21．央行降准会使房价再度上涨吗？

引用央视财经《中国财经报道》栏目报道：有机构调查数据显示，深圳目前一手住宅的房价收入比已经达到了40.2，是国际合理房价收入比近7倍之多（一般的国际水平在6倍左右是合理的）。

这是国内一、二线城市的普遍现象。对比一下当年东京圈在房价大跌之前的房价收入比（见表1），中国房市泡沫之高可见一斑。

表1 东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分）

注：1．对象是民间企业供给的室内使用面积75平方米的中高层住宅。

2.1992年为上半年的数据（速报值）。

2018年4月，出乎市场预期，中国央行宣布定向降准1个百分点。根据一季度末的数据估算，操作当日偿还MLF约9000亿元，同时释放增量资金约4000亿元。

部分经济学家认为，无论降准的目的是什么，这些资金一定会通过房贷、信用贷等各种方式进入楼市，降准对楼市的放水作用显而易见。房贷业务放松的直接影响，是购房者从银行更容易获得贷款，买房的难度降低，购房的需求得到释放，届时房价很可能会上涨。

我不同意这个观点。

这次定向将准的主因之一是，解决目前流动性太吃紧的状态。因为3月份，M2的增速为8.2%，创下了历史新低。再看社会融资额的增速，从1月的11.2%继续大降至10.5%，也创下历史新低。而考虑国债和地方债的更广义社会融资存量，增速也降至12.5%左右的低位。

另一主因是，商业银行存款利率将放开上限自律约定，实际存款利率将大幅度上浮，降准显然是应对利息上升降低流动性的一种对冲手段。

未来房价是否还会上涨，取决于两点：一是金融杠杆，更关键在于对房价的预期。

如果这次降准使人们产生房价上涨的预期，那么流动的资金真有可能会间接地传导到房价上。不过，为防范资金变相进入楼市，对市场风险进行有效监管和化解，央行多次提出2018年要加强房地产金融宏观审慎管理，银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。

总之，我认为，“房住不炒”将会使得让房价渐回理性，这次降准不会对房价产生多大的影响。