10．京、沪人口出现40年来首次减少，深圳房价增长潜力是否比京、沪更大？

在中国，我同意影响房价最主要的因素是：长期看人口、中期看土地、短期看金融。

北京、上海和深圳已经是中国房价最高的三个城市了，几乎不分伯仲。北京和上海的人口已经开始减少，而且看上去会形成趋势，而深圳依然是人口净流入城市。

上海鼓励租售同权，并为进入上海的人才建造大量的长租公寓，这至少在较大程度上减少了刚需；而北京已经定下来人口上限，同时发展公有产权房，这也在一定程度上对房价上涨有所抑制。

虽然影响房价还有其他多方面的因素，但仅从商品供求角度来看，深圳相比北京和上海，具有更大量的购房需求。

因此，单从上面关于人口的简单分析就能看出，相对而言，深圳房价的增长潜力应该比京、沪更大。

如果深入分析的话，有七大因素可反映房价增长潜力：常住人口、工作常住人口、小学生人数增长速度、优质公共资源、人均库存、人均土地面积、房价收入比。

对于常住人口和工作常住人口，前面我已经分析过了：深圳超过北京和上海。

在剩下的五大因素之中，据大猫财经在2017年11月的分析，除了优质公共资源，深圳不如北京和上海，其他四个因素，深圳都超过了北京和上海。

总之，对于深圳房价增长潜力是否比京、沪更大这个问题的答案是：是的，不错。而更谨慎的回答是：长期来看，我认为深圳房价增长潜力比京、沪更大。