第一章 长租公寓的历史及兴起

第一节 租房行业的历史背景及模式

一、租房行业产生的背景

从1949年到1977年，我国一直实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。住房主要由政府拨款和单位自筹资金（10%左右）建设，住房建好后，单位以低租金分配给员工居住，员工以工资养房。但是，中国发展初期主要的方向是实施国民经济和社会发展五年规划纲要，将落后的农业国变为先进的工业国，住房基本建设投资规模逐年削减，住房供给不足不断显现成为严重的社会问题。

1978年政府提出了关于房改的问题，从1978—1998年的20年间，政府从多个方面对住房制度改革进行了尝试和创新。1980年国务院在《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，规定“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅”；1981年，政府出台公有住房的补贴出售试点方案；1991年，国务院发出了《关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路；1993年提出“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案；1994年国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出实现住房商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求；1998年，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，规定“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化现象。停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租。”自此，结束了长达几十年计划经济时代“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度，全面开启住宅商品化时代，住房分配货币化正式启动。

住房分配时期，房屋由所在单位根据员工的级别、工龄、年龄、居住人口、辈数、有无住房等一系列条件分给员工居住，只收取极低廉的租金。当住房制度从原来的统一分配模式改成商品化和社会化模式后，按需分配变成按劳分配，人们根据自己的工资收入，能买房的买房，不能买房的只能租房。

租房的产生是我国住房分配制度改革的延伸，也是住房制度改革后必然发生的现象。租房需求也随着人口的增加以及城镇化发展速度的加快，逐年呈上升趋势。

二、租房行业最早的模式及概况

在今天的上海，业主有闲置房屋的，可以在建设银行的任何网点申请“存房”服务，银行网点服务人员将需求记录后集中统计，然后由建设银行委托的评估方对该房屋进行租金评估并给出合理的租金评估报告。业主认可租金后将房屋租给建设银行旗下的“建融家园”，建融家园再对房屋进行装修整改，按合规的要求转租。业主租赁的合同期3～5年不等，建融家园根据人力成本、运营成本、维护成本、资金成本等综合成本测算后给出租金支付套餐，三个月一付、半年一付、一年一付，或者一次性全部付清。业主选择不同的租金收取方式，会有相应的综合成本费用（具体需要根据房屋所处的地理位置及租金情况）。例如：一套5000元/月的房屋，一次性签约5年，业主按月收租金是5000元，12个月是60000元；如果业主希望一年一次收租金，大概会有5%～6%的综合成本费，一年一次性拿到57000元左右；如果业主选择一次性全部收齐租金，大概会有10%的综合成本费，一次性拿到270000元租金。同时，业主“存在银行”的租赁房屋，还可以通过建设银行进行授信，获得不同额度的信用贷款。

建设银行这种“存房”服务，最早在20年前的贵阳就已经诞生。巧合的是当时名称就叫“房屋银行”。1999年7月，“贵州房屋置换中心”在贵阳市中山西路太平洋大厦成立，法定代表人武廷方。经营范围包括房地产置换、租赁、代售、不可售房差价换房等；该公司推出了具有划时代意义的租房模式“房屋银行”。

“房屋银行”的基本理论是：“营造一种制度氛围，将房屋的使用权或产权充分货币化后，按照金融的运作方式进行交换，以达到房屋资源的最优化配置”。

什么是“房屋银行”呢？

据《环球市场》2001年第8期《房屋银行，红遍中国》中介绍：老百姓可以把闲钱存进银行获得利息，现在老百姓同样可以把房屋存进房屋置换中心即“房屋银行”，由“房屋银行”根据房屋户型、地段、环境等进行综合性分析，运用科学的方法测算出房屋正常的出租价格，经房主认可后原价出租。客户存房后房屋的租赁将由置换中心全权负责，房屋可委托“房屋银行”管理。客户在存房的同时，会得到一个由银行签发的存折及银行卡，租金不再由客户每月向承租户直接收取，而是由“房屋银行”承诺利用银行的结算系统和业务网点，按月定期将房屋租金划到客户的账户上，租金从房屋第一次出租之日开始计算。置换中心向客户承诺，存入“房屋银行”的房屋每半年除留出20天的租赁工作期和房屋交接期外，其余时间均计租，无论租出与否，租金照常打到客户账上，风险由“房屋银行”承担。存房、看房、租房均不收取客户任何费用，“房屋银行”的利润从20天的租赁工作期中来实现。客户将房子存入“房屋银行”，在房屋交验完毕，同时办理好《房屋租赁治安许可证》25天后，凭表单至“房屋银行”领取银行储蓄存折。无论房屋是否出租，“房屋银行”即根据年租金评估价格分月将租金划入客户储蓄存折中。租金等于存款，客户可以“零存零取”也可以“零存整取”。房屋类型方面，“房屋银行”当时不受理别墅、办公楼房及不具备租赁条件的纯毛坯房等房源。

整个服务过程采用阳光操作（真实成本+合理利润），在公平、公正、公信、公开中完成。

这个模式的组成方是业主、房屋置换中心、银行、租户、政府监管，业主将闲置房屋存入房屋置换中心（“房屋银行”），房屋置换中心派人实勘估价，承租后办理好《房屋租赁治安许可证》，再向租客转租，并且提供统一、规范、透明、免中介费的租赁服务，业主的租金通过房屋置换中心委托的各银行网点收取。

这个模式解决了以下几个核心问题。

（1）各地存入的房屋汇聚在一起像一个大型的房屋超市，快速地将房源信息汇集形成房源库，在为中介服务增加信息匹配的同时，降低了信息采集成本。

（2）建立了一个由业主、服务方、银行、租客、政府监管多方参与的具有公信力的租房平台，业主租金收入有保障、租客服务有保障，且实现了透明服务，解决了当时普遍“欺上家、诈下家”的中介租房服务问题。

补充说明：中国的房地产中介普遍将1998年的房改视为这个行业的发端，1998年房改使房地产全面市场化，作为房地产陪跑行业的中介行业也开始迎来快速发展的时期。早期的房地产中介是做投资赚钱的，也就是我们现在所说的炒房，主要靠赚取中间的差价为生。

1978年中原地产在香港成立，是最早推出“佣金模式”的房地产中介公司之一，同时也是最早推出双边模式的房地产中介公司之一，即从只收买家佣金到兼收业主佣金。中原地产1993年进入上海，但1998年才在上海古北开设第一家门店，正式开展中介服务。目前比较知名的中介公司，“我爱我家”2000年年初在北京成立，美国21世纪房产加盟品牌2000年3月进入中国，“链家”房产2001年在北京成立。当时，在贵阳有200多家中介公司，租客租一套房子，先得向中介机构交“看房费”，每次多则交100元，少则交50元。不少中介机构欺诈出租人、承租人，两头“剥皮”。有的租户往往跑上几天、交几百元，也选不到一套满意的房子。

（3）通过存房的方式为业主提供了投资理财和银行信贷等金融业务，据《房屋银行，红遍中国》介绍：一套价值6万元的房屋存入“房屋银行”，年租金约为3600多元，而6万元存入银行，仅能获得活期利息475元或定期利息1080元，相当于租金的1/7～1/3。另外，将产权房交给“房屋银行”出租，可以取得银行贷款授信，在办妥借款的抵押登记手续后，可以向银行申请不超过当年授信额度的贷款。贷款金额最高不超过抵押物评估价值的60%，最长贷款期限为20年，1～3年期的年利率为5.94%；4～20年期的年利率为6.21%。借款明确借款金额、期限及借款发放日，填妥借款凭证后3个工作日内发放。

（4）每一套存房租赁的房屋，都会根据一定的比例上交租房税费，避免国家税收的大量流失。

“房屋银行”于2000年5月9日开始运行，到10月31日不到6个月时间，贵阳居民就有7013套住房存入“房屋银行”，而同期“房屋银行”租出去的房子有6245套，出租率达89.1%。2000年年底，北京、上海、深圳、杭州等30多个城市的代表团，纷纷来到贵阳市学习考察。

“房屋银行”一方面为承租人服务，以较低价格满足了他们的需求，另一方面又为出租人服务，使他们增加了一条主动投资的渠道。这两方面都有利于活跃房地产市场，促进住房建设和消费。

遗憾的是，各地的落地情况并不一致，上海3个多月存房总数达1361套，其中956套已经出租，在北京、天津落地效果并不好，叫好不叫座，天津推行后总共有100多套委托房，“房屋银行”遭遇前所未有的尴尬。主要原因有以下3个方面。

一是“房屋银行”业务涉及的部门多，各地的流程不一致，业务环节长，流程烦琐。以北京为例：“在北京租房的多为外地人，按照规定要对外地人租赁的房屋进行审查后，去房屋主管部门以及公安机关报批且批准后才能签合同，其中还涉及对暂住证、健康证的审查。但是房管局还没有相应的机构来办理，公安机关也事情繁多，因此完整的办理一个租房的程序需要许多天，最终私下租房的多、办证的少。”如果一个租赁合同要按正式程序完成没有2个月时间办不下来，租客根本等不起。

二是各地租房税费订立标准不一样。贵州收取的个人出租房屋税费只占租金的1%。上海只收一项综合税（包括房产税、营业税、个人所得税），这3种税加起来只占租金收益的5%；北京的税费最高，按照2000年的规定，北京市租房的交易费是：60平方米以下的房屋为100元；60～100平方米的房屋为500元；100平方米以上的房屋为1000元；营业税为3%；房产税为4%；个人所得税为10%；备案手续费为2%。租房税费超过交易总额的20%。扣除代理费等费用，一套房月租为1200元，最终房主到手的也就800～900元，这也挫伤了“合法租赁”的积极性。

三是政府对充当“房屋银行”的公司缺乏准入机制，缺乏规范的管理和有效的监督，很多不具备任何实力和信誉基础的中介公司打着“房屋银行”的旗号乱来。《中国房地产市场》2003年6月刊登的《从“房屋银行”叫停看房屋租赁市场的规范与发展》一文描述道：“想租一套价格便宜的房子，到了公司才发现租房价格大大高于媒体广告打出的价格；几个月前就该打到房东账户上的租金迟迟不见踪影；交给公司的房子被二次、三次转租；房中的电器、家具连同‘房屋银行’的负责人一起不知去向……”

在遭遇到这些欺骗后，房主对两年前出现在北京房屋租赁市场的这一新生事物丧失了信心。日渐增多的投诉促使北京市国土资源和房屋管理局（以下简称国土房管局）于2004年4月开始对全市从事房屋租赁经纪业务的公司进行整治，并做出决定：任何房地产经纪机构不得擅自以“房屋银行”的名义发布虚假广告，不得以“房屋银行”“房屋超市”的名义从事租房业务。

至此，“房屋银行”正式退出历史舞台。

2004年4月，北京市国土资源和房屋管理局与北京市工商行政管理局共同制订了《北京市房屋出租代理合同》和《北京市房屋租赁合同》示范文本，供出租方委托房地产经纪机构（代理方）代理出租房屋使用。合同中约定代理方（乙方）的具体代理权限为：以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租方收取租金，监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务。2004年6月，北京市下发了《北京市国土资源和房屋管理局关于加强房屋租赁登记备案工作的通知》，通知要求：“凡在本市行政区域内出租房屋，出租人应自房屋租赁合同订立之日起30日内，到房屋所在地区、县国土资源和房屋管理局或其委托的街道办事处、乡镇人民政府房屋租赁服务站办理房屋租赁合同登记备案手续。”

以上规定，明确了房地产经纪机构作为代理人的权限，解决了以前只能由银行代收、代付租金的问题，示范文本约定了房地产经纪机构可以直接向承租方收取租金。这种新的租金收付模式，使得假房东问题也得到了较好的解决。业主可将房屋的使用权全权委托中介公司代为处置，可以不和房客直接打交道，房屋的出租、租后服务、租金催缴全部由中介公司负责。业主将该房屋交付房地产经纪机构后，无论该房屋实际出租与否，房地产经纪机构均应按约定的租金标准向甲方交付租金。

值得注意的是，虽然“房屋银行”没有从政府层面大力推行，却从法律的源头准予了租赁代理业务的存在，按现在上海建设银行为旗下“建融家园”推行的“存房”服务来看，当时的“房屋银行”，其实就是地地道道实行包租行为的“二房东”的角色。换句话讲，本书在后续章节中围绕租房展开的一切商业模式和租房服务的中间角色“二房东”，就是从2004年被认可的房屋代理制度上顺延发展下来的。虽然名义上终止了“房屋银行”的宣传行为，但本质做法上差异不大。我爱我家集团从2001年开始的“房屋管家”业务，为业主和租客提供高品质房屋托管、租房产品和综合生活服务，其实就是“房屋银行”业务的延续，并于2015年形成独立的公寓品牌“相寓”，目前在全国14个城市约有30万套房源。

三、混乱的群租房时期

2009年的热播剧《蜗居》里，1998年，刚刚大学毕业的郭海萍和恋人苏淳拖着简单的行李来到了属于他们的新家。他们的屋子只是上海老式弄堂里一间10平方米左右的阁楼，床、冰箱、书桌、衣柜、餐桌等全部挤在房间里，卫生间、厨房和邻居共用，洗澡也是公共浴室。《蜗居》讲的是三个外地人来上海奋斗打拼的故事，对于现实生活在一、二线城市打拼的外来人员，电视剧情一点也不夸张，相反，这个居住条件和居住形式，已经算比较好的了。

2004—2008年，“蘑菇租房”创始合伙人团队成员开始陆续加入上海德佑地产，做房地产中介。当时大家的居住情况有两种：谈恋爱的，基本两对4人搭配拼租一套2房的老公房，租金在1300～1600元/月，地点大多处于上海的闵行、嘉定、松江等外环区域，每天上班单程奔波1～1.5小时；单身的，基本挤住在骑车或地铁半个小时内能到达公司的群租房内，租金在300～600元/月，群租房里简陋得只有一张床，一条过道，隔墙是用木条框架两边钉上单层石膏板做成的，没有粉刷，没有任何装饰。群租的人每人配一把大门钥匙，邻居与邻居房门之间只有60厘米左右的公共通道，除卫生间、淋浴间共用外，其余的全部设计成房间，连阳台厨房都不放过，一个105平方米的房间可以分隔出15间房，一墙之隔的邻居脱衣服拉拉链的声音都能听见。

在今天看来，大家可能觉得意外，但是2004年上海的最低月工资水平是635元，月平均工资是2033元，2008年上海最低月工资水平是960元，月平均工资是3292元。2008年德佑地产的底薪工资是1200元/月，没有社保、公积金以及其他任何补贴，如果每月花600元租房，租金已经占其工资收入的一半。这种状态和场景，基本可以代表当时打拼漂泊的人群。

这些生活场景，足以映射那个阶段的租房状态，或者说当时的租房产品状态。由于缺乏任何书籍和官方资料对这种租房产品的描述和记载，我们选取几个媒体报道过的具有代表性的案例，佐证一下当时的租房产品及行业状况。

群租房现象从什么时候开始的我们并不知道，事实现状是它一直存在了很多年，几乎散乱地躲在任何一个人口流动大、居住矛盾突出的地方。就算是2017年长租公寓已经普遍快速发展的时期，也公然爆出北京大兴聚福缘公寓群租房火灾造成19人死亡的大型事故。我们曾经离不开群租房，现在憎恶群租房。当所有人都带着抱怨和愤恨希望它快点消失的时候，也正是租房行业从国家政策、法律、租房产品、经营秩序、市场需求开始改变的时候。长租公寓的兴起，正是群租房逐渐消失的末日。