第二章　业主及业主大会

第六条　【业主定义及权利】

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

●注释

业主，是指物业的所有权人，通常指房屋的所有权人，也包括与房屋相配套的设备、设施和相关场地的所有权人。物业使用人是与业主相关的一个概念，主要是指物业承租人等物业的实际使用人。一般而言，物业管理只涉及业主与物业服务企业之间的权利义务，而不涉及使用人。但现在也有越来越多的业主购买商品房不是为了自己居住，而是为了投资。这部分业主在购买了房屋之后即将所购房屋出租他人使用。这样，物业管理关系就不仅仅涉及业主和物业服务企业，还涉及承租人。除此之外，物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。应该分清物业的所有权人与物业的使用人的概念，明确物业的使用权人不是业主。物业的使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的全部权利;而使用人对物业只享有占有、使用或者一定条件的收益权，没有处分的权利。

应用3　物业服务企业侵害业主权利的行为

(1)开发商擅自出售占用业主共有道路或其他场地的车位，属于侵害业主权利的行为。根据《物权法》第74条的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

(2)挪用共用部分维修基金属于侵害业主权利的行为。业主享有物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的所有权以及管理和使用的监督权。

(3)小区的主要景观被大量擅自安装标语宣传牌，侵犯了业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权。

(4)小区绿化维护和还原不到位、水池清洁迟延、地下水道堵塞、小区保安纪律差脱岗等问题，侵犯了业主享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利。

(5)阻挠设立业主大会，属于侵犯业主权利的行为。《物权法》第75条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

●关联规定

《物权法》第71－75条，见64－67页;《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1、7条，见152、155页。

第七条　【业主的义务】

业主在物业管理活动中，履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

●注释

业主在物业管理活动中的义务:

(1)在使用、经营其名下物业时，应遵守有关法律、法规和政策的规定，转让时要对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。尤其在使用住宅区物业时，应当遵守下列规定:①未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途;②不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及其通道进行违章凿、拆、搭、占;③不得燃放易燃易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外;④不得利用房屋从事危害公共利益的活动;⑤不得侵害他人的正当利益;⑥不得以放弃权利不履行义务。

(2)业主如需将其住宅装修，必须遵守相关规定，并填写装修申请表，报物业公司审查批准后方可施工，接受物业公司的管理和监督。

(3)房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表后部分和表前至第一个阀门部分用户负责维修养护。

(4)凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业公司修缮，其费用由业主承担。

(5)业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好，不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品、垃圾，不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、交通、排水、排污、消防等公用设备;住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。

(6)禁止在住宅区内有下列行为:践踏占用绿化地;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车棚等公用设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾、杂物;影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;损坏、涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出超过规定标准的噪音;排放有毒、有害物质;经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅、招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行为等。

(7)对本住宅区物业管理公司人员在出示工作证件或有关证明后，在合理时间内进入本住宅区任何楼宇内部及其公共部位进行检查、维修、养护或检查管理规约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝或阻挠。

(8)按照国家有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业服务费用。

(9)业主应同时遵守相关的城市管理法规和规定。

(10)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，遵守法律、法规规定的其他义务。

业主大会和业主委员会对违反相关义务的业主可以采取的措施:业主大会和业主委员会，对违反法律、法规和规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的业主，有权依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

●关联规定

《物权法》第77、83条，见69、71页;《住宅专项维修资金管理办法》，见122页;《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条，见164页。

第八条　【业主大会代表业主合法权益】

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

●注释

业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。本条第2款规定了业主大会的根本宗旨。

业主大会是业主为实现自己对物业的自我管理，为对物业管理区域内的共同事项作出决定而组成的。业主大会成立后，业主将主要通过业主大会这一机制实现对全体业主共同利益事项的决定和管理。这种自律组织依据国家法律、法规和政策规定以及管理规约的规定，实施自我管理、自我约束，不得组织与物业管理无关的其他活动。但是业主大会归根到底是公益性的自治组织，其各种决议或者措施都具有公益性质，而不是为了个别人的利益服务的。

●关联规定

《物权法》第75条，见67页;《业主大会和业主委员会指导规则》第2条，见140页。

第九条　【物业管理区域的划分】

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

●注释

根据《物业管理条例》第5条第2款“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”的规定，房管局作为其管辖区域内物业管理活动的监督管理部门，具有对其辖区内的物业管理区域进行划分的行政职权，出于便于管理等因素对片区进行物业管理区域划分是履行其法定职责的行政行为，并无不当，但根据《物业管理条例》第9条第2款的规定，在划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，而房管局在物业管理区域划分时如果不考虑共用设施设备的使用维护等因素，可能造成不同区域的业主的权利义务不一致，会对物业业主的合法权益造成损害，因此房管局所作出的不适当的决定应予撤销。

●关联规定

《业主大会和业主委员会指导规则》第7条，见140页。

第十条　【业主大会成立方式】

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

●注释

我国业主大会采取二重机构设置的方式，即由全体业主组成业主大会，作为业主自治机构中的权力机构，行使重大事务的决策权;在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机构，履行法定职责。本条规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。

另外，本条也作出了例外规定，即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少，甚至只有一个业主，此时，如果法律强制设立业主大会并无必要。

●关联规定

《业主大会和业主委员会指导规则》第8－15条，见141－142页。

第十一条　【业主共同决定事项】

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

应用4　委托人主动解聘物业服务企业的限制

物业管理委托合同属于委托合同的范畴，由于物业管理委托合同一般由业主委员会代表业主作为委托人与物业服务企业签订，根据合同相对性的原则，业主委员会有权行使任意解除权要求解除物业管理委托合同。但基于业主对建筑物享有的所有权，为避免由于业主委员会随意行使任意解除权而损害业主权利等情况的出现，我国《物权法》、《物业管理条例》均对委托人主动解聘物业服务企业作了必要的限制，要求应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(参见“北京市某业主委员会与北京某物业管理有限公司物业管理委托合同纠纷上诉案”，北京市第一中级人民法院民事判决书〔2009〕一中民终字第6111号)

●关联规定

《物权法》第76条，见68页。

第十二条　【业主大会会议的召开方式及决定】

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

●注释

业主参加大会的方式既包括亲自参加的方式，也包括委托代理人参加的方式。召开业主大会时，业主应当亲自出席并参与物业管理有关事项的决议。但是，如果业主无法亲自参与业主团体会议的，也可以委托他人参加，并且还可以将自己的表决权书面委托其行使。本条规定业主可以委托代理人参加业主大会会议。

《物业管理条例》将业主大会的决议分为两种，即一般决定和特殊决定。对于一般决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即“普通多数同意方式”。而对于特殊决定，适用“特别多数同意方式”，即必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。特别多数同意的决议方式，指对涉及业主群体重要事项，须保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持，《物业管理条例》中适用特别多数同意方式的事项限于筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施两种事项。

应用5　业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主在物业管理活动中应当执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，故业主委员会与物业公司订立的物业服务合同对被告具有约束力。(参见“何某与郑州某物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案”，〔2009〕郑民一终字第729号)

应用6　物业公司有义务公布出租经营公共区域的收支项目

根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关规定及精神，物业公司根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督;对物业服务合同、共有部分的使用和收益情况业主享有知情权，物业公司有义务进行公布;同时，物业公司应当按照签订的合同全面履行自己的义务。

作为全体业主的代表机构，如果物业公司在提供物业服务期间存在侵害业主公共利益的情况，业主委员会有权代表全体业主向物业公司提起诉讼。(参见“北京甲物业管理有限公司与北京市朝阳区某家园业主委员会物业服务合同纠纷案”，北京市第二中级人民法院〔2009〕二中民终字第13510号)

●关联规定

《业主大会和业主委员会指导规则》第22条，见144页;《物权法》第78条，见69页。

第十三条　【业主大会的会议类型及其启动方式】

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

●注释

定期会议可以称为例会，指应当按照业主大会会议议事规则的规定定期召开。经业主大会选举产生业主委员会后，由业主委员会负责召集业主大会，根据管理规约的规定，每年召开一次或几次。

经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议: (1)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的; (2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的; (3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

●关联规定

《业主大会和业主委员会指导规则》第21条，见143页。

第十四条　【业主大会会议的通知及记录】

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

●注释

业主大会会议关系到各业主的切身利益，因此对于会议时间、地点、内容、议决事项等重要事项应当提前15日进行通知，一般在物业管理小区内公告或者将会议通知等材料送达全体业主。另据我国《城市居民委员会组织法》规定，居委会的职责包含对社区的管理，所以物业业主大会应及时通知居委会，便于其对业主大会的相关工作进行指导和监督。业主大会会议记录由业主委员会负责，对于大会召开过程和业主发表的意见应当以书面形式作详实的记录，成为业主大会开展工作的重要档案资料，也便于业主对于业主大会的监督。

●关联规定

《城市居民委员会组织法》第2－3条;《业主大会和业主委员会指导规则》第30条，见145页。

第十五条　【业主委员会的性质和职责】

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

●注释

业主委员会是业主大会的执行机构。它是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会由业主会议选举组成，统一领导自治权限范围的物业管理各项工作，但必须对业主大会会议负责并报告工作，不享有自治管理规范订立权，因此，业主委员会必须服从业主大会会议，受业主大会会议的隶属，处于从属于业主大会会议的法律地位。

应用7　业主委员会有权代表全体业主向物业公司提起诉讼

作为小区的前期物业服务企业的物业公司虽已撤离小区，但是若在对小区提供物业服务期间存在侵害业主公共利益的情况，业主委员会有权代表全体业主向物业公司提起诉讼。(参见“北京某物业管理有限公司与北京市某业主委员会物业服务合同纠纷上诉案”，北京市第二中级人民法院民事判决书〔2009〕二中民终字第13510号)

●关联规定

《业主大会和业主委员会指导规则》第35条，见146页。

第十六条　【业主委员会的登记备案制度及其成员资格】

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

●注释

业主委员会由业主大会会议选举产生，由5－11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件: (1)具有完全民事行为能力; (2)遵守国家有关法律、法规; (3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务; (4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁; (5)具有一定的组织能力; (6)具备必要的工作时间。

应用8　业主委员会要经房产局备案确认

根据《物业管理条例》第16条的规定，小区物业所在地的房地产行政主管部门，有职权对业主委员会备案作出是否准予的通知。业主委员会是物业管理区域内业主选举产生的自治组织，只有经房产局备案确认后，其组织才具有合法性。(参见“王某与沈阳市某房产局行政登记备案纠纷上诉案”，辽宁省沈阳市中级人民法院行政判决书〔2007〕沈行终字第259号)

●关联规定

《业主大会和业主委员会指导规则》第31、44条，见145、148页。

第十七条　【管理规约】

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

●注释

管理规约，是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，一般以书面形式订立。根据本条例规定，管理规约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，其地位和作用相当于业主团体的“宪法”，其约束力及于全体业主。只要不违反法律的强制性规定，不违反公序良俗原则，不变更或排除区分所有权的本质，均可产生法律上的效力。

管理规约属于业主大会的一般决定，适用“普通多数同意方式”，即经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。规约的修改也经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。

业主违反规约，须承担约定的违约责任。比如擅自拆改房屋结构、外貌、设计用途、功能和布局，对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭，对外墙立面添装防护栏、网和晒衣架，损坏、拆除或者改造供水、供电、供气、供暖、通讯、排水排污公用设施等。承担违约责任的方式，有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等法定方式;管理规约也可以另行设定承担责任的方式。

●关联规定

《业主大会和业主委员会指导规则》第18条，见143页。

第十八条　【业主大会议事规则】

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

●注释

业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会议事规则在业主自我管理中具有重要意义。

●关联规定

《业主大会和业主委员会指导规则》第19条，见143页。

第十九条　【业主大会、业主委员会的职责限制】

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

●注释

业主大会是由全体业主组成的维护物业区域内的全体业主的公共利益、行使业主的资质管理权限的组织。而业主委员会依照《物业管理条例》的规定是业主大会的执行机构，因此二者的职责都是围绕着物业管理展开的。业主大会和业主委员会应依法履行一定的职责，但是其履行职责时必须遵守法律法规的规定，必须在法定的职责内从事活动，不得滥用其权利。业主大会和业主委员会行使权利的范围和对象仅限于物业管理区域内并就物业管理有关的事项代表全体业主行使权利。

业主委员会不能从事经营活动，业主委员会自身的特点及相应制度的设置结构，决定了它不能进行经营行为。首先，业主委员会作为小区业主的自治组织，没有任何营业执照或其他准予营业的证照，只需在成立后向房地产行政主管部门履行备案手续，因此不具备经营资格。其次，业主委员会本身没有可供开展经营活动的足够资金来源和场所，且业主委员会委员本身也并不是专职人员，在社会上往往还承担着其他领域的工作，担负着其他职责，因此不具备经营条件。再次，业主委员会是业主大会的执行机构，其性质是公益组织，业主委员会委员也是由热心公益事业、责任心强、并具有一定组织能力的业主担任的。而一旦发生经营行为，在没有有效监督的情况下，经济的营利性必然与业主委员会的公益性相冲突，从而使业主委员会的性质很难获得保证。因此，由业主委员会对小区的公共区域进行经营，表面上似乎有利于小区业主的利益，但业主委员会自身的特点及相应制度的设置结构，却决定了这种表面上的利益是不可能实现的。而根据《物业管理条例》第19条的规定，业主委员会也不得作出与物业管理无关的决定，且不得从事与物业管理无关的活动。

●关联规定

《业主大会和业主委员会指导规则》第59条，见150页。

第二十条　【业主大会、业主委员会与相关单位的关系】

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

●注释

居民委员会的主要职责在于完成相关的政府工作事项。因而居民委员会主要是居民自我组织起来对于公共事务进行管理的组织。居民委员会的合法性来源于作为政治权利拥有者的居民的选举。业主大会与业主委员会事实上是财产权人行使自己财产权的组织。换言之，业主大会与业主委员会所负责的事项在于如何行使业主的财产权，业主大会与业主委员会的合法性来源于作为所有权人的业主。业主大会、业主委员会与居民委员会各自所行使的职责有着本质上的区别，因为其权利来源存在重大差别，前者强调其行使私人财产权的属性，而后者则是实现政治民主权利的结果。所以不可将二者混为一谈。

●关联规定

《城市居民委员会组织法》第3条;《业主大会和业主委员会指导规则》第四章，见149页。