第五章 物业的使用与维护
第五十条 【改变公共建筑及共用设施用途的程序】
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
●注释
对公共建筑及共用设施用途加以改变属于对该等建筑及设施进行事实上的处分，而进行处分必须由有处分权的人进行或者至少经其授权。由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是由全体业主根据建筑物区分所有权的规则所共有的，因此若必须改变这些公共建筑及共用设施的用途时应当由全体业主共同决定。
《物业管理条例》规定，业主行使对公共部分的所有权的方式是通过召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的方式进行。业主需要改变这些建筑及设施时仅需经业主大会讨论同意并告知物业服务企业即可。由于物业服务企业并非物业的所有人，因此其须改变这些建筑及设施时也必须经业主大会讨论通过。由于物业区域涉及公共利益，因此对物业管理区域内的公共建筑及共用设施用途加以改变的还必须履行法定的手续。
应用30 业主不能擅自占用公共建筑和共用设施
屋顶属于公共部位，系全体业主共有，任何人不得独占，开发商无权对公共部位的归属进行处分，故即使物业公司同意业主搭建房屋也属无效，业主不能因此而占用公共部位搭建房屋，侵害全体业主的合法利益。(参见“张某与某业主委员会建筑物区分所有权纠纷上诉案”，辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书〔2008〕沈民二终字第833号)
●关联规定
《物权法》第73条，见66页。
第五十一条 【公共道路、场地的占用、挖掘】
业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
●注释
物业管理区域内的道路、场地属于全体业主所共有，应该由全体业主按照其通常用途加以使用。因此通常而言，单个业主以及物业服务企业均无权超出物业使用与服务的范围而擅自占用、挖掘道路、场地，否则就侵害了其他业主或者全体业主对于物业共有或者共用部分所享有的权利。但是在特殊情况下，业主或者物业服务企业可能需要临时占用与挖掘道路、场地。
本条例对此限定在因为维修物业或者公共利益，并且是确需占用、挖掘的。因此，除了事出有因之外，还需要达到必须确需的程度，也就是说占用与挖掘是达到维修或者维护公共利益目的必须的不可或缺的手段，在这种场合下才允许占用与挖掘。除了上述的前提条件外，还需获得业主或者物业服务企业的同意，双方应当就占用与挖掘的具体范围、方式、时间等作出安排。
●关联规定
《物权法》第73条，见66页。
第五十二条 【公用事业设施维护责任】
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
●注释
物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任的划分，法律法规有规定的，依照其规定;法律法规没有规定的，应当通过合同约定来确定;没有合同或者合同没有约定的，由当事人协商解决;如果供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等供应价格已包含了物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护费用的，物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任由相应的供应单位承担。这是因为，安装并维护这些管线设施是有关单位根据其与业主所签订的供电、供水、供热、供气、通讯、有线电视合同所承担的义务，是用户通过水费、电费、气费等向其支付的相关服务费用的对价。
应用31 物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任的划分依据
根据《建设部办公厅关于对〈物业管理条例〉有关条款理解适用问题的批复》(2003年10月17日)，物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任的划分，法律法规有规定的，依照其规定;法律法规没有规定的，应当通过合同约定来确定;没有合同或者合同没有约定的，由当事人协商解决;如果供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等供应价格已包含了物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护费用的，物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任由相应的供应单位承担。
此外，根据我国《立法法》的规定，地方性法规可以作为本条规定中“依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”的依据。
●关联规定
《合同法》第181、184条
第五十三条 【关于房屋装饰、装修的告知义务】
业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
●注释
业主作为物业专有部分的所有人，原则上有权利处分自己专有部分的物业，当然包括装修装饰物业的权利。但是由于业主专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻，业主进行装修装饰施工时都会影响到其他业主的利益。因为装修装饰施工时会发出噪音、会产生大量的装修垃圾、可能会造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等侵害其他业主或居民的合法利益，因此法律必须对此进行调整。规定业主在装修装饰时应当遵循一定的准则，禁止一系列严重影响其他业主利益的行为。
根据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为: (1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构; (2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间; (3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体; (4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果; (5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为: (1)搭建建筑物、构筑物; (2)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗; (3)拆改供暖管道和设施; (4)拆改燃气管道和设施。这里所列第(1)项、第(2)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准;第(3)项行为，应当经供暖管理单位批准;第(4)项行为应当经燃气管理单位批准。
●关联规定
《住宅室内装饰装修管理办法》，见132页。
第五十四条 【专项维修资金】
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
●注释
根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。所谓大修，是对共用部位、共用设备设施的大规模的维修。所谓更新和改造，是对共用部位、共用设施设备中坏旧部分的更换，以使其保持正常的使用或者不断提高其使用效能或使其具有新的效能。
●关联规定
《物权法》第79条，见70页;《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》;《住宅专项维修资金管理办法》，见122页。
第五十五条 【对共用部位、共用设备设施经营的收益】
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
●注释
原则上，各业主对于物业共用部分、共用设施设备在利用有剩余且不影响物业的使用和管理的情况下，可以经营。但是，如果进行商业经营，就超出了个人有权利用的范围。所以，利用共用部位，共用设施设备进行商业经营的，其利用决策权和收益权归全体业主享有。所谓商业利用，主要有在楼顶上设立发射塔、移动通信的基站，利用外墙发布广告，将共用部位出租，将楼顶楼道或平台让与相邻业主使用搭建等，只有全体业主有权利用或允许他人利用，但是，考虑到商业利用对相关业主的生活可能造成影响，比如，妨碍了有关住户的采光、通风等，所以，要征得有关住户的同意。同时，由于共用部位的商业利用，可能影响到物业服务企业的管理服务，本条要求商业利用应当获得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，任何一方都不得擅自决定进行商业经营。对法律规定，需要签订书面合同或办理登记过户手续的，比如租赁合同的签订、地役权等的设定等，并且要签订合同和办理相应的登记过户手续。
物业的共用部分和共用设施具有配套服务于整个物业的功能，不具有独立性，它只能随专用部位出售给业主，因而形成业主共有共用。在业主购买房屋后，物业所有的共用部位就与共用设施随房屋售给各个业主，由全体业主共同所有。按照《物业管理条例》第55条的规定，在不影响共用部分和共用设施发挥正常功能的前提下，可以用于商业经营活动来获得收益，但须经过业主、业主委员会或者是物业服务企业的同意。至于要经过何者的同意，则要看具体的行为主体。因为物业的共用部位、共用设施不属于单个业主所有，而是全体业主共有，因此，其利用决策权和收益权应当归属于全体业主。但是，对于共用部位、共用设施的商业利用也有可能关系到部分业主的利益，即相关业主，因此要经过相关业主的同意。物业服务企业的职责是实施物业管理，也就当然有权决定是否将这些部位、设施进行商业使用。
《物业管理条例》对物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权，以及对其使用情况享有知情权和监督权的主体作出了明确的规定。物业服务企业没有经过业主委员会的同意就将小区的共用设施擅自出租侵害了业主的利益，物业服务企业应当返还该部分收益于业主，用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
应用32 共有部分所产生的收益应属全体业主所有
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。(参见“无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案”，《最高人民法院公报》2010年第5期)
应用33 小区内发布广告的相关规定
根据《住宅专项维修资金管理办法》第3条的规定，小区的电梯间、公共走廊、外墙、屋顶、小区广场等，属于业主房屋的共有部位，是被业主分摊的建筑面积，其所有权归广大业主共同所有。经得工商、市容等部门批准，在小区的共有部位发布广告，关键看谁是所有权人，谁就有权决定。对此，有这样两种情况: (1)小区住房还未出售50%时，因为开发商是拥有50%以上产权的大业主，这个决定权在开发商; (2)小区住房售出50%以上时，应由小区内业主组成的业主委员会作出决定，并委托物业服务企业具体操作。由于广告的使用收益属于小区全体业主共同财产产生的收益，应当属于小区全体业主共同所有，其他任何人不能多占、独占。根据《物业管理条例》第55条的规定，不论物业公司还是开发商都无权无偿使用这些共有部位，业主们可以要求物业公司将所得的广告费归还，当然，将收益按份额分配给业主较为困难，所以，在实践中可以将此收益纳入物业维修基金或是用于为共有人开展的公益服务。
●关联规定
《物业服务收费管理办法》第18条，见118页;《住宅专项维修资金管理办法》第3条，见122页。
第五十六条 【责任人的维修养护义务】
物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
●注释
这里的责任人，主要是指房屋的产权人或者按照合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人，还包括由于历史原因等形成的房屋的实际使用者或者维修责任的承担者。该条把责任人与物业服务企业相并列，强调责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护。所以，该条的责任人，就不包括承担维修养护义务的物业服务企业本身。