32.老物业公司拒不撤出小区怎么办？

现实案例

2009年7月1日，某商品房小区业主委员会（甲方）代表小区全体业主与北京某物业公司（乙方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方对小区进行物业服务，服务期限自2009年7月1日至2011年6月30日。合同第十条约定“甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方”，第十六条约定“本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，一般不超过3个月，双方的权利义务继续按本合同执行”。2011年2月10日，业主委员会书面通知物业公司，“合同到期后将不再续签下一年度合同”，物业公司的工作人员签收了书面通知。而且，按照合同约定，在新的物业服务企业接管物业前，老物业公司应暂时继续提供三个月的物业服务。之后，业主委员会选聘出了新的物业服务企业，并要求原物业服务企业退出物业服务区域。经多次催促未果，业主委员会将原物业服务企业北京某物业公司诉至法院，请求法院判令被告退出小区，向原告移交物业服务用房和相关设施设备资料，本案诉讼费用由被告负担。物业公司辩称：原告起诉被告撤出小区所依据的解聘决议因违法而无效；业主委员会代表全体业主与物业公司签合同，合同权利义务的行使应由全体业主承担；选聘与解聘物业公司应召开业主大会并经过占有总建筑面积一半以及全体业主人数的一半的双过半数业主的同意，方能通过；业主委员会没有提前召开业主大会，也没有以合法的方式征求业主的意见。因此，他们不同意退出小区。本案中，北京某物业公司应否退出小区呢？物业公司拒绝撤出小区怎么办？

专家解答

按照《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。可见，业主委员会与北京某物业公司之间签订的物业服务合同的解除属于业主大会的职责范围，应由业主共同决定，应当经小区经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但是应当注意，法律法规此处所表述的解聘物业服务企业一般仅指物业服务合同期内业主共同决定解聘物业服务企业。物业服务合同期满合同双方的权利义务关系自然终止的，并非真正意义上的业主共同决定解聘物业服务企业。本案中，业主委员会按照物业服务合同约定提前3个月通知物业公司退出物业服务区域，仅仅是履行了通知的义务，不应视为一种决定权。在物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求老物业公司退出物业服务区域以及移交相关资料，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定是合法的。因此，老物业公司在合同到期自然终止后，应当依约退出小区，并向小区业主委员会移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。

物业公司应当撤出小区而拒不撤出时，业主委员会可代表全体业主按照相关法律主张权利。此时，老物业公司将面临被处罚的风险。按照《北京市物业管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》，物业服务合同届满情况下的项目交接，自物业服务合同期限届满之日起60日内，物业服务企业应当与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。按照《北京市物业管理办法》第43条第2款的规定：“原物业服务企业局部拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款……”因此，老物业公司如果始终坚持不撤出小区，则极有可能面临被处罚的后果。对此，物业服务企业应当有充分认识。

法条链接

《物权法》

第七十六条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《合同法》

第九十一条　有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（一）债务已经按照约定履行；

（二）合同解除；

……

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第十条　物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

《北京市物业管理办法》

第四十三条　违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。