第一节 高品质与高房价的共同体

英国政府大力支持住房市场发展，居民住房条件良好，总体充足，但购房压力较大。“二战”以后英国政府大规模兴建社会住房，20世纪80年代以后鼓励住房自有，有效解决了住房短缺问题，提升了住房自有率。从“质”上看，住房环境良好，田园式风格显著，独户住宅占比达79%，人均使用面积38平方米；从“量”上看，英国住房供给已基本充足，套户比自1971年以来维持在1以上，住房自有率自1984年以来维持在60%以上；从“价”上看，房价收入比处于历史高位，高于多数欧美发达国家。

一、富有田园特色的居住环境，住房品质高

（一）田园式居住环境

英国居民崇尚自然、生态、绿色的居住环境，住房的田园式特征显著，主要体现在：分布上以郊区和乡村为主，结构上以独户住宅为主，城市和乡村的居住区都富有田园元素。

80%的住房分布于城郊和乡村。英国的郊区和乡村环境优美，公共交通等基础配套服务设施完善，宜居性强。2012年伦敦奥运会开幕式更是以田园风光和生活为重要元素，彰显英国人对田园生活的热爱。2016年英格兰存量住房中分别有62%和18%位于郊区和乡村。

独户住宅占比高达79%，郊区和乡村地区更超过80%。英国住房类型可分为公寓和独户住宅。其中独户住宅包括联排住宅、半独立住宅、独立住宅和平房，截至2016年分别占比为28%、25%、17%和9%，合计达79%。独户住宅多数设有花园和院子，配有停车位，私密性较好。郊区和乡村地区的独户住宅占比更高。2013年英格兰地区，郊区和乡村的独户住宅占比分别为83%和95%，显著高于城市中心区域的56%。

居住区周边具有丰富的田园元素。住房设计上，常用灰泥墙面，搭配红色、棕色为主的清水砖，加上白色门窗，同绿草绿树形成鲜明对比；住房配套上，常有短前院、长后园，保证私密性和独立的亲近自然的活动空间；城市规划上，注重绿化带和绿色开放空间；而郊区和乡村的住房，更是直接与自然植被融为一体。

（二）居住水平高

人均住房使用面积为38平方米。2016年，英国住房套均使用面积为94平方米，人均使用面积为38平方米。2018年人均房间数为1.9，在国际上处于中上水平。

住房质量佳、保养好，百年老宅占比高。2016年英国存量住房中，房龄超50年的占比76%，超70年的占比37%，百年老宅占比达21%。即使是在“一战”中受到轰炸的房屋，经过修复后仍能屹立至今，高度保留了百年前的式样与结构。郊区的住房由于开发较晚，近50%的住房房龄不到50年。而乡村地区保留了大量城堡式建筑、庄园和传统民居，百年老宅的比例高达28%。

（三）套户比稳定在1以上

套户比自1971年起稳定在1以上，2016年为1.05，但从国际对比看处于偏低水平。1971年，全国家庭数量1 694万户，存量住房1 718万套，套户比超过1，此后维持在1以上，2016年为1.05，居民住房需求基本满足。但与国际对比看，2017年，美国、日本、新加坡、中国、德国的套户比分别为1.15、1.16（2013年）、1.09、1.07、1.02，英国的套户比相对较低，仅高于以租赁为主的德国。大伦敦区套户比更低，2011年为1.03，低于同期全国1.05的平均水平。

住房空置率低，得到有效利用。2017年，英格兰住房空置率2.5%，低于日本（2013年，13.5%）与德国（2017年，3.2%），空置6个月以上且未配置家具的住房长期空置率仅0.9%。分区域看，大伦敦、英格兰东南区、东英格兰区的住房空置率显著低于全国水平。

住房自有率保持在60%以上。“二战”以后，英国住房自有率持续提高，在社会住房私有化政策的推动下，1984年突破60%，至今维持在60%以上。2017年为62%，在国际上处于中等水平。乡村地区的住房自有率更高，2011年达71%。

私有为主的住房供应结构。随着1980年英国政府正式推行社会住房私有化，地方政府持有的住房持续减少，住房协会逐渐替代地方政府在建设社会住房上的角色，私人租赁部门在20世纪80年代租赁管制放松后迅速发展。2016年，自有住房、私人租赁住房、住房协会租赁住房和地方政府租赁住房的占比分别为63%、20%、10%和7%。

二、百年房地产见证四轮快牛

（一）英国房价百年上涨888倍，共经历四轮快牛

英国房价长期上涨，大幅跑赢通胀。1917—2017年，英国名义房价指数上涨888倍，年均涨幅达7%。同期，CPI上涨48倍，年均涨幅为4%。

英国房价涨幅显著跑赢其他主要发达经济体。1970—2017年，英国名义房价指数上涨52.8倍，明显高于同期意大利、法国、美国、德国分别为33.9、16.1、12.5、2.3倍的涨幅。

伦敦等主要大城市涨幅更突出。伦敦是英国政治、经济、文化、金融中心，伦敦以0.65%的土地占比，承载了超过20%的总增加值和13%的人口，房价涨幅领跑全国。1995—2018年，伦敦房价累计上涨540%，年均涨幅8.4%，明显高于全国308%和6.3%的水平。同期，剑桥、牛津、曼彻斯特、卡迪夫等大城市年均涨幅分别为7.9%、7.6%、7.4%和6.4%，也都高于全国水平。

近100年，英国房价除了实现888倍的累计涨幅，还经历过四轮房价快涨、大涨的“快牛”行情。英国房价在短暂的趋稳或下跌之后总是重新上涨。2017年，英国名义房价指数较次贷危机前最高点的2007年累计上涨了20%，实际房价已接近历史高点。

（二）居民购房压力普遍较大

房价收入比在主要欧洲国家中明显较高。按中位房价和中位收入计算，1977—2017年，英国房价收入比从3.3提高到6.1，普通家庭的购房难度持续提升。按三口之家购买100平方米住房所需年限计算，英国房价收入比在主要欧洲国家中最高，2017年达5.9。

租金收益率处于国际中等偏低水平。2017年，英格兰租金收益率为3.5%。主要大城市中，伦敦为3.2%，利物浦为3.3%，同欧美、大洋洲国家的大城市相比处于中等偏低的水平。

购房压力较大是城市和乡村居民共同面临的问题。从1/4分位数计算的房价收入比看，2017年，英格兰整体房价收入比为9.1，其中，主要乡村区域房价收入比为8.6，剔除伦敦后的主要城市区域为7.4，并无显著分化。

房价高涨导致居民置业年龄延后。1990—2017年，英国购房贷款者中，25岁以下居民的占比从19.6%下滑至7.4%，首次置业贷款中，25岁以下居民占比更是从30.0%下滑至13.9%。年轻人更加依赖父母，选择合住。1996—2017年，20~34岁人口中，与父母同住的群体从268万人增长到339万人，占比由21%上升至26%。预计到2020年，30岁人群中拥有住房的比例将降至约25%，而目前即将退休的一代人中，在其30岁时拥有住房的比例超过50%。