序言

租房行业最早的模式，是1999年7月诞生于贵阳的“房屋银行”的“存房”模式。这种机构化的包租模式（整租），通过串联政府、银行、业主、租房机构、租客等构建一个安全、透明的租房服务平台，瞬间引起全国轰动，并吸引了10多个城市进行参访学习。经过各地几年的推广失败后，逐渐演变为房地产中介公司对业主房屋的代理服务模式。后来由于长期缺乏租房经营相关的政策法规细则，缺乏经营规范，在城市化进程、流动人口增加激化居住矛盾的背景下，在市场需求刺激和高回报的利诱下，又逐渐演变成以包租为主的群租房模式。

“长租公寓”这个名词广为人知是从2012年资本入局租房行业开始的，2014年起资本的大规模进入翻腾了沉寂10多年的租房行业。这一次，租房行业带着“白领公寓”——“品质居住、社区生活”的光环，在资本的助推下，从商业模式、租房产品、产业链需求、政策法规、经营秩序、租客保障等多方面进行了全方位的变革。从资本入局到2018年达到顶峰状态的短短5年多时间里，各类长租公寓运营机构总数超过10万家，从业人员达100万之众，公开融资总额达2160多亿元，长租公寓房源达1100多万套。租房行业进入了前所未有的发展状态和辉煌局面。但是，在一切向好的状态下，2018年此起彼伏的爆雷现象突然间如晴天霹雳般击碎了大家的梦，让在运营的公寓机构感到迷茫，让满怀希望准备入局的围观者们感到困惑。

是什么原因让一个沉睡了十多年的传统行业突然间飞了起来？又是什么原因让它在各种光环的背后又慢慢冷了下去？它的商业模式的本质是什么？重资产为主的实体属性却频频出现爆雷的根源是什么？现在的停顿是短暂的休整还是重回之前的长期休眠？长租公寓要发展壮大背后的逻辑是什么？需要什么样的支撑力量？

美国总人口约为3.3亿，城市化率约为82%，租房人口约为4300万，租房人口比例约为37%，长租公寓约4700万套，租金成交总额约为3.39万亿元人民币，租赁房源机构渗透率为30%左右；日本总人口约为1.28亿，城市化率约为93.9%，租房人口约为3400万，租房人口比例约为40%，长租公寓约2000万套，租金GMV约为7200亿元人民币，租赁房源机构渗透率为80%左右；中国目前总人口约为14亿，城市化率约为58.52%，租房人口约为1.6亿，租房人口比例约为11.6%，长租公寓约1100万套，租金GMV约为1.2万亿元人民币，租赁房源机构渗透率为6%左右。和美国、日本相比，中国人口是美国的4.2倍，是日本的10.9倍；中国的长租公寓总量是美国的23%，是日本的55%；中国租赁房源机构化渗透率是美国的20%，是日本的7.5%；相比之下，中国长租公寓未来发展还有很大的空间。但是，未来长租公寓的发展方向和成长路径是什么？主体模式是什么？以美国的买地建设加并购模式为主，还是以日本的建后代租模式为主？还是有不同国情不同政策背景下的创新性模式产生？

带着这些疑问，我们试着在蘑菇租房组织的上百场大大小小的论坛中、在网上各种零散的文章中、在各大书店和图书馆等通过蛛丝马迹的线索来寻找答案，但收获甚微。遗憾的是，租房行业可能从来就是房地产的陪跑行业，由于其处于房地产链条的最后服务环节，在高速增长的房地产经济结构中，由于其回报率低、社会效益不显著等原因，目前并没有相关专业的书籍或著作进行系统的研究分析。

因此，我们决定借助蘑菇租房平台在全国几十个城市的3.5万长租公寓机构用户、400万套房源、1000万左右的找房用户、近200亿人民币的在线交易数据，结合长租公寓行业的运营情况、蘑菇租房运营5年多B端机构用户的需求特性和决策特性、C端个体用户的租房需求特性和决策特性，以及平台上形成的大数据类别和特性，历时两年时间，以平台的视角，从租房行业的历史、早期模式、长租公寓兴起的背景、商业模式变化、产业链变化及创新、运营特性、目前遇到的问题、为什么会爆雷、长租公寓的投资价值、美国和日本等发达国家长租公寓的兴起背景及模式对中国的借鉴等方面，解构长租公寓行业。希望能给广大长租公寓行业从业人员提供相对专业的参考和借鉴，在发展过程中知其然，也知其所以然。

由于租房行业目前并没有官方权威性数据，网上各种数据的出处和准确性也无法核实和验证，我们本着客观据实的态度，分析数据除调取蘑菇租房平台数据外，也参考了大量国内外网络和期刊资料，若有偏差或有从不同角度提出的商榷之处，我们虚心接受。

最后，感谢一直支持蘑菇租房发展的投资人、广大公寓机构、租房产业链供应商，以及大量使用蘑菇平台的租房客户。

蘑菇租房CEO 马晓军

2020年1月1日于上海