第六章　法律责任

第五十七条　【建设单位违法选聘物业服务企业的责任】

违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

●注释

为了保护业主的合法权益，避免在业主、业主大会聘用新的物业服务企业之前，在物业前期服务过程中，建设单位和物业服务企业相互勾结，侵害业主合法权益的情况发生，针对目前建设单位私自选聘物业服务企业，导致所选聘的物业服务企业素质差，造成业主和物业服务企业之间纠纷不断的现状，本条例规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本条就是从法律责任的角度确保了本条例第24条的落实。

《物业管理条例》第57条涉及的行政处罚的方式有: (1)责令限期改正，规定在一定的时间内，纠正错误做法，包括恢复招投标，预先申请批准。(2)给予警告，警告是对违法者予以告诫和谴责，申明其行为已经构成违法，要求其以后不再重犯，这是针对违法者声誉的一种处罚。(3)罚款，强制违法者在一定期限内向国家交纳一定数量货币而使其遭受一定经济利益损失的处罚形式。该条规定的罚款数额是10万元以下，并且可以和责令限期改正、警告并用。

第五十八条　【建设单位擅自处分共用部位的责任】

违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

●注释

擅自处分，是指建设单位在没有征得权利人同意的前提下，行使本应当由权利人行使的权利，包括转让、出租、抵押、赠与等各种情况，其共同特点是对财产权利的侵犯。具体而言，是对业主依法享有的关于物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位进行了擅自处分。处分既包括法律上处分，也包括事实上处分。法律上处分如转让所有权、设定用益物权或担保物权、出租等等，事实上处分包括拆毁等。处分的对象是物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权等。

建设单位擅自处分业主对于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权时所应承担法律责任，这里的法律责任既包括行政责任也包括民事责任。

根据《物业管理条例》第27条的规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”转让业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备，是一种严重的民事侵权行为。在物业管理领域，由于涉及物业管理区域内的众多业主，建设单位擅自处分业主拥有所有权或者使用权的共用部位、共用设施设备，已经侵犯了公共利益，构成了对行政管理秩序的破坏，所以应当给予行政处罚。

要明确的是，民事责任和行政责任并不互相排斥，行政责任是对国家承担的责任，带有惩罚性质;而赔偿的民事责任是对受侵害业主的责任，不具惩罚性，一般只有补偿性，目的是使业主的利益恢复到侵害未发生之前的状态。所以，行政责任的承担不影响民事责任，反之亦然。

●关联规定

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条，见164页。

第五十九条　【拒不移交资料的行政责任】

违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

●注释

房屋的建设资料对于物业管理来讲具有重要的意义。有关物业的资料是物业使用和维护所必需的基础资料，这些资料和相关的物业应当是一体的，其所有权应当属于全体业主。在业主大会成立以前，前期物业服务企业承担着物业管理区域的维修和养护责任，因此，建设单位应当将有关资料先移交给物业服务企业，由其代管。前期物业服务合同终止后，前期物业服务企业应当将这些资料移交业主委员会，业主委员会在业主大会选聘新的物业服务企业后，需要向新的物业服务企业提供这些资料，以便于其提供服务。《物业管理条例》第29、37、39条规定了在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交有关物业的资料的义务，物业服务企业应当在前期物业服务合同、物业服务合同终止时将这些资料移交给业主委员会。

在建设单位、物业服务企业、业主之间由于物业管理问题发生纠纷，更换物业服务主体时，常常出现掌握资料的一方拒不将资料移交给另一方的情况。由于这些资料是开展物业管理，对物业进行维修养护所必需的，如果掌握资料的一方拒不移交，将会给对方的工作造成许多障碍，所以，本条例特别规定了拒不移交的行政责任。

承担行政责任的主体是负有资料移交义务的建设单位、物业服务企业以及业主委员会。其违法行为是拒不移交有关资料，即义务主体拒不移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件等材料。

违反该义务的行政处罚措施主要有:责令限期改正、通报和罚款。要注意的是，通报和罚款不适用于业主委员会。原因在于，即使根据《物业管理条例》第37条的规定，业主委员会虽然有义务向承接物业的物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图验收资料，但是，如果业主委员会在签订物业服务合同后不履行，拒不移交资料，物业服务企业也只能依照《合同法》的规定追究业主委员会的合同责任。由于物业服务企业的自身利益不涉及公共利益，因此对其利益的侵害不是对于公共利益的侵害，因此，不能设定行政责任，而只能以民事责任的方式对物业服务企业进行救济。

●关联规定

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条，见156页。

第六十条　【无资质从事物业管理的责任】

违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

●注释

未取得资质证书而从事物业管理的行政责任构成要件是: (1)责任的主体是从事物业服务的企业，而不是企业的具体员工。(2)该从事物业服务的企业缺乏从事物业服务的资格，即未取得相应的资质证书。(3)该企业从事了具体的物业服务活动，至于是否造成损害或者是否盈利，在所不问。

以欺骗手段取得资质证书的行政责任构成要件是: (1)物业服务企业取得了资质证书，即从表面上看物业服务企业拥有从事物业管理的资格。(2)这种资质证书的取得是物业服务企业欺骗审查机关的结果，也就是说，实际上物业服务企业并不具备法规所要求具备的条件，但是，物业服务企业采取弄虚作假的方式，骗取了审查机关的信任，使其相信自己有从事物业管理的能力，从而骗取了资质证书，从事了物业管理服务活动。

●关联规定

《合同法》第122条，见88页。

第六十一条　【聘用无从业资格人员的责任】

违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

●注释

这里的违法行为的主体是物业服务企业，而不是未取得职业资格证书的人员本身。这是因为，是物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动，物业服务企业应当对其聘用人员的行为负责。从事一定物业管理行为的物业管理人员一定从属于某物业服务企业，因此，国家对物业服务企业设定了义务，要求其在聘用物业管理人员时，必须遵守国家有关职业资格证书制度的规定，聘用有资格的人员。物业服务企业的行政责任构成要件是:物业服务企业聘用了他人从事物业管理。如果所聘用的人员不是进行物业管理，而是在物业服务企业中从事其他工作，如行政服务、后勤保障，党团活动等，那么，即使该人员不具备物业管理的从业资格，物业服务企业也不承担《物业管理条例》第61条所规定的责任。另一构成要件是，该被聘用从事物业管理的人员不具备《物业管理条例》所规定的从业资格。

●关联规定

《物业管理师制度暂行规定》，见103页;《物业管理师资格认定考试办法》;《物业管理师资格考试实施办法》。

第六十二条　【违反委托管理限制的责任】

违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

●注释

本条规定的违法行为，是指物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，属于实施了擅自作为行为，应受到县级以上房地产主管部门的处罚:首先应当由行政机关责令其停止违法行为，将委托出去的物业服务业务收回，同时必须依法给予其罚款的行政处罚。情节严重的，行政机关可以酌情吊销其资质证书。另外如果给业主造成损失的，还要承担民事责任。

本条从保护业主利益的角度出发，规定物业服务企业因违法委托行为所得的收益，应用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。也就是说，委托所得收益，不能由国家全部没收，在缴纳罚款后剩余部分应当为业主服务。此处所指的物业服务企业因违法委托行为所得的收益，是指本不属于业主所有，而由于物业服务企业违法委托而属于物业服务企业本身所有的收益的部分。

第六十三条　【挪用专项维修资金的责任】

违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

●注释

从主体的不同来划分，挪用专项维修资金有两种情况:一种是物业服务企业挪用，这是挪用行为的主要主体。物业服务企业具体负责物业管理区域内的维修和养护，实际使用专项维修资金的也是物业服务企业，因此，物业服务企业最有可能成为挪用专项维修资金的主体;另一种是个别业主挪用，这也是在实践中可能出现的一种挪用主体。维修资金归业主所有，这种所有是共同所有而不是个别业主所有，但在实践中总是由特定的业主负责管理维修资金，因此，个别业主也可能成为挪用专项维修资金的主体。而无论是哪一种主体挪用了专项维修资金，都应当按照本条的规定给予处罚。但是对于物业服务企业的处罚更重一些。

发生挪用行为以后的具体处罚措施包括:警告，是对违法者予以告诫和谴责，申明其行为已经构成违法，要求其以后不再重犯，这是针对违法者声誉的一种处罚;没收违法所得，即没收通过挪用专项维修资金所得的收益;罚款，即对于违法者实施一定的财产上的制裁措施，行政机关可以根据情况决定并处挪用资金2倍以下的罚款。而是否给予罚款要考虑违法者违法行为的性质、违法行为的主体等。对于物业服务企业挪用专项维修资金的行为，《物业管理条例》第63条还专门规定了一项处罚，即情节严重的吊销资质证书。资质证书是企业从事一个行业的能力和信用等多方面因素的表现，挪用维修资金的行为性质比较恶劣，因此，对于物业服务企业有此违法行为并且情节还严重的，不能再从事物业管理，而应当取消其相应的资格。

●关联规定

《刑法》第272条

第六十四条　【建设单位不配置物业管理用房的责任】

违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

●注释

物业服务企业是小区维护和管理的核心，而物业管理用房又是这个核心运作的场地所在，是对物业小区进行管理的必要设施。在物业管理区域内配置必要的物业管理用房是物业服务企业正常发挥物业管理职能的重要条件，是物业管理工作正常进行的前提，例如，办公设施、物品的存放等都是与一定的住房联系在一起的。没有相应的物业管理用房，物业服务企业将难以完成物业服务合同。由于住宅设施是在施工以前就已经规划好的，在房屋建成以后，很难对于居住区域的相应设施进行改造、重建。因此，物业管理只有与开发建设联系起来，才能更好地完善，这就要求建设单位在开发建设的时候应当为物业管理工作考虑，预先规划必要的物业管理用房，物业管理用房应当在建设时与住宅一同建设。相应的，其建设义务是由建设单位来承担的，因为此时还没有产生物业服务企业。对此，本条例第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。对于不能实现该义务的建设单位，即不按照规定配置必要物业管理用房，势必影响到物业管理工作的开展，损害物业管理区域内全体业主的合法权益的，应当承担相应的法律责任。因此，应当对于建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的行为进行处罚。

第六十五条　【擅自改变物业管理用房的用途的责任】

违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

●注释

这里所说的改变物业管理用房用途，是指将物业管理用房用作与物业管理无关的用途，和一般的房屋用途的改变并不一样，物业服务企业仍然将物业管理用房用作物业管理之用，而对房屋的具体用途加以改变的，并不构成本条所指的违法行为。

该条所规定的违法行为是物业服务企业未经业主大会同意而擅自改变物业管理用房的用途，其违法的主体是物业服务企业，而不是建设单位，这里要注意与《物业管理条例》第64条相区分。物业管理用房归业主所有，专门用于物业管理，如果物业服务企业确需改变物业管理用房的用途，法律并没有绝对地禁止，但是要向业主大会提出，经业主大会经过一定的程序决定后可以改变，这是业主行使财产权利的一种形式，除此之外，无论业主或者物业服务企业都不能随意改变物业管理用房的用途。

第六十六条　【擅自行为的责任】

违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

●注释

本条例第50、51、55条规定了物业管理区域内公共建筑和共用设施、道路和场地等以及利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的使用规则。违反这些规定，无论违法行为的主体是物业服务企业或者是业主，侵害的都是全体业主的共同利益。因此，该条规定的法律责任不仅是物业服务企业应当承担的行政责任，而且对于业主而言，也要承担相应的行政责任。如果对于物业服务企业及业主以外的人存在这些行为的话，只能按照一般法的规定进行处理，而不适用本条例，因为其并没有赋予这些人以法律义务，当然也就不存在法律责任。至于这些人承担何种责任，则要看其具体行为的违法性，轻者可能是民事责任，重者可能是刑事责任。本条中违法行为的主体可能是多方面的，既可能是业主，也可能是物业服务企业，他们共同的特点是侵害了物业管理区域内的共同利益。只要违反了本条的规定，行政机关都应当责令限期改正、给予警告，并给予一定数额的罚款。

●关联规定

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条，见164页。

第六十七条　【逾期不交纳物业服务费的责任】

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

●注释

该条规定的违法行为是指业主逾期不交纳物业服务费，违法主体是业主。业主的这种行为对于物业服务企业而言，业主享受了服务而不交纳服务费，是一种违约行为。与此同时，对于物业管理区域内其他业主而言，由于不交纳物业费的业主的这种违法行为将有可能损害其他业主的利益，也即实际上侵害了按时交费的业主的权益，是对业主共同利益的侵犯，所以业主逾期不交纳物业服务费用的，由业主委员会代表全体业主督促其限期交纳，体现了业主的自我管理、自我监督。对于仍不交纳的，按照《民事诉讼法》的有关规定，物业服务企业可以向法院提起诉讼，追究其违约责任，强制其交纳。

对于物业费的催交，《物业管理条例》虽然规定了物业服务企业起诉业主的权利，但是这里用的是“可以向法院提起诉讼”，可见法律并没有排除其他解决纠纷的途径。诉讼作为最后的救济手段有自身的特点，既以国家的强制力进行保障，但是也有费时费力的缺点，因此，除此之外，当事人还可以选择其他救济途径。

根据我国有关法律法规的规定，对于物业服务费纠纷，可以采取除诉讼外以下几种方式进行解决:

(1)当事人双方协商解决。由物业服务企业和业主双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业服务费进行协商，以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则，有利于化解纠纷、平息争议，最大限度地避免双方的经济损失，维护双方的社会声誉，因此这种方式对于双方来说都是最有利的，一旦发生物业服务费纠纷，双方应尽量通过协商的方式妥善解决。

(2)由物业管理协会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善，其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强，物业服务费纠纷发生后，当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解，双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外，发生纠纷后，当事人也可以请求其他中立第三方进行调解。

(3)提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决，或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的，任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会，由仲裁委员会作出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位，其作出的裁决具有很强的社会公信力，并且仲裁是当事人自愿作出的选择，有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则，当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷，就不得再向法院提起诉讼，因此在选择仲裁之前，双方当事人都应作充分考虑。

●关联规定

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6、7条，见155页。

第六十八条　【业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的责任】

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

●注释

如果业主违法行为的性质严重，触犯了刑法的，应当依照《刑法》的规定追究刑事责任。这里涉及的刑法罪名主要有:放火、决水、爆炸、投毒或者以其他危险方法危害公共安全罪;破坏电力、易燃易爆设备罪;消防责任事故罪;聚众扰乱公共场所秩序罪;故意毁坏财物罪;妨害公务罪等。

如果业主违法情节较为严重，但尚不构成犯罪的，物业自治管理组织可以向物业管理主管部门或其他主管部门反映，如城建监察、城市绿化、环境保护、交通、治安、供水、供电、供气等部门。由各主管部门对其进行查处，各主管部门自己发现的也可以主动查处，按照相关行政法律法规或规章的规定给予违法业主以行政处罚。如果业主拒绝、妨碍国家工作人员依法执行职务，但未使用暴力、威胁方法的，按照《治安管理处罚法》的规定处罚。

业主因行政违法行为而承担行政法律责任，主要包括两种行为:一是擅自作为行为，指违反物业管理法规的禁为义务规范而擅自作出的行为。如业主在使用房屋过程中，擅自改变房屋结构、外貌和用途等;二是不履行法定应为义务的行为，指违反物业管理法规的作为义务规范不作出法规所要求的行为。

●关联规定

《刑法》第114、115、118、119、130、139、191、275、277、388条;《治安管理处罚法》第23条

第六十九条　【公务人员违法行为的责任】

违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

●关联规定

《刑法》第397条