知晓临时管理规约的存在和内容。其次，建设单位应当向物业的买受人解释临时管理规约的具体内容。临时管理规约的内容在于对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约制定物业使用与管理的规则，临时管理规约还确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利。同时临时管理规约也规定业主应当履行的义务，包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施，不得擅自利用、毁损物业的共同部分等等。这些内容都直接影响物业买受人将来对于物业的使用与管理，因此也直接影响着物业买受人的购买意愿。为避免日后纠纷，也是为了将来临时管理规约能够得到物业买受人的切实遵守，建设单位应当向物业买受人说明临时管理规约的具体内容。

●关联规定

《业主临时公约(示范文本)》，见189页。

第二十四条　【前期物业管理招投标】

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

●注释

物业管理招投标应注意的事项:

(1)招标人在招投标前应依法向有关主管机构提交材料，办理相关手续。(2)招标人进行招投标可以公开招标，也可以邀请招标。但是其中采取邀请招标方式的，应保证程序的合法公平。(3)招标前应编制招标文件。招标文件中应包括招标人名称地址联系方式、项目基本情况、所要求的物业管理服务标准、物业服务收费标准以及对投标单位、投标书的要求、评标标准等内容。(4)投标人应具有相应的物业管理资质证书。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并按照招标文件规定的时间将标书送到指定地点。如果招标文件要求必须交纳保证金的，应当依法交纳保证金。(5)评标委员会的确定及评标的方法和标准。评标委员会的组成以及评标方法、标准应当确保公正，达到优胜劣汰的目的。

前期物业管理招投标可以分为公开招标和邀请招标两种方式。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前述事项。

《物业管理条例》并没有要求所有的房地产的物业服务企业都必须采取招投标的方式选聘，只是对于涉及面大、数量多的住宅物业要求必须采取招投标的方式选聘物业服务企业，而对于投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，还可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

应用11　招投标不是选聘物业服务企业的唯一方式

《物业管理条例》第24条第1款规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”该条款并非强制性规定，根据《合同法》第52条的规定，小区开发商虽然没有按照《物业管理条例》的规定通过招投标的方式选聘物业服务企业，但并不当然导致其采取协议的方式与物业公司签订的《物业管理合同》无效。(参见“梁某与广州市某有限公司物业管理纠纷上诉案”，广东省广州市中级人民法院民事判决书〔2007〕穗中法民五终字第2669号)

●关联规定

《招标投标法》第3、4条;《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，见90页;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条，见152页。

第二十五条　【买卖合同内容包含前期物业服务合同内容】

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

●注释

本条是为了解决前期物业服务合同的权利义务不能约束物业服务企业与业主而带来的困扰，要求建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这样，物业的买卖合同就包括了前期物业服务合同的内容，避免了物业管理服务的内容成为空缺，同时业主根据物业买卖合同，也可以享有物业服务的权利并应当根据物业服务的有关内容履行相关义务。

买受人在选聘前期物业服务企业时不享有表达自己意志的权利，但买卖合同的条款包含了前期物业服务合同的内容，买受人可以就合同的条款提出自己的意见。《物业管理条例》第21条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”为了防止小区出现无人管理的现象，使住宅小区的居民生活、环境卫生等秩序得到有效维护，法律规定建设单位有选聘前期物业服务企业的权利。建设单位虽然不是最终的业主，但在开始出售房屋时，却是最大的业主。因此法律赋予建设单位选聘物业服务企业的权利是有依据的。前期物业服务合同虽然由建设单位与物业服务企业签订，但其服务的对象包括了入住业主，对业主具有约束力。

在房屋买卖时，买卖双方应当就前期物业服务作出约定，商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容，或者要求房屋买受人与建设单位选聘的物业服务企业签订协议。买受人虽然在选聘前期物业服务企业时不享有表达自己意志的权利，但买受人可以就合同的条款提出自己的意见，如果协商不成，而且合同条款确有损害业主利益的内容，买受人可以向房地产主管部门和物价主管部门投诉，要求变更合同中的不合法条款。

●关联规定

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，见152页。

第二十六条　【前期物业服务合同期限】

前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

●注释

本条规定前期物业服务合同可以约定期限。至于前期物业服务合同与正式物业服务合同的时间衔接，条例规定正式的物业服务合同生效，则前期物业服务合同自然终止，这样就避免了两个物业服务合同发生冲突。

应用12　解除前期物业管理合同，原物业公司拒不交接的处理

按照《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》之规定，前期物业合同期满前，业主委员会另行选聘物业服务企业的，前期物业合同在新的物业合同生效后终止，前期物业公司应及时与业主选聘的物业管理公司进行交接;在合理的交接期内，前期物业公司实际管理小区的，业主应向其支付相应的物业管理费用。(参见“袁某等与某物业管理公司物业管理纠纷案”，上海市第二中级人民法院〔2007〕沪二中民二终字第742号)

第二十七条　【建设单位不得擅自处分业主共有或者共用的物业
】

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

●注释

物业的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权依法归属于业主享有的，那么也就只有业主可以决定如何使用和处分这些物业的共用部位和共用设施设备。这里所讲的处分应该做广义的解释，既包括法律上处分，也包括事实上处分。法律上处分如转让所有权、设定用益物权或担保物权等等，事实上处分包括拆毁等。建设单位不仅仅不得擅自处分，而且对于这些物业的共用部位、共用设施设备的使用，也不得擅自做主。

应用13　建设单位不得擅自处分业主共有或者共用的物业

对于物业共用部分，业主依法享有所有权或使用权。对于规定为特殊用途的房屋应按规定用途使用，建设单位无权擅自处分。［参见“上海某有限公司与上海市某业主委员会所有权确认纠纷上诉案”，上海市第一中级人民法院民事判决书〔2008〕沪一中民二(民)终字第3134号］

●关联规定

《物权法》第73条，见66页;《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3、14条，见160、164页。

第二十八条　【共用物业的承接验收】

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

●注释

物业的承接验收，是物业服务企业承接房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会委托管理的新建房屋或者原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，在完成承接验收后，物业就移交物业服务企业管理。从广义上说，物业服务企业的承接验收还包括对于原有物业的承接验收。物业承接验收是物业服务企业承接物业时不可或缺的工作程序。

●关联规定

《房屋接管验收标准》

第二十九条　【物业承接验收时应移交的资料】

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

●注释

物业涉及的文件资料大体包括物业的权属文件和技术资料。前者是反映物业上的法律权利义务关系的资料，而后者则是关于物业建设的相关技术文件。这两类资料都是物业管理公司开展有效的物业服务所应拥有的，在办理物业承接验收的时候都需要进行移交。

应用14　物业承接验收时应移交相关物业管理资料

前期物业服务企业有义务要求开发商向其移交物业管理所必需的资料，并将全部资料移交小区新的物业服务企业。前期物业服务企业不能以小区开发商向其移交的资料不全为由，拒绝向小区新的物业服务企业移交相关资料或者拒绝承担复印相关资料的费用。小区物业服务关系到小区每位业主的切身利益，前期物业服务企业在与业委会进行交接的过程中，应保证小区业主的正常生活秩序，维护小区的和谐稳定。(参见“北京某有限公司与北京市某业主委员会物业服务合同纠纷上诉案”，北京市第二中级人民法院民事判决书〔2009〕二中民终字第21973号)

第三十条　【物业管理用房】

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

●注释

物业管理用房，是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。本条明确规定了建设单位具有为物业服务企业配置物业管理用房的法定义务。因此，建设单位在建设项目的立项阶段，就要做到全面规划，统筹安排，以使物业管理用房在建设工程勘察、设计、施工的各个阶段得以顺利实施。

应用15　开发商应当向小区业主大会提供物业管理用房

根据《物业管理条例》及《关于〈上海市实施物业管理条例的若干意见〉的应用解释》的有关规定，开发商应当向小区业主大会提供物业管理用房。［参见“上海某有限公司与上海市某业主委员会房屋使用权纠纷再审案”，上海市高级人民法院民事判决书〔2009〕沪高民一(民)再提字第12号］

第三十一条　【建设单位的物业保修责任】

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

●注释

根据《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为: (1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限; (2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年; (3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; (4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。

应用16　建筑工程质量有缺陷时各单位之间的责任界定

根据造成质量问题的不同原因由不同单位分别承担责任: (1)施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工，造成的质量缺陷，由施工单位负责返修并承担经济责任;质量缺陷，是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求。(2)由于设计方面的原因造成的质量缺陷，由设计单位承担经济责任。(3)因建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位采购的或经其验收同意的，由施工单位承担经济责任;属于建设单位采购的，由建设单位承担经济责任; (4)因使用单位使用不当造成的质量缺陷，由使用单位自行负责; (5)因地震、洪水、台风等不可抗力造成的质量问题，施工单位、设计单位不承担经济责任。

●关联规定

《建筑法》第62条;《建设工程质量管理条例》第3、39、40条;《房屋建筑工程质量保修办法》第4、6、7条。